債務人將房地假抵押給第三人，可躲避強制執行？！
16 Jul, 2025
問題摘要：
債務人於不具真實債務基礎下，設定假抵押權予第三人，意圖阻卻強制執行程序之進行，不僅屬無效之法律行為，債權人得依法提起確認抵押權不存在或塗銷登記之訴，並可視情況行使代位權或請求除去登記妨害，另如涉及使公務員登載不實、損害債權罪等刑事責任，亦可同時提起刑事告訴加以遏止。惟債權人應於取得執行名義後即時監控債務人不動產登記變化，適時申請查封並啟動訴訟救濟機制，方能有效防堵債務人以假抵押形式掩蓋脫產真相，維護合法債權之實現與清償。
律師回答：
關於這個問題，在民事執行實務中，債務人為逃避債權人聲請強制執行而將名下房地設定虛偽抵押權給第三人，實屬常見的脫產手法，尤其在債務人與第三人間根本不存在實質借貸關係，而僅為通謀製造假象，企圖透過不動產設定抵押權的法律形式，使法院誤認該不動產已有擔保負擔，藉此阻卻其他債權人對其聲請查封與拍賣，進而使強制執行無法實現。
對於此類情況，債權人並非無計可施，依民法第87條規定，當表意人與相對人通謀為虛偽意思表示時，其法律行為無效，債權人得以此為由，提起確認抵押權不存在之訴或請求塗銷虛偽抵押權之登記。且若債務人怠於行使塗銷登記請求權，債權人得依民法第242條行使代位權，代替債務人向受益的抵押權人提起塗銷之訴，藉此恢復不動產清潔狀態，以利後續強制執行。
實務上，法院對於債務人與第三人設定抵押權是否為虛偽意思表示之判斷，通常採舉證責任倒置原則，亦即一旦債權人提出強制執行遭阻卻且抵押權未見擔保實質債權存在等跡象，則負有證明實質債權存在義務者，為主張抵押權有效的抵押權人或債務人。
債務人夫妻共同簽發本票後未履行給付，債權人取得執行名義並聲請強制執行該不動產，但因該不動產已由債務人設定最高限額抵押權給第三人而執行無實益，致債權人無法實現其本票債權，雖上訴人抗辯稱有實質債務存在，惟無法提出借據、匯款證明或借貸契約等具體證據佐證，而債權人已通知抵押權人該不動產已查封，抵押權依法應確定，如未能證明擔保債權之存在，即失抵押權附麗性而應認為不存在。該等抵押權設定，係當事人通謀為虛偽意思表示，抵押權自始無效，不但對債權人具損害效果，亦屬民法所不容，債權人提起確認抵押權不存在及塗銷登記之訴，具有確認利益及權利保護必要，應予准許。
此外，法律亦賦予債權人在遭遇虛偽抵押權阻卻執行時，可依民法第767條第1項行使所有物返還、排除或防止妨害請求權，若債務人名下不動產原係無負擔所有物，於強制執行前突設抵押權於名無實之第三人，並主張其對該不動產享有優先受償權，即構成對債權人所有權實質行使之妨害，債權人可據此請求法院排除該等抵押權之妨害性登記，從而恢復原有清償順位及執行效益。
按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效；無效法律行為之當事人，於行為當時知其無效，或可得而知者，應負回復原狀或損害賠償之責任，民法第87條第1項前段、第113條分別定有明文。次按稱最高限額抵押權者，謂債務人或第三人提供其不動產為擔保，就債權人對債務人一定範圍內之不特定債權，在最高限額內設定之抵押權；最高限額抵押權所擔保之原債權，除本節另有規定外，因下列事由之一而確定：…六、抵押物因他債權人聲請強制執行經法院查封，而為最高限額抵押權人所知悉，或經執行法院通知最高限額抵押權人者，民法第881條之1第1項、第881條之12第1項第6款前段亦分別有明文規定。復按確認法律關係不成立之訴，原告如僅否認被告於訴訟前所主張法律關係成立原因之事實，以求法律關係不成立之確認，應由被告就法律關係成立原因之事實，負舉證之責（最高法院20年上字第709號判例參照）。…本件徐祐琪夫妻共同簽發系爭本票，到期未兌現，被上訴人執系爭裁定聲請強制執行，因系爭不動產設有系爭抵押權而執行無實益等情…。是被上訴人以系爭本票債權受侵害為由，提起本件訴訟，合前所述，自有確認利益。…徐祐琪辯稱其雖為家庭主婦，然需負擔一切家庭開銷，為向戴紹鈞借款而設定系爭抵押權為擔保，已發生債權額約500萬元云云。惟，被上訴人業以本件起訴狀繕本之送達通知戴紹鈞系爭不動產已查封之事實…，則依前揭民法第881條之12第1項第6款前段規定，系爭抵押權如有所擔保債權之存在，其債權應於106年12月9日確定，故本件應由上訴人舉證證明自系爭抵押權設定時起至106年12月9日止有其所擔保之債權存在。而徐祐琪並未否認系爭本票之真正，自應負擔該本票債務，被上訴人復執有系爭本票及系爭裁定，則被上訴人既否認系爭抵押權及其所擔保之債權存在，依照上開說明，自應由上訴人就系爭抵押權所擔保之抵押債權存在之事實負舉證責任，然上訴人稱彼此為朋友關係，並無債權證明，要難憑採。何況徐祐琪…並無向戴紹鈞借支必要，且無擔保債權存在之證明。則被上訴人主張上訴人通謀虛偽設定系爭抵押權，尚非無由。…惟查，被上訴人執有系爭本票及系爭裁定為強制執行無實益…上訴人亦不否認系爭本票之真正，則被上訴人為系爭本票之債權人堪以認定，至於金額多寡，不影響系爭抵…被上訴人確認上訴人間之系爭抵押權及所擔保之債權均不存在，為有理由。…按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；債務人怠於行使其權利時，債權人因保全債權，得以自己之名義行使其權利，民法第767條第1項、第242條前段分別定有明文。⒉查，被上訴人為徐祐琪之本票債權人，上訴人所為系爭抵押權之設定，既為通謀虛偽意思表示而無效，且於最高限抵押權確定時，亦未證實有擔保之債權存在，該抵押權基於從屬性，即失所附麗而不存在。系爭本票強制執行因系爭抵押權之存在而無實益，均同前述，被上訴人之債權因系爭抵押權之設定受侵害而未能實現，徐祐琪怠於行使請求戴紹鈞塗銷系爭抵押權設定登記之權利，被上訴人為保全債權，代位徐祐琪請求戴紹鈞塗銷系爭抵押權之設定登記，即屬有理，應予准許。(臺灣高等法院107年度上字第564號民事判決)
至於是否涉及刑事責任，債務人與第三人若通謀虛構債權關係，並使登記機關基於其申請製作公文書而完成抵押權設定登記，該行為可能構成刑法第214條使公務員登載不實罪，若繼續利用該登載不實文件參與其他法律程序，則另涉第216條行使登載不實文書罪，兩罪皆處以三年以下有期徒刑或拘役。若該虛偽抵押權導致債權人債權受損，則債務人亦可能觸犯刑法第356條損害債權罪，依法應負刑事責任，惟因多數上述罪名為告訴乃論，債權人應自知悉之日起六個月內提起刑事告訴，否則將喪失追訴權。
從實務操作層面而言，債權人於提起確認抵押權無效訴訟時，應特別蒐集下列證據作為訴訟準備：
一、被擔保債權不存在之具體事證，如無借貸紀錄、無資金流向、債務人無資金需求、無借據或契約存在等；二、第三人與債務人間具有密切關係，無合理交易背景或債務人資金往來紀錄無異常者；三、該抵押設定時間與強制執行時間接近，具脫產意圖之可疑情況；四、法院查封通知到達後未見第三人主張實質債權或參與執行等消極事實，足資證明該抵押權缺乏經濟實質。法院於綜合考量當事人舉證、交易背景與法律規定後，即可判斷抵押權是否為虛偽法律行為。
-債務-債務犯罪-毀損債權罪
(相關法條=刑法第214條=刑法第216條=刑法第356條=民法第87條=民法第242條=民法第767條=民法第881-1條=民法第881-12條)
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