原屋主向拍定人要搬遷費，應該如何處理？
16 Jul, 2025
問題摘要：
原屋主於完成拍賣後仍占用不動產並主張遷出費，除非有特約或拍賣條件明定，原則上不得要求拍定人支付費用，其逕以不遷出要脅支付搬遷費，若未達嚴重程度不足以成立恐嚇取財罪，但其占有已屬無權，拍定人可依民法及強制執行法主張返還與不當得利，並透過存證信函與點交程序爭取正當利益，避免因原屋主拖延而無法行使所有權，倘原屋主進一步拒絕法院點交命令，或有妨害執行之行為，則另可能觸犯妨害公務等刑責，建議拍定人依法據理處理，並視情況尋求律師協助進行後續強制點交與租金請求事宜。
律師回答：
關於這個問題，當原屋主於法院完成拍賣程序後，仍占用不動產，並向拍定人主張需給付搬遷費才願遷出，甚至聲言如不給費用則將遺留物不予清空、讓法院點交處理，此種情形在法律上可涉及多重層面，須從刑法與民事法律關係進行區分與處理。
刑法上恐嚇取財之構成要件需有明確恐嚇行為及被害人之畏懼心與交付財物之事實，若僅係言詞交涉未具脅迫強度，且無實際交付財物者，僅可能構成未遂罪，甚至不成立犯罪；反之，於民事上，拍定人於法定程序完成後，即有權要求返還及請求占用期間相當租金，並可視原屋主不遷之行為依法聲請強制點交，以實現其所有權利，不必然需支付所謂「搬遷費」始得進行處理，此部分應嚴格區別以免混淆刑民責任。
首先，從刑事層面觀察，原屋主主張搬遷費用，若以言語、行動或暗示足以使拍定人生畏而交付金錢者，可能構成刑法第346條恐嚇取財罪，但實務對構成要件要求嚴格，需證明行為人主觀上具不法所有意圖，且以恐嚇手段使被害人出於畏懼心而交付財物。
刑法上所稱的「恐嚇」一詞，其意涵極為廣泛，無論係以何種言語、舉動，凡足以令人產生畏懼心理，進而影響其行動自由與意志決定，均可構成恐嚇。此一危害通知之方式，亦無明文限制，無論係明示或暗示、口語或文字、直接威脅或間接提示，只要使對方明確理解其所面臨之潛在危害，並對其意思自由產生影響，皆屬之。進一步區辨恐嚇取財罪與強盜罪之構成要件，雖兩者同樣以「意圖為自己或第三人不法所有」為主觀要素，惟其間關鍵差異，則係對被害人所施加之威嚇或暴力之程度是否已達抑制其意思自由之程度。
若行為人當場以強暴、脅迫等非法手段，使被害人完全無法抵抗而交付財物，此即為強盜罪；反之，如其程度尚不足以完全壓制被害人自由，被害人仍有意志選擇空間，僅因心生畏懼而交付財物者，即構成恐嚇取財罪。
若如「不然就法院點交」此類表述，應尚屬法律途徑表達，且若無足以產生明顯畏懼心或脅迫效果，難認其已達刑法上「恐嚇」構成要件，實務見解亦多傾向不以恐嚇取財罪論處，除非有進一步明確威脅或不法手段，才可能成立未遂罪或其他刑事責任。其次，自民事角度而言，當法院已完成拍賣並發給權利移轉證書後，拍定人即依法取得不動產所有權，依強制執行法第97條、第98條規定，拍定人可聲請法院點交。
按恐嚇取財罪之所謂恐嚇，凡一切之言語、舉動足以使他人生畏懼心者，均包含在內（最高法院22年上字第1310號判例意旨參照）。危害通知之方法，亦無限制，無論明示之言語、文字、動作或暗示之危害行為，苟已足使對方理解其意義之所在，並足以影響其意思之決定與行動自由者均屬之。次按刑法上恐嚇取財與強盜罪，同以意圖為自己或第三人不法所有為主觀違法要件，二者之區別，係以對被害人施用之強暴、脅迫等非法方法，所加之威嚇程度為標準，就行為當時之具體事實，予以客觀判斷，在社會一般通念，該程度是否足以抑制被害人之意思自由，達於不能抗拒，而交付財物為斷，若當場對被害人施以強暴、脅迫，其程度足以壓抑被害人之意思自由，達於至使不能抗拒而交付財物者，為強盜罪。反之，如其程度尚不足以壓抑被害人之意思自由，被害人尚未達於不能抗拒之程度，被害人交付財物與否，尚有相當之意思自由，因其主觀上之畏懼，不敢抵抗而交付者，僅應成立恐嚇取財罪（最高法院30年上字第668號判例、99年度台上字第3183、6541號、100年度台上字第1103號判決意旨參照）。
依刑法第346條第1項規定，以恐嚇使人交付自己或第三人之財物者，處六月以上五年以下有期徒刑，並得併科罰金，且此罪之構成，須有被害人「交付財物」之結果；如僅止於恐嚇行為，尚未實際交付，則依刑法相關規定應以未遂犯處斷。恐嚇取財罪須以交付行為為完成要件。另所稱「恐嚇」，係指將來將加害對方之通知，使對方產生畏懼心者；實務上亦認定「將來害惡之通知」即為恐嚇行為之一種。不過，若僅以言語表示例如「若不給搬遷費就等法院點交」，是否構成刑法意義上之恐嚇，尚應觀察該言語是否具體、明確指向未來不法加害，並實際造成拍定人之畏懼心。被害人是否產生「畏怖心」為恐嚇構成的實質基礎，若無，則不成立既遂罪；本案中若拍定人本身並未表現出畏懼心理，則仍難以認定構成恐嚇取財罪之既遂。縱使主張其行為意圖為取得搬遷費，亦尚須進一步觀察該財產請求是否基於正當法律依據，否則即難以主張為「不法所有」之主觀構成要件。
按意圖為自己或第三人不法之所有，以恐嚇使人將本人或第三人之物交付者，處六月以上五年以下有期徒刑，得併科一千元以下罰金，固為刑法第346條第1項定有明文，惟刑法上之恐嚇取財罪，係以恐嚇使人生畏怖心而「交付財物」為構成要件（最高法院51年台上字第746號、49年台上字第1636號判例參照），被害人苟尚未交付財物，應以未遂犯罰之（最高法院22年非字第112號參照）。又刑法第370條第1項所謂恐嚇，係指以將來之害惡通知被害人，使其生畏怖心之謂（最高法院29 年上字第 2142 號判例參照），凡一切之言語、舉動足以使他人生畏懼心者，均包含在內（最高法院22年上字第1310號判例參照），惟本案「不然遺留物就等法院點交」，應並不能逕認為係「將來之害惡」，且拍定人有無生畏怖心（最高法院41年台上字第143號判例參照），也有疑義，原屋主縱有向拍定人要搬遷費（取財）之行為，尚難以刑法第370條第1項恐嚇取財既遂罪及刑法第370條第3項恐嚇取財未遂罪論處。
民事層面而言，原屋主於完成拍賣後仍持續占用該不動產，若拍定人已依法繳清價金並領得執行法院所發之權利移轉證書，則依強制執行法第97條及第98條第1項規定，其所有權已正式移轉，原屋主若未依限點交，已構成無權占有。此時拍定人可依法援引民法第767條請求返還不動產，並依民法第179條主張無權占有期間之相當租金，作為不當得利請求，且此一權利主張，不以原屋主是否存在實際租賃關係為前提，乃基於佔有未具法律依據而享受使用利益所生之返還義務，故無權占有人仍應負擔補償義務。
至於何時起原屋主之占有轉為無權，占關鍵則在於法院裁定點交期限是否已屆滿，若逾期不遷，始可明確認定其占有為違法，拍定人方能依據民法與強制執行法請求返還與補償，並非拍定當日即當然認定其為無權占有。因此，在誠信原則下，若法院於點交程序中設有明確履行期限，且原屋主明知而未履行，則其占有已違背法律秩序與所有權人之合理期待，所生之利益應返還拍定人。
按所有物被無權占有者，所有人雖得以民法第767條及第179條之規定，請求返還所有物及相當於租金之不當利得（最高法院99年度台上字第1395號、99年度台上字第1168號民事判決等參照），且強制執行法第97條及第98條第1項也規定「拍賣之不動產，買受人繳足價金後，執行法院應發給權利移轉證書及其他書據，拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權」，惟自行點文者，常有限原債務人在一定期限內點交完畢之情事，原債務人逾此期限仍占有該所有物，始謂無權占有，此時，所有人以民法第767條及第179條之規定，請求返還所有物及相當於租金之不當利得，較符誠信。
若原屋主遲未搬遷，構成無權占有，拍定人得依民法第767條請求返還不動產，並依民法第179條請求相當於租金之不當得利。為免日後證據爭執，拍定人可在拍定成立並繳清價金後，及早以存證信函通知原屋主其占用已構成無權占有，並載明日起將計算占用期間應負擔之相當租金，此存證信函可於日後提起不當得利訴訟時作為證據依據。
惟按債務人應交出之不動產，現為債務人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人；如有拒絕交出或其他情事時，得請警察協助。又拍賣之不動產，查封時為債務人或其占有輔助人占有者，應於拍賣公告載明拍定後可以點交。強制執行法第99條第1項、辦理強制執行事件應行注意事項第43點第4款定有明文。7樓房屋現由相對人、張榮發及其等子女共同居住使用，為原法院所認定，則7樓房屋既為債務人張榮發占有，如相對人及其子女為張榮發之占有輔助人，執行法院是否非不得依前揭規定，變更7樓房屋之拍賣條件為點交，並以該條件重行鑑價，即非無疑。(最高法院106年度台抗字第1369號民事裁定)
至於原屋主所提所謂「搬遷費」請求，若非拍賣條件中已明定或拍定人於拍定前已知有合法租賃關係或點交困難情況，原屋主原則上不得再另主張搬遷補償。如拍賣公告已載明拍定後可點交，拍定人自可據此聲請法院解除原屋主占有並強制點交，如遇原屋主抗拒，法院得請警力協助執行。在此同時，如拍定人已發函通知占用情況及租金請求，即可於點交後提起民事訴訟追討占用期間之不當得利。若原屋主於查封後才占有，則依強制執行法第99條第2項，法院仍得執行點交；即使係原債務人占有，亦得視其為無權占有人。點交條件不宜任意變更，除非查明為無法點交之特定情況。
-債務-債務犯罪
(相關法條=刑法第346條=強制執行法第99條=民法第767條=民法第179條)
瀏覽次數：11
