點交是什麼？法拍屋點交要注意什麼？
15 Jul, 2025
問題摘要：
所謂點交，是法院於法拍不動產拍定後，依強制執行法相關規定，協助買受人排除債務人或其他第三人占有，將實際使用權交付之程序。點交與否須審視拍賣公告內容與現場實況，並依不同點交類型調整出價策略與風險評估。實務上，法院點交僅針對房屋主體，不含共有部分、車位或巷道等；若為不點交，則需買受人自力協商或訴訟排除占有。投標人於法拍前詳閱公告、卷宗與查報內容，避免因資訊落差或法律程序耗費大量時間與金錢，導致無法如期取得標的物之實際控制與使用。對於標示「不點交」的法拍案件，更應保留風險控管空間，以免落入「有所有權、無使用權」之困境。
律師回答：
所謂「點交」，在不動產交易與強制執行實務上，係指將特定不動產（如房屋）依據契約或法律規定，從現有占有人處移轉使用或占有狀態給買受人或其他承受人。點交常見於一般不動產買賣或租賃關係，例如房屋買賣時，出賣人應將房屋清空並移交買受人；租賃契約終止時，承租人應回復原狀交還房屋予出租人。
在法院拍賣程序中，點交則指法院於拍定後，安排實地交屋並將房屋的占有狀態（即使用權）交付給得標人，使其得以實際使用與進入該不動產，具體落實其所有權。依強制執行法第99條規定，若債務人仍占有拍定不動產，或該不動產於查封後遭無權第三人占有，法院有義務排除該占有，並點交與得標人；必要時可請求警察協助。即使點交後原占有人再次侵占，法院亦可再次執行解除占有與點交。至於拍定不動產內之動產，依強制執行法第100條，若不能與不動產一併執行者，應點交原占有人，無人可收受則應另行保管與通知限期領取，逾期則可拍賣並提存價金。
由此可見，法院點交程序不僅涉及不動產交付，也可能包含動產處理事宜。拍賣法院拍定房屋並辦理點交前，法拍公告會明示「是否點交」，此即為投標人判斷是否能順利取得不動產使用權的關鍵。若為「點交」，表示法院願協助排除現有占有人並交付使用權；若為「不點交」，則表示法院僅處理所有權移轉，買受人需自理交屋事宜。
實務中，法拍點交狀況可細分為四種：
第一種為「可確定點交」，即在查封時已確認無租賃或無權占用情形，法院得依買受人聲請，進行司法點交，包含清除屋內遺留物。
第二種為「有條件點交或部分點交」，例如債權人陳報標的物為空屋，法院便於拍賣筆錄註明「債權人查報空屋，如屬實則點交」，實則現況若與查報不符則不負點交責任；此外，停車位、公設、巷道等並不在點交範圍內。
第三種為「確定不點交」，即標的物於查封前即存在不可排除的租賃權或其他物權負擔，例如合法租約、地上權、地役權、公同共有等，法院明示不點交，此類情形買受人應審慎評估未來排除占有的困難與成本。
第四種則為「點交變不點交」，此為法院原先公告為點交，但拍定前出現第三人主張租賃關係，法院為避免債權紛爭而改為不點交，買受人因此需自行協調交屋事宜，增加不確定風險。
此外，買受人對於點交與否的查證責任至關重要。法院公告雖記載資訊，但查報資料可能未即時更新，若未實地勘查或調閱拍賣卷宗即出價投標，將可能面臨點交困難甚至需經另行訴訟排除占有人。
因此，投標人應事前詳細調查房屋現況，包括屋況是否空置、是否有實際使用人、是否存在租賃關係或其他使用權主張等，必要時亦可聲請法院調閱卷宗或實地查訪鄰里。
在法院點交程序中，倘現場有人抗拒交屋，法院得會同警察與鎖匠協助強制進屋，並完成點交紀錄。
若現場發現動產遺留，法院原則上通知債務人限期領取，否則視情形拍賣、提存或委託保管。但若遺留物無保存價值或為垃圾，法院或買受人可主張予以丟棄。
實務上，為避免後續爭議，法院亦可能請買受人簽署遺留物處理同意書，確認處理方式。由此觀之，點交程序固為買受人落實所有權與實際使用權的重要途徑，然亦非全無風險，實務上常見債務人不願配合或占有人提出不當抗辯，買受人仍須備妥相關法律知識與應變對策。
-債務-強制執行-執行方法-點交
(相關法條=強制執行法第99條=強制執行法第100條)
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