債權人可以主張拍賣不動產價益超過債權的金額就不能查封？
15 Jul, 2025
問題摘要：
債權人有權聲請查封債務人不動產，即使表面鑑價顯示標的價值高於債權金額，除非債務人能證明查封已逾債權額且將嚴重妨礙其財產處分權，或另有較為適當之執行標的，否則法院不會僅因價值過高即限制查封，蓋債權實現係債權人基本權利之一，唯其有保全之必要且符合法定程序，即應受保障。債務人若不願高價不動產被查封，最佳做法為主動清償債務、提供替代擔保，或提出具體且可被法院接受之異議證明，否則單憑「太貴了，不應查封」之主張，難以動搖查封正當性。法院於執行程序中將持續秉持比例原則與適度審查，兼顧債權實現與債務人財產權保障之平衡。
律師回答：
債權人於取得執行名義後，基於其債權實現的自由，原則上可請求法院查封債務人之財產以作為履行義務的擔保，即使該財產的價值表面上可能超過債權金額，也不得僅以此作為債務人請求排除查封的理由。
強制執行制度本質上是對債權人既存權利的保障機制，除非能具體證明查封標的已超過足以清償債權及執行費用，且此一超額部分在實際執行中不影響債權之實現，否則法院不會僅因價格高於債權額而駁回債權人查封聲請。
又依強制執行法第50條所揭「查封動產以其價格足清償為限」及第113條關於不動產準用之規定，依強制執行法第72條規定，拍賣所得價金足以清償債權額及執行費用時，拍賣程序應即停止，但此並不當然限制債權人對該財產提出查封聲請。
固然反映立法對「禁止超額查封」的基本態度，但考量動產與不動產價值於查封當下難以確定、拍賣常有流標減價情形，因此，法院通常採較為寬鬆的標準，不輕易認定有超額查封。在實務運作上，債務人若認查封財產之價值顯然超過其債務額，固可依法提出異議（例如依強制執行法第12條聲明異議或第14條提起異議之訴），但其舉證責任甚重。
債務人若主張查封超額，應證明債權人查封之財產「明顯超越」可保全其債權所需之程度，且法院判斷是否超額，並非查封時即決定，而是以異議裁判時的具體狀況為基準。此外，由於不動產實際拍定價格經常低於鑑價，甚至需多次減價才售出，因此僅憑鑑價數據即認定超額，風險過高，法院多不採納。
「查封不動產之拍定價格與鑑定價格通常有相當之落差，經多次減價後始拍定之情形甚多，尚難僅以鑑定價格作為認定有無超額查封之依據」，因此，即使有鑑價報告，若無客觀且明確證據足證拍賣所得勢將超過債權人實際債權及執行費用，法院仍將傾向認定查封合法。
在實務上，債權人於聲請強制執行時，除提出執行名義，並應載明債權金額與欲執行之標的，如為不動產，通常還須附上估價報告等參考資料。法院將綜合考量債權數額、執行費用、鑑價結果及市場流動性等，評估是否有過度查封之虞。而法院執行時亦可酌情裁定部分查封、分段執行，以避免明顯超額查封對債務人造成不當限制。
例如債權僅百萬元而聲請查封市值五千萬元之豪宅，若債務人能具體證明該標的變價後價金遠超債權，且另有他項足以清償債務之財產，法院或得部分解封或命債權人改以他項財產執行。但若債權人證明其他財產查無下落，或雖查得但依法不得執行，則可續行執行原查封標的。此外，即便拍定所得超過債權額，法院亦應依強制執行法之規定進行價金分配，將餘額交還債務人或其他債權人參與分配，並不因此限制查封行為。
對此可見臺灣高等法院96年度執字第979號民事裁定謂：「按查封不動產，以其價格足清償強制執行之債權額及債務人應負擔之費用者為限，觀諸強制執行法第50條、地113條之規定，其意自明，此依同法第136條規定，對不動產假扣押之執行準用之。蓋強制執行之查封，在保障債權人之債權為目的，而非超過該限度更限制債務人處分其財產，如有違背，就超額部分即非適法，債務人非不得聲明異議。惟假扣押債務人認為執行法院超額查封而聲明異議時，應證明債權人所查封之財產，已超越足以保全其請求之程度。其異議之有無理由，非以查封時，而係以異議裁判時，衡量是否超額，且應以客觀上極為明顯者為標準。又查封不動產之拍定價格與當時鑑定價格，通常有相當之落差，經多次減價拍賣後始拍定之情形，在所多有，尚難僅以不動產鑑定價格作為認定有無超額查封之依據。」(最高法院94年度台抗字第550號民事裁定同此意旨)。
在動產及不動產的執行程序上，由於執行標的物並無法於查封當時即可知其換價後之金額(所謂的市價或鑑價並無法保證能否拍定或拍定之價格)，因此除非在顯然過高的情形，否則執行法院一般不會遽認有超額查封之情形。
-債務-強制執行-執行標的物-
(相關法條=強制執行法第50條=強制執行法第72條=強制執行法第113條)
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