財產查封後遭第三人占用，債權人該如何排除？
14 Jul, 2025
問題摘要：
債務人雖在查封後仍具財產形式上所有權與使用權，惟不得對抗查封之法律效力，其將查封物交付第三人使用，若影響拍賣或執行，即屬違法行為，債權人可依法聲請法院予以排除，確保執行效果與債權清償。查封後若債權人漠視第三人占用情形而未聲請排除，除將延誤拍賣程序，亦可能導致標的價值下降甚至執行無果，故應積極監督查封標的之占有狀況，必要時及早聲請排除，並可結合拍賣公告、點交通知及現場勘驗等程序確保執行效率。尤其不動產拍賣過程冗長，查封至拍定間數月乃至一年以上，如不即時處理占有問題，往往衍生衝突、再訴或增添執行費用，債權人更應善用強制執行法保障，主動捍衛執行權利。
律師回答：
債權人取得執行名義並聲請法院查封債務人財產後，理論上該財產即進入強制執行保全狀態，禁止債務人再行處分、隱匿、減損或阻撓其價值實現。然實務中常見情形係債務人於查封後仍將查封物（特別是不動產）交予第三人占用，例如出租、出借或交付親友使用，此時債權人便可能遭遇不易變價的困難，甚至因拍賣受妨礙致流標、價金縮減或價值受損，影響債權清償。此等占用行為若未經法院允許，依法即為不法妨礙執行行為，債權人得據以聲請排除。
強制執行法第51條第3項：「實施查封後，第三人未經執行法院允許，占有查封物或為其他有礙執行效果之行為者，執行法院得依職權或依聲請排除之。」此規定明文授權債權人可於執行程序中，主張第三人占有違法，請求法院即時排除，使查封物得以順利進行鑑價與拍賣。依強制執行法第113條準用於不動產執行程序，故不論查封物為動產或不動產，均適用之。
更進一步，最高法院68年台上字第3079號判決亦明確指出：不動產一經法院查封，無論物權登記移轉是否已聲請，若查封前未完成登記、查封後才登記完成，對債權人即不生對抗力，債權人亦可訴請法院塗銷登記，確保執行之完整性。即便第三人主張係承租人、買受人，甚至其物權人，若其權利在查封後始成立或完成登記者，皆不得對抗執行，法院可排除其占有行為。
又若第三人占用已構成妨礙執行效果，例如查封後屋內堆置垃圾、雜物、擺放棺木、惡意封閉門窗，債權人可聲請法院直接排除其占有，排除後再行拍賣，否則將直接影響拍賣成功率與價格。強制執行法第99條亦進一步規定，對於查封不動產若為第三人占有，法院應將其占有解除並點交予拍定人，必要時得請求警察協助執行，並得就排除復占之情形再行執行。此即法院基於查封公示力與優先執行原則，排除查封後妨礙行為之明文依據。
值得注意的是，若第三人主張其係查封前即合法占有者，例如租賃契約係查封前即成立且租金已定期支付，則其仍有抗辯空間；但若無證據證明合法占有，法院即可能認定其占有為無權占有，應予排除。
此時若第三人認為自身權利受侵害，可另行提起依強制執行法第15條第三人異議之訴，惟在執行程序中則不得妨礙法院強制點交。至於債權人實際聲請排除第三人占有時，應具狀詳述查封標的、占有情形、妨礙事實及查封生效時間，並附上查封筆錄、鑑價通知等執行文件，法院若認為聲請有理由，將裁定准許並通知第三人限期退出，逾期不退者得強制執行。
-債務-強制執行-執行方法-拍賣
(相關法條=強制執行法第15條=強制執行法第51條=強制執行法第99條=強制執行法第113條)
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