欲賣查封屋，須先撤銷登記
17 Jul, 2025
問題摘要：
限制登記制度是債權保障與財產管理的重要法律機制，對債權人而言，是防止債務人脫產、保存執行標的的有效利器；對債務人與保證人而言，則是一項對財產流通構成實質障礙的警訊，應謹慎因應。瞭解其法理與操作方式，才能在債權關係中化被動為主動，有效運用法律工具保障自身權益。
律師回答：
關於這個問題，「限制登記」通常是一種法律上為保護債權人利益而設計的財產保全手段，其目的在於防止債務人在訴訟或強制執行進行前，惡意轉移財產、處分不動產或脫產，導致債權人無法順利實現其合法債權，因此也被稱為「保全登記」。
限制登記
依土地登記規則第136條規定，土地法第78條第8款所稱限制登記，謂限制登記名義人處分其土地權利所為之登記。限制登記，包括預告登記、查封、假扣押、假處分或破產登記，及其他依法律所為禁止處分之登記。
限制登記的類型繁多，常見的有預告登記、假查封、假扣押、假處分、破產登記以及其他法律明文規定之禁止處分登記。這些登記雖性質不同，但核心意義皆在於限制財產處分，讓債務人在訴訟、執行或行政程序中不能任意處理財產，避免債權人權利落空。
其中最具實用性與操作頻率的兩類限制登記：假扣押與假處分。所謂「假」不是虛假，而是「暫時」的意思，表示該限制僅在訴訟、執行或其他程序中暫時存在，等到案件結束或法院命令撤銷時便會消除。假扣押適用於債權人主張的是金錢請求，法院得依債權人聲請，對債務人之金錢或可換算為金錢的財產如現金、黃金、存款、股票等予以暫時凍結，避免債務人轉移財物，讓日後即便債權人勝訴也無財可執行。
至於假處分，則用於非金錢債權或特殊情況，如不動產、特定物的交付、停止某行為、維持一定狀態等情形，包括「禁止變更現狀」、「禁止執行特定行為」或「定暫時狀態」等，舉例來說，若債務人試圖將唯一住宅脫手轉讓，債權人可聲請假處分限制其移轉行為，以保留執行標的。
聲請假扣押或假處分及查封
聲請假扣押或假處分有多項優勢：一為可即時凍結債務人財產，防止脫產；二為可迫使債務人正視債務問題，提高協商還款意願；三為程序具隱密性，通常債務人於法院裁定核發後才會知悉；四為屬非訟程序，無需冗長言詞辯論，法院審理效率相對較高。聲請時機可在起訴前、起訴後至判決確定前任何階段提出，但需注意，若債權人於裁定核發後30日內未提起本案訴訟，法院將自動撤銷保全措施。
換言之，假扣押與假處分雖程序簡便，但亦需債權人盡速提訴，維持權利基礎。聲請保全措施必須具備兩大要件：一為「保全必要性」，即債權人須證明未來若不採取保全手段，恐有債權實現困難或無法強制執行之虞，例如債務人潛逃、頻繁轉帳、脫產跡象明確等；二為「請求權存在」，即債權人須提出初步證明，讓法院認定其債權有相當理由，通常可透過借據、轉帳紀錄、合約書、通訊紀錄等資料輔證。法院若認為聲請具理由，將裁定准許，並可能要求債權人提供相當金額之擔保，以免錯誤限制債務人財產而造成損害。
依強制執行法第136條，視執行為動產或不動產，分別適用各該規定。其中，無論是動產並不動產均於執行時採取「查封」方式（強制執行法第113條)，其中強制執行法第51條的規定，是整個執行程序中確保債權人權利不受侵害的重要保障規定，其規範的重點，在於查封的法律效力、查封後債務人與第三人的處分限制，以及法院對於侵害執行程序之行為所能採取的排除措施。此條文的設計核心是確保強制執行的實質效果，使債務人無法於執行程序中脫產，也使第三人不能藉由非法占有或其他手段破壞查封目的，進而保障債權人的實現權。
首先，本條第一句「查封之效力及於查封物之天然孳息」所指的是，查封標的物不僅是本體，也包含該物於查封期間所生之天然孳息，例如土地查封後其產生之作物、建物查封後其附帶使用之自然收益、動物之生殖物等，均屬於查封效力所及，換言之，這些孳息在法律上視為查封財產的一部分，未經法院許可不得任意取用或處分，其目的在於防止債務人在查封期間繼續從查封物上獲益而逃避清償。其次，「實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力」這句話，是指當查封已經生效後，債務人即喪失對該物的自由處分權，若其仍私自將查封物進行贈與、買賣、設定抵押權、出租、典權或其他有妨礙執行效果的行為，該等行為即使形式上已完成，於法律上對債權人並無效力，亦即不能對抗強制執行的結果。
實務上，即便債務人將查封不動產賣給第三人，法院仍可依法將之拍賣，買受人不得主張其先得權而排除債權人優先受償權，這是為維持執行程序的嚴肅性與確定性，避免債務人因規避責任而任意處分財產，造成債權人求償困難。再者，條文最後一項：「實施查封後，第三人未經執行法院允許，占有查封物或為其他有礙執行效果之行為者，執行法院得依職權或依聲請排除之。」是對於第三人非法干預執行程序的處理規範。
亦即若在查封後，有第三人擅自占用查封財產，例如搬進查封的不動產內居住、將查封車輛拖走佔為己有、或在查封土地上耕作、種植等，皆為對執行程序的直接妨害。此時，執行法院得不待聲請，逕依職權排除其占有；如債權人發現第三人行為而聲請排除，法院也應依職權裁定排除其妨害，以維護查封物的完整性與執行效能。
法院排除的方法包含命第三人返還占有、清空建物、移出車輛、或阻止第三人設置新建築等具體措施，必要時亦可通知執行機關或警力協助執行。實務上常見的爭議包括：查封後債務人仍私下出租給第三人，或聲稱他人實際為所有人，法院即應登記資料、交易過程與實質占有狀態認定是否為債務人掩護脫產之手段，並依本條規定排除其妨害。此條文實質上與民法中「物權行為原則」與「不得對抗登記」等規則形成互補關係，在不動產執行案件中尤為重要。債權人若取得法院查封裁定後，並完成查封登記，該登記即具有對世效力，無論債務人如何以私下行為處分查封物，其對債權人與法院拍賣程序皆無影響。
此外，強制執行法的整體架構，查封不僅是一種程序行為，更是債權人取得優先受償順序的標誌，誰先查封，誰即取得優先順位，其後查封者則依序遞補。倘若查封之效力無法被法律強制貫徹，則整個執行制度將形同虛設。
故第51條可視為查封程序合法性與效率之基礎條款，對保障債權、維持公權力尊嚴與法院裁判執行力具有根本性意義。實務上，債權人在聲請強制執行取得查封裁定後，應即通知地政事務所、不動產管理機關、車輛管理單位等進行登記或註記，並定期查核查封物之現況，防止債務人私下處分或惡意使用，也可本條文向法院主張排除妨害。法院則應積極行使職權排除不法占有行為，確保執行效力落實。
在實務中，限制登記的適用場景多樣，尤以作保債務最常引發爭議。例如某人為親戚貸款作保，親戚遲延還款導致債權銀行聲請查封保證人房產，此時房屋產權上將註記查封登記，限制其出售、轉讓與設定權利，若保證人後來想將房屋出售、改建或配合政府徵收處分時，便會受限於該登記。雖然親戚仍按月還款，惟因債權已轉讓至資產管理公司，法院查封效力仍在，此時保證人應主動與新債權人協商，說明履約狀況並請求撤銷查封。若債權人同意撤銷，則保證人可憑法院裁定至地政事務所辦理塗銷限制登記，房屋才得合法移轉。
因此，債權人如要行使限制登記手段，不僅需依法聲請，更應掌握債務人資產狀況、財產結構與關係人分布；而債務人或作保人如遭限制登記，也應積極處理、爭取協商，以避免財產受限而影響重大交易。最重要的是，作保是一項具有高度風險的法律行為，一旦簽下保證書，即對債務人之債務負有連帶責任，若主債務人違約，債權人可直接對保證人執行，因此在作保前務必審慎評估對方信用、還款能力與未來風險承擔能力，避免為親情衝動付出重大代價。
-債務-強制執行
(相關法條=土地登記規則第136條=土地法第78條=強制執行法第113條=強制執行法第136條)
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