法拍地無路，該如何處理？
10 Jul, 2025
問題摘要：
法院法拍之動產與不動產均不適用民法關於瑕疵擔保責任之規定，買受人不得以拍賣物有瑕疵為由請求補償或解除拍定。為保障權益，買受人應自負查證義務，於投標前充分解拍賣標的之現況與權利瑕疵，特別是不動產是否存在無法使用、無登記、無通路、結構毀損、違章建築等實質問題，否則可能面臨既得標卻無法使用或處分的不利結果。透過法拍取得不動產雖可能價格較市價優惠，但潛藏之法律與事實風險不容忽視，唯有審慎參與並做好風險控管，方能真正從法拍中獲益。
律師回答：
在強制執行程序中，拍賣物的性質與一般買賣標的不同，法院拍賣物屬於公法執行行為，其法律效果與民法體系下的契約行為存在本質差異，因此依強制執行法第69條規定，「拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權」，明確排除民法第354條至第365條關於物之瑕疵擔保責任的適用。
此一規範背後的法律邏輯，在於法院並非出賣人，債權人亦非拍賣物的所有人，而債務人基於非自願狀態被執行，其原不應負買受人對瑕疵之擔保責任，且拍賣程序公開透明，買受人得以事前詳加勘查與評估，其風險本應自負，不應由債權人或債務人負擔責任。
從民法角度來看，第354條明定物的出賣人對買受人應擔保其物於危險移轉時無減少其價值、通常效用或契約效用之瑕疵，並應擔保所保證之品質，其責任起點依第373條為買賣標的物交付時起生效。然而此一擔保責任系基於私法契約之合意，其適用限於雙方基於契約自由原則所訂立之買賣關係，並不適用於由法院主導、非經合意所成立之拍賣程序，故強制執行法第69條即以特別法身份排除其適用。
出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」法條中提到民法第373條是指：「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。」也就是說，物的出賣人在與物的買受人談妥物的賣買條件以後，根據契約的約定，將交易標的物交付到買受人手中的時候，要擔保買賣標的物「無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。」這就是所謂的「物的瑕疵擔保權」法律上依據。
有關民法上出賣人應負的物的瑕疵擔保權，則於強制執行法第69條規定，以法條明定：「拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權。」用以排除民法的適用，原因是拍賣物雖屬債務人所有，但拍賣並非債務人的本意，而是法院依法執行，拍定以後還要債務人負起物的瑕疵擔保，情理上並不適宜。又債權人並非拍賣物的所有人，對拍賣物並不解，要他負起擔保責任，也不合情理。
換言之，無論是動產或不動產之拍賣，買受人均不得主張物之瑕疵擔保請求權。進一步而言，強制執行法第113條明確規定，拍賣不動產時準用第69條關於瑕疵擔保責任之排除規定，故即使買受人拍定之土地或建物存在嚴重瑕疵，仍不得依民法瑕疵擔保條文向債權人或債務人請求補償。實務上法院為避免買受人事後糾紛，在拍賣公告中亦會提醒應買人應詳閱查封筆錄、實地勘查拍賣標的物現況，並自負瑕疵風險。
例如，法院不會在公告中載明拍賣土地「可供建屋」等具有保證性的內容，即使該土地係屬都市計畫住宅區，但若無臨接公共通路，也無法保證其實際可建性，買受人若日後發現無法申請建照或使用通道，亦不得因此主張解除拍定或返還價金。
類此情況下，若拍定土地為無通路之袋地，買受人可依民法第787條規定主張通行權，即土地所有人因其土地與公路無適宜聯絡，不能為通常使用時，得於必要範圍內請求通行周圍土地，以達公共道路，此即袋地通行權。行使此通行權時，須擇損害最少之處所通行，並支付通行償金，若與鄰地地主無法協議通行路徑或價金，則應提起民事訴訟，由法院審酌判定通行方式與償金額度。
需注意者，袋地通行權屬法定權利，而非購地後自然享有之利益，須另行主張與爭取，因此買受人於參與拍賣前即應確認該土地與周圍土地之地形位置、建築分區、現有通路與鄰地所有人之登記狀況，以判斷是否為可正常使用之不動產。
此外，不動產之瑕疵可能不僅限於法律使用障礙，尚包括建物結構毀損、違章加建、無建照或未保存登記等情況，這些均屬買受人應注意的標的物瑕疵。由於法拍無瑕疵擔保，若不事前審慎查明，即使日後發現建物有結構問題、無法辦理產權登記或經使用違章拆除命令，也不得請求損害賠償或解除拍定。故拍賣實務上常見投資人拍定後難以使用土地或建築物，致使拍賣物無法有效利用，徒增損失。
對於此類風險，買受人應依據強制執行法提供之拍賣資料，如查封筆錄、土地與建物謄本、鑑價報告、使用分區說明等，詳細檢視不動產之權利負擔與使用現況，並親自現地勘查，必要時應委託律師、地政士或建築師協助評估。若發現瑕疵過大，應審慎考慮是否投標。
而強制執行的程序非常嚴謹，應買人在公開拍賣過程中，不但可以閱覽查封筆錄、查看查封實物，應有機會發現拍賣物有無瑕疵，因此由其自負物的瑕疵責任，並不過分。又拍賣物無瑕疵擔保請求權的法條，雖然規定在動產的拍賣程序中，依強制執行法第113條的規定，不動產拍賣物也可以準用，所以應買人拍定的不論是動產或不動產，都無物的瑕疵擔保請求權。
法院拍賣土地時的公告內容，也不能有「一定可以建屋」的記載。所以土地雖然對外沒有通道，但難以向法院要求還地退錢。因此透過法拍程序購地，一定要先查明該筆土地的位置、分區管制規定等基本資料。不過為使地盡其利、增進社會經濟之公益，民法787條有所謂「袋地通行權」規定，讓這些對外沒有通道的土地地主，可以依據此法規定，行使向鄰地借道通行的權利。
-債務-強制執行-執行方法-拍賣-瑕疵擔保-袋地通行權
(相關法條=強制執行法第69條=強制執行法第113條=民法第787條)
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