指價拍賣是什麼？
14 Jul, 2025
問題摘要：
指價拍賣乃強制執行程序中針對不動產執行實益不足所設之補充性制度，其核心精神為債權人就執行標的價值提出主觀判斷，透過自負費用換取程序續行與債權實現之可能性，亦是司法機關避免資源浪費與債務人財產權不當受限制的折衷機制。債權人於聲請指價拍賣時應謹慎評估市場行情、優先順位與費用負擔，合理指價並準備承受意願，方能發揮制度功能，而法院則應依法審查拍賣實益與程序條件，維持執行程序公平與有效，兼顧當事人雙方之權益。
律師回答：
所謂「指價拍賣」，係指不動產於強制執行程序中，法院核定之拍賣最低價額不足以清償優先債權及執行費用時，債權人為避免查封失效與拍賣程序終止，自行指定一超過優先債權與執行費用總額之金額為新的拍賣最低價額，並陳明如未拍定將負擔拍賣費用而聲請拍賣。
依據強制執行法第80條之1第1項規定，若法院認定拍賣之最低價額不足以支付順位在先之抵押權、地上權、典權等優先債權，以及強制執行程序所需費用，則應通知債權人，讓其得於七日內提出聲明指價拍賣。債權人若未於期限內提出聲請，法院即應撤銷原查封，將該不動產返還債務人，不再續行執行程序，這是為防止無實益之執行浪費國家資源與造成債務人不當權利限制。
反之，債權人若於七日內提出聲請，並證明該不動產以其所指價格有賣出可能，或即使未拍定亦願承擔拍賣費用，法院即依其所指價格進行拍賣，此即為指價拍賣。
實務上，指價拍賣屬於債權人積極主張權利以維持執行程序存續之手段，當拍定價格過低、執行顯無清償可能時，此制度可避免程序自動終結，有助債權人爭取實現權利之最後機會。
若經債權人聲請指價拍賣而未能拍定，且債權人亦未主張承受，法院則依第80條之1第2項規定，應對外公告三個月內開放其他人於原條件下表示應買意願，經法院訊問債權人與債務人意見後，可允許其應買完成拍賣，若屆期仍無人應買或債權人也未承受，法院即撤銷查封，終止該次拍賣程序，並將不動產返還債務人。
此制度兼顧債務人不受無謂限制與債權人實現債權之雙方利益。而若該不動產為優先權人聲請拍賣，例如順位在先之抵押權人所聲請，即不適用上述指價規定，避免優先權人被迫以不合理價格處分其擔保財產。
又如不動產原已併付強制管理或債權人另聲請強制管理且法院認有執行實益者，法院得不適用撤銷查封之規定，仍可維持查封狀態，並進行後續執行安排。
指價拍賣制度本質上具備程序維持與費用風險自擔雙重意涵，當原拍賣最低價額無人應買、低於可回收金額時，制度給予債權人機會自行判斷是否仍有處分價值，透過提高底價換取可能拍定；但其背後亦潛藏風險，若債權人所指價格過高，市場接受度不足，終致流標，其費用須由債權人承擔，故債權人應權衡市價、擔保範圍、清償順位與執行成本等因素後為理性聲請。
若債權人於指價拍賣流標後改為承受，則可依原條件將不動產歸於其名下，惟仍應依實務規定於承受後一定期間內繳清價金與應負擔費用。
實務上，指價拍賣案件常見於底價遠低於抵押範圍之情形，如原底價僅足以清償部分管理費、稅費或低價抵押債權，主債權人若未及時聲請指價，即失去優先分配機會，而由債務人取回標的。
此類案件顯示，債權人應隨時掌握拍賣底價、查封效力與估價資料，於拍賣公告初期即主動與法院聯繫或聲請重新鑑價、異議或指價程序，以保障自身利益。此外，債權人如誤以為查封自動延長，或未能掌握指價聲請期限，法院依法撤銷查封後即不得再循相同程序聲請，亦須重啟查封與聲請，實務上增加程序負擔，故對有實益之不動產執行案件，債權人應有明確應對策略。
-債務-強制執行-執行方法-
(相關法條=強制執行法第80-1條)
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