債務人之不動產拍賣無人應買，假扣押債權人可否承受拍賣標的物？
15 Jul, 2025
問題摘要：
債務人不動產若經公告拍賣而無人應買，於具備法定條件下，假扣押債權人雖非拍賣聲請人，仍可依強制執行法第91條規定承受該不動產，但須提存拍賣底價、親自到場聲明承受，並遵守程序規範。此一制度設計雖具程序限制，但提供假扣押債權人於特殊情況下進一步保障債權之管道，實具實務意義與制度功能。
律師回答：
債務人之不動產經法院查封並公告拍賣，若拍賣期日無人應買或應買人所出最高價未達拍賣最低價額時，依法債權人得依強制執行法第91條規定承受該拍賣標的物，所謂「承受」即是債權人於拍賣未果的情況下，聲明以法院所定之拍賣底價取得該不動產，以抵償其債權，並取得法院所發給之權利移轉證書。
此時若執行聲請人或其他債權人為持有終局執行名義之債權人，其承受權無庸置疑，然若是僅持有假扣押裁定之債權人，是否亦得承受該不動產，實務上及見解認為於一定條件下仍為可行。
拍定人係屬強制執行拍賣的買受人，依辦理強制執行事件應行注意事項第49項(四)規定：「開標，應以應買人所出價額達該次拍賣標的物之最低價額並係最高價者為得標。」與民法第391條規定：「拍賣，因拍賣人拍板或依其他慣用之方法，為賣定之表示而成立。」
依強制執行法第4條第1項第2款規定，假扣押之裁定為「得為執行之名義」，固然在尚未取得終局判決以前，不得據以聲請拍賣，但當該不動產業已進入其他債權人聲請之拍賣程序，且拍賣未能成功完成，而該假扣押債權人欲承受拍賣不動產時，實務上認為其應類推適用第91條規定，亦得為承受人。
辦理強制執行事件應行注意事項第51項(二)規定：「拍賣不動產期日之通知書，應記載：債權人對於本次拍賣之不動產，於無人應買或應買人所出之最高價未達拍賣最低價額時，如依法得承受並願照拍賣最低價額承受者，應於拍賣期日到場，並於該次期日終結前聲明之。」及同項甪規定：「債權人未於拍賣期日到場者，不得聲明承受，除他債權人已於拍賣期日到場依法承受者外，執行法院應再行定期拍賣。」債權人欲承受拍賣不動產，必須於拍賣期日時到場，並於拍賣期日終結前聲明，此不論第一次拍賣或再行拍賣均同。
拍賣不動產期日之通知書應明載債權人若欲承受拍賣不動產，應於拍賣期日親自到場並於終結前明確聲明承受意願，且未到場者即喪失承受資格，除非已有其他債權人合法承受者，否則法院應定期再行拍賣。
據此，假扣押債權人若於拍賣當日親自出席，並依第91條第1項之要件提出聲明，實務上視為可認定具承受資格。惟因假扣押本身尚未構成終局確定之債權，其性質上屬於暫時處分，故在其欲承受時，應以拍賣底價之相當金額提存法院為前提，且不能如持終局執行名義之債權人一般以其債權金額作為抵繳，須以現金或等價財產作實際支付。
此為平衡程序保障與權利主張之必要配套。至於若係原本持有假扣押裁定之債權人，經後續訴訟取得確定勝訴判決，並據以聲請執行時，已具備終局執行名義資格，則無論其是否為原先拍賣聲請人，均可依法行使承受權，而無上述須以拍賣底價提存之限制。此外，在實務運作上，法院於拍賣公告或拍賣期日通知時，亦會主動載明債權人應遵守到場聲明及不得事後補正之義務，提醒債權人事先研判債權數額、估算拍賣底價與拍賣物價值、確認承受意願與資金準備，避免因拍賣底價高於債權額而無法實際承受。
依強制執行法第4條第1項第2款規定，假扣押之裁判為執行名義之一種，是假扣押債權人可認係辦理強制執行事件應行注意事項第51項第7目所稱之有執行名義債權人。其他債權人若持有終局執行之執行名義，仍得拍賣已經他債權人假扣押之標的，但假若拍賣無人應買，且終局執行債權人無意承受時，假扣押債權人得依強制執行法第91條規定承受該標的物，但假扣押債權人仍須提出相當於拍賣底價之金額，提存於法院，始得承受。
(臺灣高等法院暨所屬法院88年法律座談會民執類第10號審查意見)
「其他債權人若持有終局執行之執行名義，仍得拍賣已經他債權人假扣押之標的，但假若拍賣無人應買，且終局執行債權人無意承受時，假扣押債權人得依強制執行法第91條規定承受該標的物，但假扣押債權人仍須提出相當於拍賣底價之金額，提存於法院，始得承受。」此見解亦為實務所援用。
換言之，假扣押債權人雖未持終局執行名義，不得聲請拍賣，但若拍賣已由其他債權人依法聲請並進入拍定階段，則假扣押債權人得以第三人之身分，在拍賣無人應買且執行債權人未表承受意願時，依法承受該拍賣不動產。但其承受方式須採「提存底價價金」而非法定債權抵繳，且應遵守法定時間、場地及聲明程序，方得成立。此種承受權制度，有助於提升拍賣效率、避免流標浪費資源，並保障已取得擔保保全措施之債權人於債務人財產拍賣中得以競爭機會，維持執行程序之公平性與實質利益實現。
債權人如為假扣押裁定持有人，應詳加評估拍賣標的價值、聲請拍賣進度、拍賣底價及其債權保障程度，並適時準備資金或擬定法律策略，以有效參與執行程序，保障自身權益。債權人承受之時期，依強制執行法第91條、第92條規定，以拍賣之不動產無人應買或應賣人所出之最高價未達拍賣最低價額時，「債權人必須到場，並於拍賣期日終結前聲明願承受」，執行法院始應依該次拍賣所定之最低價額將不動產交債權人承受，並發給權利移轉證書；以及於再行拍賣期日，無人應買或應買人所出之最高價未達於減定之拍賣最低價額者，而債權人願承受時，亦應於拍賣期日到場，並在拍賣期日終結前聲明，執行法院始應依該次再行拍賣所定之最低價額，將不動產交債權人承受，並發給權利移轉證書。
其他債權人若持有終局執行之執行名義，仍得拍賣已經他債權人假扣押之標的，但假若拍賣無人應買，且終局執行債權人無意承受時，假扣押債權人得依強制執行法第91條規定承受該標的物，但假扣押債權人仍須提出相當於拍賣底價之金額，提存於法院，始得承受。
-債務-強制執行-執行方法-拍賣-不動產拍賣-承受拍賣標的物
(相關法條=強制執行法第91條=強制執行法第92條)
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