執行法院除去租賃關係之處份，若有不服，應如何救濟？
14 Jul, 2025
問題摘要：
當租賃人面對法院除去租賃關係之處分時，應依強制執行法第12條聲明異議，說明其租約有效性及未妨礙抵押權行使之理由，並附具相關證明文件，以供法院審酌，如法院認為租賃並未實際妨礙執行或租約具有公示對抗力，則有可能撤銷原處分或改以有租賃狀態拍賣。反之，若租約成立於抵押權設定後，租賃關係未登記且確實影響抵押權價值，法院則得依法維持處分並排除該租約。故租賃人如遇此類處分，不應逕提抗告，而應依法提起聲明異議，以免程序錯誤喪失救濟機會。此亦體現強制執行法與民法擔保物權制度之協調運作，在實現債權保護與使用人利益保障間取得法制平衡。
律師回答：
當執行法院於強制執行程序中認定債務人於設定抵押權後所成立之租賃關係，已對抵押權實行構成妨礙或影響，因而依據民法第866條第2項規定，裁定除去該租賃關係，以便以「無租賃狀態」將不動產拍賣時，若租賃相對人或債務人對此處分不服，應依強制執行法第12條規定提出聲明異議，而非對該裁定逕行抗告。
法院認抵押人於設定抵押權後與第三人締結租約，若致影響抵押權實現，即得依聲請或職權除去租賃關係，此類處分屬於執行方法之一環，並不具備可抗告性質。租賃人如有不服，應依強制執行法第12條以「程序上之聲明異議」處理，向原執行法院陳述其異議事由及主張。
強制執行法第12條規定，當事人或利害關係人如認為執行程序違法，得向執行法院聲明異議。該聲明異議須以書面為之，並應具體說明其認為違法之處分與理由，經法院審理後認為異議成立者，得撤銷原執行處分或命另為適法之處分；如認為異議無理由，則駁回之。此機制即構成對執行法院處分之主要救濟管道。
最高法院74年台抗字第227號判例表示：「執行法院認抵押人於抵押權設定後，與第三人訂立之租約，致影響於抵押權者，得依聲請或職權除去其租賃關係，依無租賃狀態逕行強制執行。執行法院所為此種除去租賃關係之處分，性質上係強制執行方法之一種，當事人或第三人如有不服，應依強制執行法第十二條規定，向執行法院聲明異議，不得逕行對之抗告」。
抵押人設定抵押權後在土地上建屋並出租第三人，致使拍賣程序受到影響，此時抵押權人得主張該租賃關係不對其生效，並聲請法院除去租賃，以確保其對抵押物拍賣所獲價金之優先受償權。法院若依職權或聲請裁定除去，雖涉及對第三人租賃權之否定，然其本質仍屬抵押權實施過程之一部分，並無實體判決性質。
最高法院86年台抗字第588號判決所示，抵押權為擔保物權，不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，固仍得為使用收益，但如影響於抵押權者，對於抵押權人不生效力。故土地所有人於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建築物，並將該建築物出租於第三人，致影響於抵押權者，抵押權人自得聲請法院除去該建築物之租賃權，依無租賃狀態將該建築物與土地併付拍賣。
又若法院未依聲請除去租賃關係而逕行公告不動產為「有租賃狀態」下拍賣，且於拍賣公告中明示租賃關係存在時，則該租約即對得標人或債權人承受人繼續有效，形成其買受內容之一部，承受人亦不得主張不知或主張租賃對其不生效力。故在有租賃關係下拍賣與無租賃狀態拍賣之間，具有實質差異，法院之裁量是否除去租賃關係對雙方權利影響甚大。
最高法院60年台上字第4615號判決所示，抵押人於抵押權設定後，與第三人訂立租約，致影響於抵押權者，對於抵押權人雖不生效，但執行法院倘不依聲請或依職權認為有除去該影響抵押權之租賃關係之必要，而為有租賃關係存在之不動產拍賣，並於拍賣公告載明有租賃關係之事實，則該租賃關係非但未被除去，且已成為買賣 (拍賣) 契約內容之一部。無論應買人投標買得或由債權人承受，依繼受取得之法理，其租賃關係對應買人或承受人當然繼續存在。
民法第866條規定於不動產所有人設定抵押權後，仍得設立地上權或租賃關係，但此類權利不得妨礙抵押權之實行。換言之，抵押權設定後之租約，對抵押權人若未造成不利，原則上得存續，惟若實質妨礙抵押拍賣價值、影響抵押權實現者，抵押權人自可聲請法院排除租賃關係，以便拍賣時能無負擔出售，避免因承租人存在而導致拍定人縮手、拍賣流標或拍定金額降低，損及抵押權人利益。
至於租賃人如對此認為有違其居住保障或使用利益，雖不得抗告，但可經由聲明異議聲請法院審酌是否構成真正妨礙，或請求法院延期執行，亦可於拍賣前主張其租賃為抵押權設定前所成立，並具對抗效力，進一步舉證其租約簽訂及登記情形。然而若法院經實地查明租賃關係確係於抵押權設定後始成立，未登記且已構成對抵押權人不利之情形，則法院裁定除去租賃多能成立。
最高法院28年渝上字第1734號判決所示，抵押權不能妨礙抵押物之交付或讓與，此觀民法第八百六十六條、第八百六十七條之規定自明。故第三人對於執行標的物之抵押權，並非足以排除強制執行之權利。
另抵押權本身並不妨礙抵押物之移轉，強制執行仍可進行，唯有在權利排除或妨礙執行情形時，始可由法院介入排除相關權利。在此脈絡下，執行法院為保全拍賣效益與抵押權人權益，自可依法律授權作為，惟其處分仍須符合法定程序，並保障利害關係人之陳述與聲明異議權。
-債務-強制執行-除去租賃關係
(相關法條=民法第866條=民法第867條=強制執行法第12條)
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