查封債務人的房屋，房屋有承租人居住，法院會如何處理？
14 Jul, 2025
問題摘要：
查封債務人房屋時如有承租人占有使用，法院首先將釐清該租約成立時間及是否影響抵押權。若租約成立於抵押權設定後且明顯妨害債權人實現抵押權利，法院可依職權或債權人聲請除去該租約，拍賣時即依無租賃狀態處理。但法院是否據此強制點交房屋予拍定人，仍視承租人占有是否構成查封後始占、有無異議聲請及是否涉及比例與人權保障，實務中法院常不逕為點交，留待拍定人另循民事程序請求排除或返還。故債權人或拍定人如預見不動產上有承租人使用，宜先審慎評估租賃關係存否及合法性，並注意法院是否除去租約及後續點交態度，以預作風險因應之準備。
律師回答：
當債務人名下的不動產遭法院查封並進入拍賣程序時，若該不動產上已有第三人承租並實際居住使用，法院對於該等承租人之占有，將依法進行審查與處理，尤其當該不動產上設有抵押權，且該租賃關係成立於抵押權設定之後時，法院即可能依據債權人聲請或職權，認定該租賃關係影響抵押權實現，依法除去租約，以「無租賃狀態」拍賣該不動產。
抵押權為擔保物權，不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，固仍得為使用收益，但如影響於抵押權者，對於抵押權人不生效力。故土地所有人於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建築物，並將該建築物出租於第三人，致影響於抵押權者，抵押權人自得聲請法院除去該建築物之租賃權，依無租賃狀態將該建築物與土地併付拍賣。(最高法院86年台抗字第588號民事判例)
強制執行法第98條第2項及司法院解釋與實務見解，抵押權人可對設定後對其權利造成妨害的租賃主張除去，而非承租人即失其租賃保護地位。若法院採認租約有損於抵押權，則於拍賣公告中即明示本案為「無租賃狀態」拍賣，拍定人取得所有權後不再承受該租賃關係，第三人對此不得據以主張租賃保護。
司法院院字第1446號解釋︰「不動產所有人於設定抵押權後，與第三人設定權利，如於抵押權有所影響，其設定之權利，對於抵押權人自不生效。如於抵押權設立後，與第三人訂立租賃契約，而於抵押權有影響者，對於抵押權人亦不能生效，抵押權因屆期未受清償，或經確定判決，聲請拍賣抵押物時，執行法院字可逕予執行。至於抵押權設定後取得權利之人，除得向設定權利之人求償損害外，不得提起異議之訴。」及強制執行法第98條第2項但書，強注事項57項第4款，依聲請或職權除去租賃關係後拍賣之。
依強制執行法第99條第1項，若拍定後不動產仍由債務人或查封後始行占有之第三人占用，法院可解除其占有並點交拍定人，必要時可請警察協助。若第三人占有為查封前已存在且無權占有者，法院仍得解除其占有。然而在涉及抵押權設定後租賃情形者，即使法院已依法除去租約，在實務上執行法院可能基於程序技術或人權保障，選擇不強制點交，導致拍定人仍須另行提起占有返還訴訟或聲請法院重新解除占有，造成權利實現時間上的延宕與爭議風險。
針對承租人主張租賃關係合法存在或反對除去租約者，依強制執行法第12條規定，其應向執行法院聲明異議，而不得逕以抗告方式救濟，否則將不被受理。執行法院所為之租約除去處分屬執行方法之一，當事人應循異議程序主張其權利。
執行法院認抵押人於抵押權設定後，與第三人訂立之租約，致影響於抵押權者，得依聲請或職權除去其租賃關係，依無租賃狀態逕行強制執行。執行法院所為此種除去租賃關係之處分，性質上係強制執行方法之一種，當事人或第三人如有不服，應依強制執行法第十二條規定，向執行法院聲明異議，不得逕行對之提起抗告。(最高法院74年台抗字第227號民事判例)
再者，如租約成立於抵押權設定之前者，即屬優先於抵押權存在之使用收益關係，除非債權人另有證明該租賃為虛僞或浮濫設定，法院原則上應認其租賃關係隨拍賣而移轉，拍定人承受承租人地位，依強制執行法第98條第2項主文之規定，不得主張終止租約或點交。若承租人實際占有為查封後所生，法院可依第99條規定視為無權占有，拍定人可據以請求排除之，惟如第三人占有為合法成立，法院無從以執行方法排除之。
強制執行程序中關於不動產之拍賣，其性質與因訴訟結果而為交付標的物之執行迥異，如該項拍賣之不動產為第三人所占有，除該第三人係為債務人而占有，或於實施查封後始行占有，應受點交命令之拘束者外，即非強制執行程序中所稱之債務人，執行法院尚難依強制執行法第九十九條定，強使騰交該物與買受人或債權人。(最高法院50年台抗字第284號民事判例)
值得注意的是，不動產拍賣程序與原本因訴訟而發生之物之返還執行性質不同，法院應審酌第三人占有合法性與其取得時間點，而非一概視其為可排除對象。拍賣不動產時如第三人合法占有，非債務人或查封後始占者，法院即難以據強制執行法第99條命其交出該不動產。\\
目前實務多採保守立場，縱有租約被除去，承租人仍可主張先占地位並主張占有保護權，導致執行法院可能不逕行點交，而拍定人仍需另行爭訟。此外，當法院認租約不影響抵押權且未聲請除去者，則拍定人依法須承受租賃關係，承租人仍有依民法第425條之承租人保護制度主張其權利。執行法院雖將租賃權除去後拍賣，但執行法院仍然不予解除承租人之占有而將房屋點交與拍定人。
-債務-強制執行-執行方法-拍賣-不動產拍賣-查封
(相關法條=民法第425條=強制執行法第12條=強制執行法第98條=強制執行法第99條)
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