興建中的建物，如何強制執行？
15 Jul, 2025
問題摘要：
對於興建中建物之強制執行，核心判斷基準為是否已達「土地定著物」之程度，法院將就其是否具遮風避雨、具經濟使用性、是否附著於土地並不易移動等要素綜合認定。倘屬不動產，即可依強制執行法第75條以下規定進行不動產執行程序，如查封、鑑價、公告拍賣及移轉所有權登記等。反之，若尚未達不動產標準，則以動產方式執行，法院命執達員查封後進行拍賣。
律師回答：
關於興建中的建築物能否作為強制執行標的，以及應如何執行，涉及不動產與動產的性質判斷與適用執行程序的區分，對於興建中建物之強制執行，核心判斷基準為是否已達「土地定著物」之程度，法院將就其是否具遮風避雨、具經濟使用性、是否附著於土地並不易移動等要素綜合認定。倘屬不動產，即可依強制執行法第75條以下規定進行不動產執行程序，如查封、鑑價、公告拍賣及移轉所有權登記等。反之，若尚未達不動產標準，則以動產方式執行，法院命執達員查封後進行拍賣。
最高法院63年民庭庭推總會決議：民法第六十六條第一項所謂定著物，係指非土地之構成部分，繼續附著於土地，而達於一定經濟上目的，不易移動其所在之物而言，凡屋頂尚未完工之房屋，其足避風雨，可達經濟上使用之目的者，即屬土地之定著物，買受此種房屋之人，乃係基於法律行為，自須辦理移轉登記，始能取得所有權。如買受人係基於變更建築執照起造人名義之方法，而完成保存登記時，在未有正當權利人表示異議，訴請塗銷登記前，買受人登記為該房屋之所有權人，應受法律之保護，但僅能變更起造人名義，而未辦理保存或移轉登記時，當不能因此項行政上之權宜措施，而變更原起造人建築之事實，遽認該買受人為原始所有權人。
民法第66條第一項所稱之「土地之定著物」，係指非屬土地構成部分，然持續附著於土地，並達到一定經濟上使用目的，且不易移動其所在位置之物。是以，一建築物雖尚在興建中，倘其結構已足以遮風避雨，具備基本使用功能，則依社會通念認其具有獨立存在之經濟價值，即可視為土地之定著物，構成不動產，應適用不動產強制執行程序辦理。
換言之，關鍵在於該建物之實體完成程度是否已達足以作為獨立財產使用之標準，而非是否取得保存登記或建物門牌。實務上常見之辦公大樓、集合住宅或工廠建築，在興建至屋頂施作完成，內部隔間或裝潢雖未完成，但已可達遮風避雨之程度，法院即傾向認為屬於土地定著物，可作為不動產執行之標的，進入拍賣程序。
反之，如僅完成基礎工程、尚未施作屋頂，或僅有部分樓層混凝土結構，則法院通常認其尚未達不動產之狀態，應依動產執行程序處理，得命執達員查封後拍賣，或視其占用狀況予以處分。
再者，實務對於尚未登記建物之處理亦有所見解，例如買受人基於建照變更起造人名義辦理保存登記者，雖取得形式之所有權登記，但在未得原起造人同意且遭異議或訴請塗銷前，其所有權之取得是否具備實體基礎仍須檢視，法院將依實質興建關係、契約內容及款項支付情形進行判斷。而此種尚未保存登記之興建中建物，若實質由債務人興建，且無第三人占有爭議，即可視為債務人之財產而予以查封與拍賣。
此外，建物若位於債務人所有或其可支配使用之基地上，執行法院較無疑義可就其為執行標的；惟若地上權、租賃權或興建契約權利義務不明，則實務會先要求債權人釐清法律關係，以免執行結果發生抵牾。至於如何認定已具遮風避雨或使用功能，並無絕對標準，法院多依建築現況、使用可能性、市場評價與拍定人是否得以實際利用等因素綜合判斷，並得斟酌由鑑價人評估使用價值與市場接受度為輔。
實務上法院通常會指派鑑定人進行現勘，認定是否具經濟使用價值，若認為該建築具備使用功能，則依法公告拍賣，如有第三人主張其不具可利用性或非債務人所有，應於拍賣前聲明異議，否則拍定即生物權移轉之效果。此外，法院在處理興建中建物之拍賣，亦應注意相關建築法令規定，例如是否已違規使用、是否可補辦使用執照等，避免債權人取得建物後無法實際利用或轉售。對於買受人而言，拍定前亦應審慎查閱建照、完工證明、是否已申請使照等資料，以降低取得後產權不穩定之風險。
實務中，雖建物未辦妥保存登記，仍可能具備實質財產價值與可拍賣性，關鍵在於法院是否認定其為定著物及其法律上之歸屬，故債權人如欲就此類標的聲請執行，應預作事證蒐集與法律分析，俾使執行得以順利推進並確保拍定效力。
-債務-強制執行-執行標的物-不動產執行
(相關法條=民法第66條)
瀏覽次數：15
