特別拍賣是什麼？有何作用？
14 Jul, 2025
問題摘要：
特別拍賣係不動產經二次拍賣未果後之特殊程序，目的在於避免反覆減價拍賣傷害當事人利益，並開放第三人有條件買受或債權人後續承受的機會。此制度融合拍賣程序與民間競標之精神，兼顧清償債權效率與債務人財產保障，有助於減少執行程序僵局，縮短強制執行週期。債權人在進入特別拍賣程序前應審慎評估承受策略與回收效益，債務人亦應了解特別拍賣若三個月內無人買受將導致撤封之法律效果，適時與債權人協商清償或處分，以避免不動產反覆查封造成信用與交易障礙。法院則應依法定程序嚴格管理特別拍賣時限與條件，確保程序公開、資訊透明與拍賣公平性，提升司法執行的公信力與實效性。
律師回答：
所謂特別拍賣，債權人聲請執行之不動產等經3次拍賣仍未拍定，債權人不願承受或依法不得承受該不動產者，執行法院應於第2次減價拍賣期日終結後10日內公告願買受該不動產者，得於公告之日起3個月內依原訂拍賣條件為應買之表示（強制執行法第95條第1項）。
在此之前，執行法院針對經過第一次通常拍賣及第二次減價拍賣皆未成功拍定的不動產，且債權人亦不願承受或依法不得承受的情形下，為避免案件久懸不決、債權人難以實現債權、債務人財產處分風險上升所設計的一種替代性處理機制。
依強制執行法第95條規定，當第二次減價拍賣期日終結後，法院應於十日內公告，表示願意買受該不動產者，可以在公告日起三個月內，依照原定拍賣條件向法院提出買受的意思表示，法院得於詢問債權人與債務人意見後，核准買受行為，若債權人後來又願意承受，也可在此期間內申請承受，與一般買受人地位相同。
特別拍賣的主要精神在於避免反覆拍賣程序、濫行減價，導致原本價值較高之不動產最終拍定價格遠低於市場行情，傷害債務人財產利益，同時亦使債權人實得清償有限甚至不足以彌補其執行支出及律師費用，因此，特別拍賣制度設計為一種相對開放而彈性的銷售方式，讓法院公告後三個月內有興趣之第三人或債權人主動提出購買申請，以提高拍賣成功的可能性。
法律上也設計了附帶程序保障，若三個月期限內仍無人表達買受意願，債權人可以聲請法院停止特別拍賣程序，改為另行估價或重新減價拍賣；若債權人未於三個月內作出聲請，該不動產之查封及執行視為撤回，債權人即失去該次執行之利益，亦表示該案件之不動產部分暫時終結強制處分程序。
從強制執行法第91條與第92條的規定來看，不動產拍賣若無人應買或出價未達最低拍賣價額者，債權人得在拍賣期日終結前聲明承受，法院即以該拍賣最低價額為承受價，將該不動產移轉予債權人，並發給權利移轉證書；若無人承受，法院須再次拍賣，並酌減拍賣底價，但酌減比例不得逾百分之二十。
第二次減價拍賣無效後，轉入特別拍賣，即跳脫反覆減價的邏輯，並非再度調低價格再拍，而是讓願意承受者以原來之拍賣條件直接買受，避免進一步貶值拍賣損害雙方當事人之利益。
特別拍賣階段，法院不須再設定拍賣日與底價，改以公告方式開放市場自由承買，此時原先的程序中止轉為一種民間招標式買賣，由買受人主動提出購買意願並配合法院的條件進行承受流程。
買受人需負擔原先拍賣條件所要求的價金、登記、稅務等相關義務，並非以更低的價格任意洽購，此制度也可避免債務人以極低價格賣予關係人脫產逃避債務。若法院核准買受後，便發給移轉證書，並依法辦理登記程序，拍定價金可依法分配給債權人，並終結該筆不動產執行案件。
至於第93條關於再次拍賣的公告與期日規定，法院於前二次拍賣無效後要再行拍賣者，其公告日至拍賣期日間不得少於十日、多於三十日，以避免公告後時間過長造成市場觀望，或過短導致有意買方無法準備出價。
此外，特別拍賣程序若在三個月內仍無任何買受申請，也未另行估價或聲請新一輪拍賣者，依法即視為撤回該不動產之執行，法院將撤銷查封並終止該筆不動產執行程序，日後若債權人仍希望就該筆不動產執行，須重新聲請執行並申請查封、估價與拍賣。實務上，由於拍賣程序涉及公告費、鑑價費、公證費、文書處理費與移轉稅費等，若債權人未事先做好拍定規劃與成本評估，常會陷入重複拍賣卻無結果的困境，浪費時間與資源，因此特別拍賣程序亦提供一個緩衝出口，避免拍賣程序僵局化。
-債務-強制執行-執行方法-拍賣
(相關法條=強制執行法第91條=強制執行法第92條=強制執行法第95條)
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