在頂樓設定抵押權效力？是否及於頂樓加蓋？
10 Jul, 2025
問題摘要：
頂樓加蓋是否受原抵押權效力所及，並非以其位置或建造時間為唯一判準，而須就其物理依附狀態、使用實態及法定物權登記結構綜合認定。債權人若欲擴大抵押效力至加蓋部分，宜於設定抵押時明確約定並詳列標的，避免後續執行過程產生優先受償範圍爭議，亦建議法院於公告拍賣事項時詳示加蓋部分之法律地位及是否納入抵押範圍，以保障投標人知情權並減少紛爭。
律師回答：
在探討抵押權設定於頂樓時，其效力是否及於頂樓加蓋部分，必須從抵押權效力的法理基礎、建築物物權客體的判準、加蓋物之法律地位及執行程序中對拍賣範圍之界定等層面綜合分析。
民法第862條第1項規定，抵押權之效力，及於抵押物之從物與從權利。從物係指非主物之成分，惟常助主物之效用，且同屬一人者，故若頂樓加蓋部分屬於建築物本身之從物，即使並非登記主體，仍應為抵押權所及。然而，若頂樓加蓋已具構造與使用上之獨立性，則其可能為獨立物權客體，在無特別登記或合併之情況下，原抵押權之效力並不當然及於該部分。
若抵押人於設定抵押權後，於建物上再行擴建或增建者，除非該擴增部分構成抵押物之從物，或依民法第811條規定因添附而成為抵押物之一部外，法院得於執行時就原建築部分與增建部分分別估價，並設定最低拍賣價格後一併拍賣之，惟抵押權人對於增建部分之價金不具優先受償權。此條文說明了加蓋部分雖可與原建物一併拍賣，然若非屬抵押效力所及，其價金應另作處理。
在此架構下，若於設定抵押權後加蓋之頂樓部分具備獨立出入口、獨立水電系統、門牌與可獨立使用之功能，並可單獨出租或營業使用，則於法律上應視為獨立建物。此種情況即不屬於抵押物之從物，自不得主張原抵押權效力涵蓋於該增建部分，拍賣時亦不得一併拍賣或由抵押權人優先受償其價金。
反之，若該頂樓加蓋部分與原建築物於構造上無明顯區隔，需透過主建築出入，水電瓦斯共用，僅為居住或儲物之輔助用途，則實務上多認為其缺乏構造與使用上之獨立性，屬於主建物之附屬物或從物，抵押權效力因而擴及於此，並可隨主物一併查封與拍賣，但是否能優先受償，端得是否於設定抵押權前後興建，如在之前，興建者可以優先受償，在此之後者，則無優先受償權．
頂樓加蓋在抵押權標的部分有二種可能，一是具有獨立出入口的獨立建物，二是沒有獨立出入口的建物，樓頂平台空間屬於全體住戶所有，除非特別情形下，通常為違建，且可能須對於住戶負不當得利或侵權行為之違建，然此部分不影響執行標的之適格，換言之，均得執行。
如何判斷判斷該加蓋部分是否為從物或獨立物？
是否受到抵押權效力所及，實務上須綜合判斷其構造上與使用上之獨立性，須兩者具備才可以認定為獨立之物。
構造之構造性
實務中，有許多頂樓加蓋部分為違章建築，未辦理使用執照或登記，則於地政系統上無物權標示，此時是否為抵押效力所及，更需實質認定。
若頂樓加蓋係從室內通道連通，未設獨立門牌或無法單獨使用，則其多為附屬建物，視為主建築之一部分，從而納入抵押效力範圍。
若該加蓋物已設置獨立出入口、門牌、水電設施齊全，可單獨出租或出售，則其構造與使用獨立，原則上不為抵押權所及。此外，如屬抵押設定前已存在之加蓋建物，且具登記權利主體者，自應視為獨立不動產，抵押效力並不涵蓋。
使用上獨立性質
法院常以其構造依附情形、實際使用機能及是否為建物必要組成部分綜合評斷。若僅為輕型鐵皮搭建，無明顯獨立用途，則傾向認其為附屬建物。若有分管契約或分區使用協議，明確將頂樓平台劃歸某戶使用並允許加蓋，雖非物權變動文件，仍得作為認定依據之一。
至於使用上之獨立性判斷標準，包括：對外通行之直接性、是否具有獨立門戶、建物面積及隔間配置、是否具有完整生活機能（如廚衛）、實際是否供第三人獨立使用、與原建築功能上依存程度、交易上是否具獨立性等。若從社會觀念觀察多認該部分可獨立運作並獨立存在，則其獨立性認定成立機率高。
建築物是否具有使用上之獨立性，應斟酌多項因素，包括對外通行之直接性、面積、價值、內部隔間設計、實際利用狀況、機能是否完整、與其他建築物間之依存關係、當事人之意思表示、以及社會一般觀念。此判斷方式具體導引實務操作標準，亦體現從外觀觀察與實質運作之雙軌並重原則。
附屬建物是什麼？
附屬建物是指依附於原建築物、用以輔助其效用之次要建物，通常因缺乏構造上與使用上的獨立性，而無法單獨作為物權之客體，須隨原建築物一併處理。所謂「構造上之獨立性」，係指建物本體在物理外觀上是否具有明顯區隔，包括牆體、出入口、基礎結構等是否獨立設置，而「使用上之獨立性」則指該建物能否脫離主建築單獨使用、經營、出租，並具備獨立之經濟效用。若一建物與原建築物構造上未明確分離，且功能上仍須倚賴主建物，例如由主建築內部通行、共用水電設施，或僅作為儲藏、廚房、廁所、樓梯間等輔助用途，即便外觀略具獨立性，仍屬法律上所謂附屬建物。此類建物依據民法第811條之規定，視為主建物之一部分，所有權自動歸屬於原建築物所有人，無需另行移轉登記，其存在亦使原建築物所有權範圍擴張，法律上不得視為獨立財產處分。相對地，若增建建物具備完整之出入動線、獨立水電系統、可分離使用空間及交易對象，並未倚賴主建築運作，則無論其是否物理上緊鄰主體建物，亦不構成附屬建物，其所有權並不當然隨主建物擴張，而須另行確認其獨立性。此種具有獨立物權屬性的建物，得為單獨交易、設定抵押或為強制執行標的。
按所謂附屬建物，係指依附於原建築物以助其效用而未具獨立性之次要建築而言，諸如依附於原建築物而增建之建物，缺乏構造上及使用上之獨立性（如由內部相通之頂樓或廚廁），或僅具構造上之獨立性，而無使用上之獨立性，並常助原建築物之效用（如由外部進出之廚廁）等是。此類附屬建物依民法第811條之規定，應由原建築物所有人取得增建建物之所有權，原建築物所有權範圍因而擴張。但於構造上及使用上已具獨立性而依附於原建築物之增建建物（如可獨立出入之頂樓加蓋房屋），或未依附於原建築物而興建之獨立建物，則均非附屬建物，原建築物所有權範圍並不擴張及於該等建物。是以判斷其是否為獨立建物或附屬建物？除斟酌上開構造上及使用上是否具獨立性外，端在該建物與原建築物間是否具有物理上之依附關係以為斷。查系爭房間每間面積逾50平方公尺，於68年間系爭大樓取得使用執照後建築完成，構造為水泥磚造，系爭大樓起造人為甲等4人，依69年6月7日通知記載：「……賣主（即乙等3人）在頂樓加蓋3小間套房，亦應分攤，即貼補各樓公共設施費，以利爾後通行」等語；69年間15份切結書載有「乙先生等三人在頂樓所蓋套房三間」等語，似見上訴人一再主張甲係地主，系爭房間由建商乙等3人出資興建，作為溫泉套房使用，由系爭大樓各層樓之走廊樓梯出入，而支付公共設施費，系爭房間於構造上及使用上均係獨立之建物，尚非完全無據。
(最高法院109年度台上字第1633號判決)
頂樓加蓋房間是否屬附屬建物的問題，判斷應依建物構造與使用是否獨立及與主體建物是否具物理依附關係作為基準。
如房間每間面積較大(可以獨立使用)，構造為水泥磚造（不是鐵皮屋)，並由起造人於原取得使用執照後加蓋完成。原建商明示該房間作為套房出租用途，並由大樓各樓層走廊樓梯出入，雖地點位於頂樓，但並非經由主建築內部進入，亦未與主建築共用封閉空間，具備獨立經濟使用功能。建商於頂樓加蓋房間作為出租用途，並同意負擔公共設施費，實際上已與主體建築形成使用及營運上之區隔。該房間具備構造與使用上之獨立性，非屬附屬建物，自不得認原建築物所有權人對其主張擴張所有權。即便建物係由同一地基或建物結構加蓋而成，只要在功能與營運上形成區隔，不再以主建築為必要存在條件，仍可成立獨立建物。
在不動產實務運作上，附屬建物認定對於財產登記、權利歸屬、抵押設定、租賃糾紛及強制執行等皆有重大影響。例如抵押權是否及於頂樓加蓋、主建築出售時是否一併處分增建部分、共有人間能否請求分配收益等，均繫於該增建物是否構成附屬建物而定。若錯誤將獨立建物視為附屬建物，將造成權利主體錯亂，甚至涉及不當執行與登記爭訟。
附屬建物雖在空間上可能緊鄰主建築，但法律上其關鍵在於結構與使用的獨立性是否成立，以及是否形成與主建築間之物理依附與功能依存關係。非僅因建築位置或形式構造而簡化判斷，應由法院綜合考量建物設計、使用目的、實際利用方式及相關契約或社會交易慣行，以求精確認定其法律性質。對利害關係人而言，在處理涉及加蓋、改建、共有或設定擔保權利等法律行為時，應審慎釐清建物是否為附屬建物，並審視其物權歸屬、登記狀態與使用狀況，避免日後發生權利爭議或處分障礙。
頂樓加蓋常見於公寓住戶為擴張空間而於建物頂部另行加蓋，但其合法性與物權獨立性常存爭議。若該加蓋部分出入需經由原有頂樓，且水電瓦斯供應全由原頂樓建物而來，其通行與使用皆倚賴原有建築，即便加蓋部分自成一室、屋頂完備、四周圍牆封閉，於法律上亦不一定具有獨立之使用性。反之，若該加蓋部分設有專屬樓梯、獨立電表與衛浴設施，可供外人獨立使用並具有可觀租金收益，則應認其在構造與使用上皆具獨立性，足以構成物權之客體。
實務上，主張建築物具使用上之獨立性時，關鍵在於如何提出具體事證加以佐證，例如平面圖可說明其無獨立通行路徑，照片顯示水電系統與主體建物連通，或加蓋部分需透過其他住戶所擁有空間始可出入，皆為常見證據方式。此外，若建物係依分管契約約定，由原所有權人對外加以加蓋，並僅得與主體建物一併移轉或設定擔保，則依該契約亦可認定其缺乏使用獨立性，不能作為獨立物權客體。
反之，若增建部分在契約上已明文可單獨出售、設定抵押、出租，並可於權狀中取得獨立門牌或建物編號，則應認為其在使用上之獨立性已為當事人明確約定，且符合社會通念，應可主張其為具獨立性之建築物，進而可為抵押權之標的。
是否有優先清償，端視是否係於抵押權設定後附加者
如於設定抵押權後興建，抵押權人於必要時，得聲請法院將該建築物及其附加物併付拍賣，但就附加物賣得價金，無優先受清償之權，以保障抵押權人、抵押人與第三人之權益，並維護社會整體經濟利益。
依辦理強制執行事件應行注意事項第42條第3款規定：「土地或建築物設定抵押權後，抵押人於土地上營造建築物或於原建築物再行擴建或增建者，除應認為係抵押物之從物，或因添附而成為抵押物之一部者外，執行法院於必要時得就原設定抵押權部分及其營造、擴建或增建部分分別估定價格，並核定其拍賣最低價額後一併拍賣之。但抵押權人就營造、擴建或增建部分，無優先受償之權。」
-債務-債務擔保-抵押權-強制執行標的-違章建築-
(相關法條=民法第811條=民法第862條=)
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