法拍之建物係未辦保存登記之建物如何執行？如何辦理移轉登記？
10 Jul, 2025
問題摘要：
未辦保存登記建物經法院強制拍賣後，買受人依法取得所有權，雖尚無登記，不影響其對建物之法律權利。然因無登記，無法對抗第三人與辦理處分，應儘速辦理保存登記作業。於此同時，應注意稅務申報義務與建物合法性問題，妥為處理方能保障權利完整。拍定人於購買未保存登記建物時，應充分瞭解其法律地位、稅務義務與後續處分限制，慎重評估風險並洽詢專業律師或地政士，以確保權利安全與未來使用無虞。
律師回答：
在法院強制執行程序中，若拍賣之建物尚未辦理保存登記，實務上即產生該建物究竟能否移轉登記、是否能取得所有權之疑問。強制執行法第75條規定，不動產之強制執行以查封、拍賣或強制管理等方式為之，並明定建築物與基地同屬債務人所有者，得併予查封拍賣。依據此項規定，即使拍賣標的為未辦保存登記之建物，法院仍可依法拍賣，並發給權利移轉證書。然而，該建物未經保存登記者，於地政實務上尚未形成有效不動產權利標的，無從依現行不動產登記法規進行移轉登記。此種情況下，法院發給的權利移轉證書，於形式上僅記載臨時建號，係依土地登記規則第127條對未登記建物所為之識別編碼，屬臨時編碼性質，地政機關不予辦理登記，但此不妨礙法院執行程序之進行。
未辦保存登記建物，既未辦理第一次所有權登記，於地政登記實務上，地政機關無從依申請辦理後續之所有權移轉登記，是買受人僅能取得事實上處分權而非所有權。是第三人以其經受讓而為未保存登記建物所有人，於強制執行程序中主張債權人不得聲請拍賣該未保存登記建物，並提起第三人異議之訴，向來實務見解亦皆認受讓該未保存登記建物之人，未取得所有權，而無強制執行法第15條規定足以排除強制執行之權利，駁回其訴；另未保存登記建物受讓人主張其受讓之未保存登記建物遭他人無權占有，依民法第767條第1項規定訴請返還建物時，實務見解向來亦均認定因受讓人未取得該建物所有權，無該條之適用，甚者，基於民法第757條物權不得創設規定，亦認無類推適用民法第767條第1項規定之餘地，此均迭經最高法院裁判認定明確。
按未辦理建物第一次所有權登記建物（下稱未辦保存登記建物），係由興建人出資興建之事實而原始取得所有，此為最高法院向來見解，即出資興建者取得未保存登記建物所有權，係民法第759條所稱其他非因法律行為取得所有權。又強制執行法之拍賣，實務上認係以拍賣機關代替債務人立於出賣人地位出賣標的物予拍定人，固性質上屬私法上買賣之一種，屬依法律行為而為即便無從登記，依強制執行法第98條第1項規定，拍賣之不動產，自買受人領得法院所發給之權利移轉證書之日起，即取得該不動產之所有權。關於未辦保存登記建物能否經由法院拍賣取得所有權，
強制執行法第98條既明文規定，拍定人自領得法院權利移轉證書日起即取得不動產所有權，該所有權係因法院裁定拍賣而發生，依法不以登記為生效要件，該建物雖未辦保存登記，但不妨礙拍定人基於法院移轉證書主張所有權。且違章建築或未辦保存登記建物經由法院拍定，由拍定人取得所有權之效力，僅因無從登記而限制其處分能力，並不影響其法律上的所有權存在。
此項見解認為法院拍賣制度之設計，係保障債權人受償與拍賣效能，如認為僅為處分權之讓與，將造成買受人權利不穩定與拍賣價格低落，不利整體執行制度之功能發揮，故應認買受人已取得所有權，僅在未辦保存登記前不得登記對外對抗。至於如何辦理保存登記與後續移轉登記，則係另一程序問題。根據不動產登記相關規定，若欲對該未登記建物辦理保存登記，須由拍定人或其繼受人向地政機關申請，提出相關證明文件，例如法院之權利移轉證書、稅捐稽徵機關開立之完稅證明、現場勘查結果及建築完成證明等，完成保存登記後，即可辦理所有權登記並得以對外處分。(參照臺灣高等法院101年度重上字第477號民事判決；最高法院107年度台上字第1175號民事判決、最高法院94年度台抗字第474號民事裁定、臺灣高等法院103年度上字第1576號、臺灣高等法院臺南分院109年度上易字第104號民事判決）
按「拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同」，強制執行法第98條第1項定有明文。次按基於強制執行而取得不動產物權者，屬於民法第759條規定之範圍，一經法院發給所有權權利移轉證書，即發生取得不動產物權之效力；倘非更予處分，則不以登記為生效要件（最高法院56年台上字第1898號判例意旨參照）；其依強制執行法第98條，於領得權利移轉證書之日起取得拍定不動產之所有權，自不因尚未受領點交而否認其對於系爭房地之所有權，其自得依該所有權之法律關係對於侵害其所有權之第三人請求賠償（最高法院87年度台上字第1987號判決意旨參照）。再按，依強制執行法第98條規定，拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產之所有權，債務人甲之違章建築既經法院拍賣由乙承買，並取得權利移轉證書，即應認乙為該違章建築之所有權人，縱不能依法登記，但依民法第759條，亦僅不能處分其物權，不能否認其已取得之所有權，故債務人甲之債權人丙不能就該不動產請求查封拍賣（司法院78年3月16日（78）廳民二字第261號函研究意見參照）。
需要注意者，若該建物係違建，可能無法取得建照與建築完成證明，即難以辦理保存登記。此外，稅務部分依據契稅條例第2條規定，未辦保存登記建物之買賣仍屬契稅課徵標的，因此即使法院拍賣之建物尚未登記，買受人仍須依法申報繳納契稅，稅務機關亦會依據法院之移轉證書認定交易成立，發單徵稅。
實務操作上，申報時應一併說明該建物是否與同標的基地屬同一稅籍編號，如係同一門牌號，應合併辦理，以免將來登記分離造成困擾。拍定人取得法院權利移轉證書後，即具備對建物的原始取得事由與證明能力，在法律上已取得建物所有權。雖尚無登記效力，但可作為往後辦理保存登記之依據文件。若建物結構合法，取得相關建照與使照後，即可正式申請保存登記，辦妥登記後亦可辦理所有權移轉、抵押設定等登記事項。
現行實務中，拍到未辦保全登記法拍屋，確實可以取得所有權，但是在未辦理登記前不能處分，也就是買到後也不能轉讓所有權或設定權利在法拍屋上，最多只能轉讓「事實上處分權」給他人，對於未辦保全登記法拍屋有興趣的人，依然要注意這個問題。至於要如何辦理登記，那又是另外一個問題了。
-債務-強制執行-執行方法-拍賣-不動產拍賣
(相關法條=民法第759條=民法第767條=強制執行法第15條=強制執行法第98條=土地登記規則第127條)
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