法定租賃是否適用於法拍屋之情形？
10 Jul, 2025
問題摘要：
法定租賃規定確實適用於法院拍賣取得不動產之情形，拍定人並非當然取得排除他人使用之絕對權利，須審酌拍定標的之法律狀態，尤其土地與建物是否原屬同一人、是否僅其中一部分為拍賣所移轉、原有使用人是否與原所有人存有合法使用關係等，始得判斷其對該不動產是否享有合法占有與使用之權利，從而影響拍定人日後接管使用或出租之可行性與法律風險。避免債務人於抵押設定後增建建物並導致執行困難，應從事前契約設計、登記附註、貸後管理與執行聲請等多方面預防，善用民法第862條、第877條與強制執行法第75條第3項之法律規定，妥為控管抵押物完整性與拍賣價金歸屬。
律師回答：
在不動產交易與強制執行實務中，常見一個重要問題：當土地與建物原屬同一人所有，嗣後經由法拍程序由不同買受人分別取得其所有權時，該土地與房屋間是否推定存在租賃關係，亦即所謂「法定租賃」是否適用於法院拍賣取得房屋或土地的情形。
此一問題直接涉及民法第425條之1規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。」
立法者已明文設立一種租賃法律關係之推定，目的在於因應土地與房屋分離讓與後，為保障房屋所有人對於土地之使用，使其得以繼續基於房屋存在的需要使用土地，避免使用權陷入不確定或爭議狀態，並維護社會交易安定與經濟秩序。因此，凡土地與房屋原本同屬一人，其後不論係同時或先後分屬不同所有人，即推定彼此間成立不動產租賃關係，而無須實際締約或具備一般租賃契約之要件。
此一推定為法律上的擬制，並排除民法第449條對於最長租期20年之限制，保障房屋所有人於房屋可使用期間持續對土地行使使用收益。至於該條文所稱「讓與」，是否包含法院強制執行拍賣所得之所有權移轉？依我國實務與學說見解一致認為：「是」。
法院之強制拍賣，法律性質為民法上買賣之一種，雖其原因乃因債權人聲請執行而非自由交易，但債務人之不動產仍經公開拍賣程序，以價金由他人取得所有權，實質上即為法律上之「讓與」。因此，若土地及其上建物原屬同一人所有，而嗣後法院就其中之一拍賣予人，致兩者分屬不同所有權人時，即使系因法院強制拍賣所致，仍屬民法第425條之1所稱之「讓與」，自然生法定租賃關係。
以具體情境為例，若甲原同時擁有土地與其上建物，嗣後甲因債務問題，土地經法院拍定為乙所有，惟建物所有權仍屬甲或嗣後移轉為丙，則乙與丙間即推定存在土地出租與建物承租之法定租賃關係。乙不得逕行主張丙為無權占有人請求返還土地，亦不得拒絕建物之使用，而丙則基於法定租賃，享有土地使用權。
另值得注意者，該法定租賃關係，並非永久存續，僅於「房屋得使用期限內」存在，當房屋因滅失、拆除或依法不得使用時，該法定租賃亦告終止。至此，法院在審理涉及法拍物占有人是否為無權占用、是否應返還、是否得主張租賃權等問題時，實務上常援引此一條文進行法律適用與解釋。
推定租賃關係存在的原因？
土地和房屋為各別的不動產，均可單獨交易，但房屋在性質上，不能跟土地使用權分離而存在（否則土地所有權人可要求拆除房屋）。所以土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋同時或先後出賣，雖無地上權之設定，但解釋當事人之真意，應推斷土地承買人或所有權人默許房屋所有權人繼續使用土地。
該法條規定不僅適用於登記在案之建物，亦應擴及未完成登記但實際存在並有處分權人之事實建物，並於房屋得使用期限內推定成立租賃關係，不得以欠缺租賃契約或租賃登記為由否認承租人之權益。
此外，即使土地係共有人之一所拍得，仍視為讓與有效，亦不需全體共有人之同意，對該法條之適用採從寬解釋。又因民法第425條之1創設法定租賃關係之效果，債務人名下房屋經法院查封拍賣後，原住戶若非真正承租人，仍可能主張其於房屋或土地上依法得居住或使用，如屬合法取得並未明示排除者，亦得主張法定租賃存在。
反之，若法院查封拍賣係建物而非土地，建物買受人應調查土地權屬，確認是否適用425條之1，若土地所有權人不同意使用，建物買受人仍可主張該條推定成立租賃關係，以保有實際使用權。
「…民法第四百二十五條之一第一項前段定有明文。該條規定旨在維護社會經濟秩序及利益，在『房屋得使用期限內』推定有租賃關係。所謂『土地及房屋同屬一人』，固可包括『土地及房屋同屬相同之共有人』及『土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人』之情形在內；該所謂『房屋承買人』，並應擴及於未經建物所有權第一次登記之房屋事實上處分權人，且基於同一理由，倘土地共有人經其他共有人全體之同意，在共有土地上興建房屋，而將土地及房屋分開或先後出賣者，仍宜推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，此種情形，初無須具備『部分共有人讓與其應有部分應得全體共有人同意』之要件。」
(最高法院106年度台上字第745號判決)
依強制執行取得不動產，與一般受讓人無異
因此，於法拍案件中，無論是買受人或占有人，如涉及土地與建物權利分立情形，皆應審慎評估是否有民法第425條之1適用，並以此推定租賃關係存在與否。若推定成立者，原房屋使用人即享有基於租賃法律關係之占有權，買受人不得逕行主張返還；反之，若不符條件，如原即為未經建照之違章建物，或土地建物非原屬同一人所有，即無從推定租賃成立，法院亦將依據實際法律關係判斷占有人是否為無權占用。
如何避免債務人發生這個問題？
為避免債務人因抵押權設定後在抵押土地上增建建築物，導致日後於強制執行程序中出現複雜權利糾紛與拍賣執行障礙，有下列方式：
依民法第862條第1項規定，抵押權之效力原則上及於抵押物之從物與從權利，故當建築物上已附加具有非獨立性之部分（例如裝潢、附屬設施等），雖非當初抵押設定標的，亦屬抵押效力所及。但如於抵押設定後附加獨立物者，是否納入抵押效力，則須依第877條及第862條第3項準用第877條之規定審酌。
依877條規定，如債務人於抵押土地上增建建築物，抵押權人於強制執行程序中，得聲請法院將其與土地併予拍賣，惟其對建築物之價金並無優先受償權。
再者，若無法避免債務人在抵押土地上興建新建物，債權人於查封時應依強制執行法第75條第3項聲請法院將建築物與基地合併查封並一併拍賣。雖依前揭法條，建築物與土地非必然須為同一人所有始得併予查封，但若債權人未及早聲請併拍，日後即使法院拍得土地，若建物仍屬債務人或其他第三人所有，即難避免產生使用、拆除或返還等一連串後續紛爭，對拍定人極具風險。
法院於核定拍賣條件時，基於拍定實益與拍定人權利保障，亦應善用其職權裁量合併拍賣，即使不動產為不同債務人所有，亦可視情形裁量併拍處理，惟須注意拍賣底價應分別核定、價金應分開分配，不得產生混淆。
-債務-強制執行-拍賣-法定租賃
(相關法條=民法第862條=民法第877條=民法第425-1條=強制執行法第75條=)
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