法定租賃是否適用於法拍屋之情形?

10 Jul, 2025

問題摘要:

法定租賃規定確實適用於法院拍賣取得不動產之情形,拍定人並非當然取得排除他人使用之絕對權利,須審酌拍定標的之法律狀態,尤其土地與建物是否原屬同一人、是否僅其中一部分為拍賣所移轉、原有使用人是否與原所有人存有合法使用關係等,始得判斷其對該不動產是否享有合法占有與使用之權利,從而影響拍定人日後接管使用或出租之可行性與法律風險。避免債務人於抵押設定後增建建物並導致執行困難,應從事前契約設計、登記附註、貸後管理與執行聲請等多方面預防,善用民法第862條、第877條與強制執行法第75條第3項之法律規定,妥為控管抵押物完整性與拍賣價金歸屬。
 

律師回答:

在不動產交易與強制執行實務中,常見一個重要問題:當土地與建物原屬同一人所有,嗣後經由法拍程序由不同買受人分別取得其所有權時,該土地與房屋間是否推定存在租賃關係,亦即所謂「法定租賃」是否適用於法院拍賣取得房屋或土地的情形。
 
此一問題直接涉及民法第425條之1規定:「土地及其土地上之房屋同屬一人所有,而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人,或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時,土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間,推定在房屋得使用期限內,有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。」
 
立法者已明文設立一種租賃法律關係之推定,目的在於因應土地與房屋分離讓與後,為保障房屋所有人對於土地之使用,使其得以繼續基於房屋存在的需要使用土地,避免使用權陷入不確定或爭議狀態,並維護社會交易安定與經濟秩序。因此,凡土地與房屋原本同屬一人,其後不論係同時或先後分屬不同所有人,即推定彼此間成立不動產租賃關係,而無須實際締約或具備一般租賃契約之要件。
 
此一推定為法律上的擬制,並排除民法第449條對於最長租期20年之限制,保障房屋所有人於房屋可使用期間持續對土地行使使用收益。至於該條文所稱「讓與」,是否包含法院強制執行拍賣所得之所有權移轉?依我國實務與學說見解一致認為:「是」。
 
法院之強制拍賣,法律性質為民法上買賣之一種,雖其原因乃因債權人聲請執行而非自由交易,但債務人之不動產仍經公開拍賣程序,以價金由他人取得所有權,實質上即為法律上之「讓與」。因此,若土地及其上建物原屬同一人所有,而嗣後法院就其中之一拍賣予人,致兩者分屬不同所有權人時,即使系因法院強制拍賣所致,仍屬民法第425條之1所稱之「讓與」,自然生法定租賃關係。
 
以具體情境為例,若甲原同時擁有土地與其上建物,嗣後甲因債務問題,土地經法院拍定為乙所有,惟建物所有權仍屬甲或嗣後移轉為丙,則乙與丙間即推定存在土地出租與建物承租之法定租賃關係。乙不得逕行主張丙為無權占有人請求返還土地,亦不得拒絕建物之使用,而丙則基於法定租賃,享有土地使用權。
 
另值得注意者,該法定租賃關係,並非永久存續,僅於「房屋得使用期限內」存在,當房屋因滅失、拆除或依法不得使用時,該法定租賃亦告終止。至此,法院在審理涉及法拍物占有人是否為無權占用、是否應返還、是否得主張租賃權等問題時,實務上常援引此一條文進行法律適用與解釋。
 
推定租賃關係存在的原因?
 
土地和房屋為各別的不動產,均可單獨交易,但房屋在性質上,不能跟土地使用權分離而存在(否則土地所有權人可要求拆除房屋)。所以土地及房屋同屬一人,而將土地及房屋同時或先後出賣,雖無地上權之設定,但解釋當事人之真意,應推斷土地承買人或所有權人默許房屋所有權人繼續使用土地。
 
該法條規定不僅適用於登記在案之建物,亦應擴及未完成登記但實際存在並有處分權人之事實建物,並於房屋得使用期限內推定成立租賃關係,不得以欠缺租賃契約或租賃登記為由否認承租人之權益。
 
此外,即使土地係共有人之一所拍得,仍視為讓與有效,亦不需全體共有人之同意,對該法條之適用採從寬解釋。又因民法第425條之1創設法定租賃關係之效果,債務人名下房屋經法院查封拍賣後,原住戶若非真正承租人,仍可能主張其於房屋或土地上依法得居住或使用,如屬合法取得並未明示排除者,亦得主張法定租賃存在。
 
反之,若法院查封拍賣係建物而非土地,建物買受人應調查土地權屬,確認是否適用425條之1,若土地所有權人不同意使用,建物買受人仍可主張該條推定成立租賃關係,以保有實際使用權。
 
「…民法第四百二十五條之一第一項前段定有明文。該條規定旨在維護社會經濟秩序及利益,在『房屋得使用期限內』推定有租賃關係。所謂『土地及房屋同屬一人』,固可包括『土地及房屋同屬相同之共有人』及『土地共有人數除與房屋相同之共有人外,尚有其他共有人』之情形在內;該所謂『房屋承買人』,並應擴及於未經建物所有權第一次登記之房屋事實上處分權人,且基於同一理由,倘土地共有人經其他共有人全體之同意,在共有土地上興建房屋,而將土地及房屋分開或先後出賣者,仍宜推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地,此種情形,初無須具備『部分共有人讓與其應有部分應得全體共有人同意』之要件。」
(最高法院106年度台上字第745號判決)
 
依強制執行取得不動產,與一般受讓人無異
 
因此,於法拍案件中,無論是買受人或占有人,如涉及土地與建物權利分立情形,皆應審慎評估是否有民法第425條之1適用,並以此推定租賃關係存在與否。若推定成立者,原房屋使用人即享有基於租賃法律關係之占有權,買受人不得逕行主張返還;反之,若不符條件,如原即為未經建照之違章建物,或土地建物非原屬同一人所有,即無從推定租賃成立,法院亦將依據實際法律關係判斷占有人是否為無權占用。
 
如何避免債務人發生這個問題?
 
為避免債務人因抵押權設定後在抵押土地上增建建築物,導致日後於強制執行程序中出現複雜權利糾紛與拍賣執行障礙,有下列方式:
 
依民法第862條第1項規定,抵押權之效力原則上及於抵押物之從物與從權利,故當建築物上已附加具有非獨立性之部分(例如裝潢、附屬設施等),雖非當初抵押設定標的,亦屬抵押效力所及。但如於抵押設定後附加獨立物者,是否納入抵押效力,則須依第877條及第862條第3項準用第877條之規定審酌。
 
依877條規定,如債務人於抵押土地上增建建築物,抵押權人於強制執行程序中,得聲請法院將其與土地併予拍賣,惟其對建築物之價金並無優先受償權。
 
再者,若無法避免債務人在抵押土地上興建新建物,債權人於查封時應依強制執行法第75條第3項聲請法院將建築物與基地合併查封並一併拍賣。雖依前揭法條,建築物與土地非必然須為同一人所有始得併予查封,但若債權人未及早聲請併拍,日後即使法院拍得土地,若建物仍屬債務人或其他第三人所有,即難避免產生使用、拆除或返還等一連串後續紛爭,對拍定人極具風險。
 
法院於核定拍賣條件時,基於拍定實益與拍定人權利保障,亦應善用其職權裁量合併拍賣,即使不動產為不同債務人所有,亦可視情形裁量併拍處理,惟須注意拍賣底價應分別核定、價金應分開分配,不得產生混淆。

-債務-強制執行-拍賣-法定租賃

(相關法條=民法第862條=民法第877條=民法第425-1條=強制執行法第75條=)

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