強制執行之不動產換價程序流程為何？

問題摘要：

不動產換價程序具備明確法定順序，程序嚴謹，旨在保障債權人債權實現與債務人財產權益之平衡，並兼顧拍賣公正性與市場公開性。當事人若於程序中有異議或欲聲請承受，應熟悉拍賣公告與強制執行法各項規定，適時表達主張，以維護自身法律利益。倘若債權人執行策略靈活，對於是否聲請特別變賣、是否承受或申請再行鑑價均應審慎評估，以便於執行程序中取得實質償付，實現債權保障之最終目的。

 

律師回答：

不動產換價乃強制執行程序中實現債權之重要環節，依據強制執行法相關規定，其程序可分為查封、鑑價、拍賣公告、拍賣執行、承受、特別變賣、拍賣結果處理與權利移轉等階段。首先為查封程序，執行法院對債務人名下不動產執行查封，禁止其處分，並做成查封筆錄，若查封完成後認為拍賣有實益，則進入下一階段。

 

鑑價

查封後法院命鑑定人鑑價，由法院核定最低拍賣底價(強制執行法第80條)。若經估價後發現不動產價值不足以清償優先債權與執行費用，法院須通知債權人，債權人得於七日內聲請拍賣並擔保相關費用，否則法院應撤銷查封，將不動產返還債務人(強制執行法第80-1條)。

 

完成鑑價程序後，法院公告拍賣條件，公告內容應包括不動產坐落、種類、使用及特殊情況，並記載拍賣日期、場所、拍賣底價、保證金金額、價金繳納期限等。(強制執行法第81條)

 

投標

實務上拍賣以投標方式進行，參與者須繳納保證金，將密封投標書投入法院設置之標匭，法院依投標價格高低決定得標人，如價格相同則以現場加價或抽籤決定。(強制執行法第85條、第86條)

 

拍賣

第一次拍賣若無人應買或出價未達底價，法院不予拍定，債權人得表示願依底價承受，若其債權低於底價，仍須補足差額，否則不予承受；債權人若不願承受，法院即定期再行拍賣，進入第二次拍賣程序。。(強制執行法第911條)

 

依強制執行法第91條第2項規定，第二次拍賣底價得酌減20%，實務多以八折計，若第二次仍無人應買，法院再定期第三次拍賣，即第二次減價拍賣，底價再減20%。經三拍未果後，若債權人不承受，法院應於第三拍終結後十日內公告進入特別變賣程序，開放三個月內第三人依第二次減價拍賣條件表示應買，法院於債權人及債務人陳述意見後，許其買受。

 

特別變賣

此特別變賣不同於投標拍賣，無需公開競標，僅須於期限內向法院表示願買即成立。若特別變賣期間無人應買，法院視為撤回該筆不動產執行，撤銷查封。惟債權人仍得於特別變賣期間內聲請重新鑑價、再行減價拍賣，若進入此程序，即為第四次拍賣，拍賣底價可再次低於前次。若四拍仍未果，且無債權人承受，法院將結案處理。

 

實務執行法院以投標之方法為拍賣，投標人須於開標前繳納保證金並將投標書密封投入執行法院所設之標匭，開標後倘拍賣之不動產無人應買或應買人所出之最高價未達拍賣最低價額，而到場之債權人於拍賣期日終結前亦未聲明承受，則由執行法院定期再行拍賣，進入第一次減價拍賣，倘經二次減價拍賣不動產仍未拍定，債權人不願承受或依法不得承受時，執行法院應於第二次減價拍賣期日終結後10日內公告願買受不動產者，得於公告之日起3個月內依原定拍賣條件，即第二次減價拍賣之拍賣條件，為應買之表示，此稱特別變賣程序。

 

稱「特別變賣」，指債權人聲請執行之不動產等經3次拍賣仍未拍定，債權人不願承受或依法不得承受該不動產者，執行法院應於第2次減價拍賣期日終結後10日內公告願買受該不動產者，得於公告之日起3個月內依原訂拍賣條件為應買之表示（強制執行法第95條第1項）。

 

由於特別變賣程序須於公告之日起3個月內為應買之表示，與以投標之方法拍賣不動產應於指定拍賣期日、指定場所公開競標不同；且特別變賣程序見強制執行法僅規定於第80條之1第2項及第95條第1項。 

 

而債權人亦得於特別變賣期間內，向法院聲請停止、另行估價拍賣，或是聲請再減價（比第三拍底價還低），此時已進行第四次拍賣（定期拍賣），這是所謂的第四次拍賣了。

 

 特別變賣程序公告3個月無人應買或特別變賣程序後之減價拍賣無人應買，債權人不願或不得承受，依法視為撤回不動產執行，執行法院對於未經假扣押或假處分之不動產撤銷查封，債權人為避免債務人於執行法院撤銷查封結案後，嗣後即將其不動產移轉予第三人，

 

另若供拍賣之多筆不動產中，部分拍賣所得足以清償全部債權與費用，法院得停止對其餘不動產之拍賣。整個不動產換價程序中，若有得標人繳足價金，法院即發給權利移轉證書，自此得標人取得所有權，法院應通知地政機關辦理登記，並依強制執行法第98條規定，不動產原有地上權、地役權、租賃關係等隨同移轉，惟抵押權之優先受償順位仍存續，拍定不動產前發生且影響抵押權者得經法院除去。

 

若債權人承受，法院亦依同法發給權利移轉證書，債權人取得所有權，其超出債權部分須補足價金。特別值得注意者，若債權人於任一階段表示願意承受，法院應依該次拍賣之最低價額作價承受，惟債權人有兩人以上願承受者，仍須抽籤決定，未中籤者如願承受者亦得承受。執行程序中，拍定人未如期繳足價金時，法院應再行拍賣，惟未中籤者仍可依原條件承買者除外。

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