房屋拖欠房貸，其他財產是否會受影響？
15 Jul, 2025
問題摘要：
房貸逾期雖可能先僅限於抵押不動產處分，惟一旦清償不足或銀行另循訴訟程序取得對人執行名義時，債務人其他財產確實可能遭查封、扣押或拍賣。拍賣抵押物程序中，僅因抵押人主張部分債權已清償，欲限制拍賣執行範圍或撤銷部分拍賣裁定者，除非有明確約定或法律特別規定，否則依民法第873條及強制執行法體系，抵押權人仍得就全部抵押物聲請拍賣，以實現其擔保權利，該執行力不因部分清償而當然消滅，債務人如提異議之訴，應證明債權人請求已喪失法律上原因，否則法院自難據以撤銷或排除執行程序。否定債務人以此為由請求撤銷超額部分之拍賣，並重申抵押權所擔保債權之一體性與不可分原則，足為日後處理類似爭議之重要依據。
律師回答：
在現代社會中，多數人購置不動產時無法以現金一次付款，必須透過銀行貸款方式取得資金以完成交易，故房屋貸款早已成為家庭財務規劃的重要一環。一般而言，借款人與金融機構間簽訂借貸契約並設立抵押權，銀行因此對借款人所購置之不動產具有擔保優先受償之地位。若借款人逾期未還款，銀行即得依據民法第873條規定，聲請法院拍賣抵押物，並就拍賣價金優先受償，無需另行起訴。
按民法第873條規定：「抵押權人於債權已屆清償期而未受清償者，得聲請法院拍賣抵押物，就其賣得價金受清償。」是抵押權人於債務人未清償屆期債務時，有就擔保物全面拍賣受償之權利。惟實務上，常見債務人或抵押人主張其已清償部分債務，或系爭抵押物價值遠逾債權餘額，因而要求就部分擔保物排除強制執行。然此類主張之成立，應基於抵押契約明確限定各筆土地分別擔保範圍，或有另行債權減免協議為前提，否則抵押物之全體仍應為債權之整體擔保，債權人依法得就全部抵押物行使拍賣請求權，而不因部分清償而受限制。
按強制執行程序之法律體系，執行名義可為確定判決或其他得為強制執行之公文書，而非確定判決者，其執行力仍應受法律所賦予之限制與排除機制所拘束。債權人於同一債權設定抵押物，未對個別標的作擔保金額分配者，即推定全體抵押物共同擔保全額債權，是以抵押人不得僅以債權部分清償為由，請求撤銷超過餘額部分之拍賣程序。
拍賣抵押物裁定為「對物之執行名義」，其性質與「對人的執行名義」不同，「對人的執行名義」，係以債務人之一般財產為執行對象，藉「人的責任」以實現其債權，債權人得選擇對債務人名下之任一財產聲請強制執行以滿足其債權，如債務人無其他財產可供執行時，債權人得請求執行法院核發債權憑證；而「對物之執行名義」，僅以擔保之特定財產為執行對象，藉「物之責任」，以實現債權。故而，拍賣抵押物裁定之執行名義，債權僅得聲請就裁定內容所示之抵押物強制執行，如抵押物拍賣後不足清償其抵押債權，不足受償部分，既不得請求發給債權憑證，亦不得以該裁定作為執行名義，對債務人之其他財產為執行。
但若該抵押物拍賣價金不足以清償全部債務時，該剩餘之債權部分並不因抵押物拍賣完畢而當然消滅，銀行則必須另行取得對債務人「對人」的執行名義（如確定判決或支付命令），始得對債務人之其他財產進行強制執行，這即涉及「對物執行名義」與「對人執行名義」之本質區別。
在「對物執行名義」下，例如拍賣抵押物之裁定，僅得針對特定標的物執行，不能進一步延伸至債務人其他未提供擔保之財產；對物執行名義僅限於特定抵押物之查封拍賣，不及債務人其他財產，若欲對其他財產執行，應另取得執行名義。實務上銀行或金融機構經常採取並行策略，既聲請拍賣抵押不動產，又另行提訴取得確定判決，以求完整保障其債權。
反之，「對人執行名義」則係針對債務人之全部責任財產為執行客體，債權人可自由選擇債務人名下財產如房地、車輛、存款、薪資等進行強制執行以求清償，性質上係針對債務人整體財產責任的實現。金錢請求權之執行，也就是執行名義是給付金錢，此時是以債務人之財產權為執行客體，此等財產，法律上稱之為「責任財產」。責任財產係指發動強制執行程序時，屬於債務人所有、支配財產或權利等，可供債權人據以對其強制執行之財產。
因此，若僅憑拍賣抵押物之裁定，對於拍定不足額部分即無法再對其他財產繼續執行。然若銀行另行提起訴訟獲得勝訴確定判決，或取得具有與確定判決同等效力之支付命令，則該銀行即得依此執行名義，對債務人名下全部責任財產執行。依強制執行法體系，所謂責任財產，係指債務人得自由支配、登記於名下或法律推定為其所有，可為債權實現之財產範圍，無論是否與原借款契約有直接關聯，如非抵押之他處房地產、汽車、金融帳戶、薪資、退職金、保險理賠金等，皆有可能成為強制執行標的。
故若債務人房屋貸款遭逾期，最初固可能僅針對該抵押不動產執行，但若不足清償、又有其他責任財產存在時，債權人於取得適當執行名義後，即可全面執行債務人之財產，甚至申請查封、拍賣名下其他房地產或扣押其薪資帳戶。
按台灣高等法院暨所屬法院55年度法律座談會民事執行類第53號研討結果：「其執行名義，既僅為拍賣抵押物裁定，抵押物一經全部拍賣，無論其賣得價金足否清償債務，其執行程序即已終結，如有欠額，必須另行取得執行名義，方可另請執行。」、司法院第二十一期司法業務研究會研討結果：「拍賣抵押物裁定之效力祇能及於抵押物之查封拍賣，而與債務人之其他財產無關。縱令抵押物拍賣價金不足清償抵押債務，抵押權人亦不得以該裁定為執行名義，聲請對債務人其他財產為強制執行。」分別可資參照。
再者，民間金融常見定型化借款契約內容，通常均有「加速條款」之約定，即只要借款人一期未繳即視為全部本金與利息到期，銀行即得催繳全部債務，若經協商無效，銀行將立即進入催收、法催、聲請支付命令乃至訴訟程序，以強化債權保障。而債務人若仍無清償能力，法院亦可能核發債權憑證，成為銀行參與其破產或清算程序的依據。
再者，即便未設定抵押權，「以自己全部財產對債權人負責」原則，債務人仍須對債務負無限責任，亦即債務人欠款未繳時，不論是否為貸款本身提供擔保，其名下其他財產仍有可能遭強制執行。因此，房屋貸款逾期之後，若欠款人僅設抵押物且拍賣價金足以清償全額時，尚無波及其他財產之疑慮；但若不足清償或銀行另取對人執行名義者，債務人其他財產即可能遭波及，法律上並無禁止債權人再行主張之障礙。
強制執行法第14條第2項規定：「執行名義無確定判決同一之效力者，於執行名義成立前，如有債權不成立、消滅或有其他足以妨礙債權人請求之事由者，債務人得於強制執行程序終結前，提起異議之訴。」由此可知，債務人對於執行名義所依據之債權若有異議，得於執行程序尚未終結前提起異議之訴，以求法院宣告排除該執行名義之執行力。然而此項異議權之行使，並非無限上綱，仍應符合強制執行法及民事法理之基本原則。尤以擔保物權—抵押權之執行為例，倘若債務人主張債權已部分清償，進而請求限制或撤銷抵押物之拍賣程序，其請求是否成立，則應進一步觀察抵押權存續與範圍之性質。
按執行名義無確定判決同一之效力者，於執行名義成立前，如有債權不成立或消滅或妨礙債權人請求之事由發生，債務人固得依強制執行法第十四條第二項規定，於強制執行程序終結前提起異議之訴。惟債務人異議之訴之目的在於排除執行名義之執行力，而抵押權人於其抵押債權未受全部清償前，依民法第八百七十三條規定，應得就抵押物之全部行使權利，抵押權所擔保之債權若經一部清償而一部消滅，抵押權仍為擔保其餘之債權而存在。於此情形，其為執行名義之拍賣抵押物裁定之執行力並未因而喪失，抵押人縱爭執抵押債權金額已部分清償，亦無從以異議之訴排除該拍賣抵押物之部分執行程序。查上訴人既係就同一債權之擔保，於系爭土地設定抵押權，而未限定各筆土地所擔保之金額，是上訴人因設定本件抵押權所提供之系爭土地，均須擔保債權之全部，無從將系爭土地按抵押債權分割後金額分別拍賣之，則上訴人依上開規定請求宣告拍賣抵押物裁定於超過系爭餘額部分，不許強制執行並撤銷超過系爭餘額之強制執行程序，依上說明，於法無據。(最高法院102年度台上字第543號民事判決)
-債務-強制執行-執行方法-
(相關法條=強制執行法第14條=民法第873條)
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