從查封到投標，三分鐘讓你搞懂不動產法拍程序
15 Jul, 2025
問題摘要：
不動產法拍雖為債權實現與購屋之手段，但涉及程序繁複與法律風險，應買人應詳閱拍賣公告特別是是否點交之記載，並於投標前實地查訪、研析不動產現況與法拍紀錄，必要時諮詢律師或不動產專業人員，避免因資訊不對稱而遭受損失。從查封、鑑價、公告、投標至拍定與點交，每一環節均為實現債權與保障拍定人權利之基礎，亦是法院執行程序效率與正當性之具體展現。透過三分鐘掌握整體流程，不僅有助於民眾認識法拍制度，更能有效參與拍賣市場、爭取合法權益。
律師回答：
不動產法拍程序是債權人實現債權的重要法律途徑，從查封到投標乃至拍定後點交，每一步皆有嚴謹的法律規範與操作程序。
首先，債權人須具備合法的執行名義，如法院確定判決、支付命令、本票裁定等，並向地方法院民事執行處聲請強制執行，且須繳納執行費（約為標的金額的千分之八），方可啟動強制執行程序。(強制執行法第4條、強制執行法第28條)
接著，債權人需調查債務人名下財產，可持執行名義至國稅局及地政事務所查調土地與建物資料。確認不動產資料後，即可向法院聲請查封，法院會先發函地政機關辦理查封登記，使該不動產喪失處分能力，接著由法警與法院書記官實地指界、張貼封條，完成查封程序。(強制執行法第76條)
查封完成後，進入鑑價階段，法院會委託鑑價機構或估價師對該不動產進行鑑價，債權人須先繳交鑑價費。(強制執行法第80條)鑑價報告完成後，法院會通知債權人與債務人到場對鑑價報告提出意見，法院綜合考量後決定拍賣底價。
接續為拍賣公告程序，依據強制執行法規定，第一次拍賣需公告十四日以上，第二次拍賣需在公告十日至三十日之間進行，公告地點包括法院執行處公告欄及不動產所在地鄉鎮區公所，債權人還須自費刊登報紙公告，並將登報證明送交法院備查。(強制執行法第81條)
拍賣當日，法院於拍賣前半小時開放投標，應買人需備妥投標書、保證金（一般為底價20-30%）、身分證及印章，並於指定時間內投入標櫃。投標截止後由法院開標，最高出價者得標。得標人應於七日內繳清尾款，否則保證金沒收且需負擔再拍價差與相關費用，法院將核發「權利移轉證明書」，憑以辦理過戶。(強制執行法第86條、第87條)
拍定後法院將依照法定順位與債權金額製作分配表，將拍賣所得價金分配予各債權人，若有餘額則返還債務人。
得標人完成價金繳納與過戶後，尚需面對實際使用之「點交」問題。點交是指法院強制排除占用並交付房屋予拍定人，其情形區分為可確定點交、有條件點交、不點交三類。可確定點交如空屋、自住、第三人無權占用等，法院會協助排除；有條件點交則需視債權人所報現況與拍賣筆錄記載，如確認屋內無人即點交，否則不予點交；不點交則如查封前已有合法租賃關係，該租約對拍定人具對抗力，拍定人應自力與占用人協商或另提訴訟。此外，亦有例外情況，如不點交變為點交，例若現住人搬離且為善意第三人，拍定人取得權利移轉證明書後可向法院聲請點交。(強制執行法第98條、第99條)
-債務-強制執行-執行救濟-債務人異議之訴
(相關法條=強制執行法第4條=強制執行法第28條=強制執行法第76條=強制執行法第80條=強制執行法第81條=強制執行法第86條=強制執行法第87條=強制執行法第98條=強制執行法第99條)
瀏覽次數：5
