債務人的不動產被查封，為何沒有接到法院的通知？

15 Jul, 2025

問題摘要：

債務人未於查封前收到法院通知，實為法律上之制度設計，旨在保障查封程序之實效，並非法院對債務人之剝奪或疏忽。接獲通知時應冷靜應對，透過合法程序查詢案號、確認執行進度，並及時採取相應法律行動，以維護自身財產與程序參與權。債權人、債務人與法院三方於強制執行程序中各有其權利與義務，理解程序設計背後之制度考量，有助於當事人正確應對各項執行程序發展。

律師回答：

關於這個問題，債務人的不動產若遭法院查封，卻未事先接到法院通知，往往讓當事人感到震驚與困惑，但這種情況在強制執行程序中，其實是制度上的安排而非法院疏忽，主要目的在於防止債務人於查封前脫產、轉移或損壞財產。

依據強制執行法第75條規定，不動產之執行方式包括查封、拍賣與強制管理，然而無論後續選擇何種處分方式，查封始終是不可或缺的第一步。法院接獲債權人聲請強制執行，並查明債務人名下持有特定不動產後，得依據地政資料製作不動產登記簿謄本，再聲請對該不動產為查封。法院收到聲請後，首先會向地政機關發出「電子查封通知」，使該筆不動產立即載明為查封狀態，此時債務人尚未被通知。此階段法院也會另行通知債權人，準備後續實施現場查封。為避免債務人在法院正式現場查封前預先處分、破壞、出租或移轉不動產，法院一般並不會先行通知債務人，而是由書記官及執達員實地前往現場查封後，再製作查封筆錄並依法通知債務人，目的在確保查封處分之有效性及完整性。

依強制執行法第77條規定，書記官於現場執行查封時，應同時記錄不動產之實際狀況、使用人身分、使用方式，是否存在租賃或無權佔用、特殊使用、物理缺陷等情形，並詢問在場人員相關事實。若房屋由第三人佔用，法院會要求該佔有人提供租賃契約或其他使用依據，以利未來點交時能釐清權利狀態。此外，法院於查封過程中須調查是否為海砂屋、輻射屋、地震損壞建物、有無火災、嚴重漏水、非自然死亡事件等情形，均將記錄於查封筆錄中。上述作業程序完成後，法院才依法通知債務人查封已完成。因此，許多債務人都是在法院已實施查封並登記後才收到通知，此非違法，而是依法辦理。

實務中亦常發生債務人先接獲債權人來電，聲稱法院即將執行查封，但因未收到法院正式通知而懷疑其真實性。

此時，債務人可要求債權人提供執行案號與承辦法院聯絡方式，若對方不願告知，亦可攜帶身分證明文件，親至所在地之地方法院一樓民事執行查詢窗口申請查詢是否已有強制執行案件，法院將依其身分資料確認是否為案件當事人，並告知案號與執行進度。

法院辦理不動產查封時，並非立刻拍賣，而是查封完成後會依序進入鑑價、公告拍賣、應買投標、拍定點交等程序。

債務人接獲查封通知後，尚有機會主張異議、協商還款、聲請停止執行或尋求債務整合，法院並不會因一紙查封即立刻將房屋賣出。債務人可視情況委託律師協助溝通或進行法律救濟，避免權益受損。

若債務人是因未妥適接收法院或原審訴訟文書，例如居住地址變更未通報、未妥投送達文件，而導致敗訴並遭強制執行，則有必要檢視原判決或支付命令是否具備合法送達要件，若有瑕疵，仍有機會提起異議或聲請撤銷。但若文書確已合法送達且判決已確定，則應針對強制執行本身尋求解決方案。