拍賣是什麼？法院拍賣如何進行？

10 Jul, 2025

問題摘要：

拍賣是一種法律上明確規範的變價程序，主要目的是透過公開競價方式，將特定物品或權利出售予出價最高者，並以其拍得價金清償債務，通常發生在債權人已取得執行名義後，無法獲得債務人清償之情形，進一步向法院聲請強制執行，而拍賣則屬於法院執行債務人財產的一環。拍賣制度於我國法律中具明確規範，兼具債權保全功能與程序正當性，是債權人合法實現權利的重要管道。不動產與動產拍賣在我國強制執行制度下具有嚴謹且分層程序，法院自查封、鑑價、公告至拍定各有規範，債權人應熟悉相關程序以有效保全債權，債務人亦應慎思應對策略，避免財產遭強制拍賣所致之損失。拍賣制度雖以公力強制為後盾，但實務上往往也是雙方進入協商和解或履行債務的重要契機。

律師回答：

拍賣是一種法律上明確規範的變價程序，主要目的是透過公開競價方式，將特定物品或權利出售予出價最高者，並以其拍得價金清償債務，通常發生在債權人已取得執行名義後，無法獲得債務人清償之情形，進一步向法院聲請強制執行，而拍賣則屬於法院執行債務人財產的一環。

拍賣，係就拍賣標的物所為之變價行為。讓不特定多數人參與投標競價，出價最高者取得拍賣物的程序。拍賣是在法院指定的拍賣日]和地點，讓有意應買的人以口頭出價或投標的方式參與競標，出價最高者得標。

其性質，主私法行為者認為，法院拍賣與私法上買賣行為相同，拍賣之法律效果應適用民法關於買賣效力之規定。惟執行行為乃公法行為，既法院拍賣之理論無法脫離強制執行法律關係，理應無法純從私人買賣之觀點為學理上之分析解釋。且其無法完全解釋無執行名義債權人聲請法院拍賣之法律效果等情形。

拿到執行名義，如果債務人名下有不動產，法院就能查封債務人名下的房屋，進行估價、拍賣，並且將拍賣所得優先償還給債權人，而被拍賣的房屋就被稱作是法拍屋。

稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約(民法第345條第1項)。買賣係人類最基本、最常見的契約，交易上有不同種類，以民法的規定為區別，可分為一般買賣及特種買賣，前者為買賣契約有效成立後，出賣人負有移轉財產權之義務，買受人負有支付價金之義務;後者契約成立，除需滿足一般買賣之規定外，尚有其他特殊情形。而「拍賣」即為其中之一種，民法規定於買賣一節內。

在我國法律體系中，拍賣除民法中的一般拍賣，也有明確規範於強制執行法，後者屬於具有公權力背景的程序，由法院主持並執行，拍定人原則上自法院發給之權利移轉證書領得之日起即取得拍賣物之所有權，與一般買賣因合意而成立不同，其成立基礎源自法院的命令與程序。學界對法院拍賣性質有不同看法，有人認為為私法行為，視為買賣的一種，亦有人主張其為公法行為，屬於強制執行下的行政處分，另有折衷說認為其同時兼具私法效果與公法程序，實務上亦採分離處理之見解。

最高法院多數判例及司法院釋字解釋仍肯認法院拍賣具買賣契約性質，拍定即生所有權移轉效力，除非拍賣標的物不屬於可供強制執行者，例如為第三人所有之物，則該拍賣無效，原權利人得主張返還所有物。

學理上有認法院拍賣採公法行為說為當，而拍賣之出賣人為執行法院，拍定人能原始取得拍賣物所有權。此說與德國學說上採公法行為說相呼應，認應買人之要約與執行機關之拍定行為成立類似買賣之公法契約，其構成以後移轉所有權之法律原因。採此說者，如陳榮宗，強制執行法，台北：三民，2002年修訂二版二刷，頁344-346；葉百修，司法院釋字第706號解釋協同意見書。另有認就拍賣處分（非拍賣程序）而言，仍為私法上買賣行為。故其效力，仍應適用民法上買賣之規定。執行機關係債務人之法定代理人，出賣人仍為債務人。（參照陳計男，台北：元照，2012年2月初版1刷，強制執行法釋論，頁310-311。）又有明確表示在理論上，以折衷說較當，認拍賣為公法上之處分，同時亦具有民法買賣之性質與效果。例如張登科，強制執行法，台北：作者發行，民國99年2月修訂版，頁271-273, 320。此外，我國實務上將執行程序及實體法上所生之效果分別處理，與折衷說之見解一致（此說係參考石志泉先生之見解）。但學者有認實務上採私法說。（參照楊與齡，強制執行法論，台北：五南，民國96年9月修正13版，頁390-391。）此外，有認為1996年修正強制執行法時，立法者之意思已於立法理由中說明清楚，採公法說者就此點未加以說明，說理即有所不足，且不宜隨便取其中之一判決或裁定，即認為實務採取何說。（參照許士宦，強制執行法，台北：新學林，2014年8月1版1刷，頁158-165。）

我國最高法院49臺上字第2385號民事判例及49年臺抗字第83號民事判例均認為，執行法院所為之強制執行拍賣亦為買賣之一種。拍賣，除規定於民法買賣節外，尚規定於強制執行法。強制執行法上之拍賣，若為私法上買賣之一種，則其不動產所有權之移轉，依民法第758條第1項之規定，非經登記不生效力。換言之，登記是買受人取得不動產所有權之生效要件。然而，依強制執行法第98條第1項之規定，拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產之所有權。因此，依民法第759條之規定，因強制執行於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。換言之，登記並非買受人取得不動產所有權之生效要件，而是處分要件。最高法院自31年9月22日民刑庭會議決議至今均認為「強制執行法上之拍賣，應依通說解為買賣之一種」。強制執行法上之拍賣，若為私法上之買賣，則出賣他人之物，債權契約應是有效，物權行為則效力未定;若第三人為善意者，尚可能善意取得其所有權。惟最高法院30年上字第2203號民事判例:「強制執行中拍賣之不動產為第三人所有者，其拍賣為無效。所有權人於執行終結後，亦得提起回復所有權之訴請求返還，法院判令返還時，原發管業證書當然失其效力，法院自得命其繳銷，業經司法院院字第578號解釋在案。至強制執行法第98條規定拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，係指拍賣之不動產本得為強制執行之標的物者而言，若不動產屬於第三人所有，而不應為強制執行之標的物者，即應依上開解釋辦理。」然而，依強制執行法所定程序進行拍賣，一般均非出於債務人之自願，與私法上之買賣出於買賣雙方合意不同。

民法第345條以下關於買賣的規定亦適用於拍賣程序中，例如拍賣人賣定的表示即為契約的承諾，而應買人之出價為要約，拍板或其他慣用方式表示賣定，則契約即成立，並應按民法第396條的規定支付價金。拍賣不按時付款，亦可依民法第397條規定解除契約並負擔拍賣差額損害賠償責任。

拍賣，因拍賣人拍板或依其他慣用之方法，為賣定之表示而成立(民法第391條)。拍賣人對於其所經營之拍賣不得應買，亦不得使他人為其應買(民法392條)。此項限制旨在防拍賣發生不公平之弊。拍賣人為拍賣的表示，性質上為要約的引誘，拍賣人不受其拘束。

若拍賣人認為應買人所出最高的出價不足，得不為賣定的表示，而撤回其物(民法第394條)。應買的表示，性質上為要約，應買人受其拘束。該應買之意思表示，於有較高出價之應買或拍賣物經撤回時，失其拘束力(民法第395條)。

拍賣人賣定的表示，性質上為承諾。由拍賣人以拍板或其他慣用方法為之。拍賣人除拍賣之委任人有反對之意思表示外，得將拍賣物拍歸出價最高之應買人(民法第393條)。

拍賣一經拍賣人為拍定之表示，契約即成立。拍賣之買受人，應於拍賣成立時或拍賣公告內所定之時，以現金支付買價(民法第396條)。

拍賣之買受人如不按時支付價金者，拍賣人得解除契約，將其物再為拍賣。再行拍賣所得之價金，如少於原拍賣之價金及再行拍賣之費用者，原買受人應負賠償其差額之責任(民法第397條)。

有關拍賣不動產

不動產拍賣為我國強制執行制度中的一項重要程序，當債務人不履行經法院認定的清償義務時，債權人可憑執行名義聲請法院拍賣債務人名下的不動產，變價所得用以清償債權人債務。整體程序以保障債權實現、兼顧債務人財產權及防止財產低價流失為核心目標。

不動產查封後，法院會請不動產估價師或鑑價公司或法人建築師鑑價，債權人需要先付鑑價費，鑑價後，法院會詢問債權人及債務人的意見後酌定要拍賣的底價。強制執行法第80條規定，拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額。

根據強制執行法第80條，法院於拍賣前應先命鑑定人對不動產進行鑑價，再依鑑定結果並參酌債權人與債務人意見，核定拍賣最低價額。拍賣流程中，第一次拍賣稱為一拍，若流標，法院得降底價20%以內進行二拍，再流標則三拍，如仍未拍定，則進入特別拍賣階段。所謂特別拍賣，是指公告後三個月內，允許他人依第三次拍賣底價承買，或債權人聲請另行鑑價或再減價拍賣。

開標後如果有人願意買，則法院會看查封前房子是不是由第三人占有，如果是的話，法院就不會點交（會註記於拍賣公告）。但也可能沒有人願意買或大家的出價都過低，就會發生所謂的「流標」，為因應流標，大家可能聽過不動產拍賣有一拍、二拍、三拍等程序：一拍是指第一次拍賣的時候，會詢問債權人及債務人的意見後酌定拍賣的底價；一拍流標、債權人也不願意承受的話，第二次拍賣會以第一次拍賣價格降減20％以內的價格，訂定第二次拍賣價格；再同樣狀況，第三次拍賣則以第二次拍賣價格降減20％以內的價格，訂定第三次拍賣價格。

如拍賣三次仍無法拍定，則會進行「特別拍賣」程序（有人稱為「特別變賣」、「特別應買」），也就是從公告之日起3月內可依第三次拍賣底價承買，或依債權人聲請另行估價或再減價拍賣，如果債權人未聲請，就會視為撤回該不動產之執行。

拍賣前法院會公告拍賣資訊於民事執行處網站及公告欄，如認有必要亦可要求債權人登報公告。所有參與投標者須繳納保證金，而債務人及法院執行人員依法不得參與投標。若該不動產在查封前已被第三人占有，法院將註記不點交，買受人須自行處理占有問題。

若查封房屋涉及抵押權，則拍賣所得將依法優先清償抵押權債權，剩餘價金方供普通債權人分配。此情況下，若債權人預見變價後無剩餘價金，法院將依強制執行法之「無益查封禁止原則」通知債權人，債權人仍堅持執行者，須證明價金可能有餘或指定足以清償抵押權債務與費用之底價。

不動產拍賣若無人應買，債權人可於拍賣期日前聲明承受，法院即按該次底價准予承受並發給權利移轉證書。若仍無人承受，法院將定期再次拍賣。整體流程保障債權人利益同時防杜拍賣濫用或低價變賣財產。

特別值得注意的是，儘管不動產已設定抵押權，債權人仍可聲請查封並拍賣，因銀行等抵押權人實際尚未據實陳報餘額，或債務人已部分清償，故仍可能有剩餘價金，且即便無餘額，查封與拍賣亦具施壓與逼促債務人還款之實益。在實務操作上，拍賣不動產可能因查封標的為豪宅、產權爭議或占用問題導致流標，債務人若不願面對喪失財產的風險，往往會於拍賣前或特別拍賣階段尋求與債權人和解或籌款清償。債務人亦可在拍賣前積極散布消息，或於特別拍賣時找信任人士出價應買以保有控制權。

債務人不得應買

不動產拍賣時，除債務人及執行拍賣人員不得應買或使他人為其應買外，依法律規定，承買拍賣不動產之資格，涉有限制者，亦不得為應買人。依強制執行法第70條第6項規定︰債務人不得應買。

債權人承受

依強制執行法第91條第1項規定︰拍賣之部動產無人應買或應買人所出最高價未達拍賣最低價額,而到場之債權人於拍賣期日最終結前聲明願承受者，執行法院應依該次拍賣所定之最低價額，將不動產交債權人承受，並發給權利移轉證書。其無人承受或依法不得承受者，由執行法院定期再行拍賣。

之後除會把拍賣公告刊登在法院網站，法院如果認為有必要的話，也會請債權人登報公告，另外法院也會把拍賣公告貼在民事執行處公告欄，有意願購買的人即可投標（要繳保證金）。和動產拍賣相同，債務人不可購買。

不動產拍賣若有抵押權存在，拍賣價金需優先清償擔保債權，債權人若欲執行無剩餘價金之不動產，仍可依強制執行法主張其執行利益存在，例如提出估價報告顯示拍定價金可能有剩餘，或指定底價超過抵押金額與法院費用合計。

倘若債權人已拿到執行名義，仍可對該房屋進行查封，不因房屋及其坐落的土地已經設定抵押權給銀行就無法查封。雖然強制執行法規定，若拍賣賣得價金用來先還債務人積欠銀行的借款和法院規費後，如果沒有剩餘的可能性，就不得查封(稱此為無益查封禁止之原則)。但法律為保障債權人同時也規定，法院將無益查封禁止原則通知執行債權人，若債權人仍堅持要拍賣，則有2種方式可選擇：

(1)證明該不動產賣得價金有剩餘之可能。

(2)指定超過該項債權及費用總額之最低價額。一般會選第(2)種較簡便。法院會依債權人主張的底價進行拍賣。

仍有查封實益。一來銀行不會一開始就據實陳報債務實際欠款金額，倘抵押權已設定多年，債務人本息償還，剩餘之借款未必龐大。二者，就算還掉欠銀行的錢和扣掉強制執行的費用已無剩餘，但查封拍賣只是壓迫債務人還錢的一種手段!如果債務人對銀行的貸款每月仍正常還款，因執行債權人(多為一般普通債權人)之查封拍賣，同時會損及債權銀行(銀行被迫行使優先抵押債權，喪失賺取利息的利益)和債務人(繼續繳貸款都無法保有房屋)。

所以，就算執行債權人知道扣除抵押優先債權和法院的執行費後已無剩餘金額，仍應進行查封，否則更不可能拿到錢!反而讓債務人平白得利。那時，債權人會看到債務人還沒還錢卻仍翹著二郎腿住在豪宅內。此外，拍賣中債務人可自行散佈消息或積極找人來參與投標。或者，到特別拍賣時(賣到第三拍賣不出去，會進行特別拍賣)考慮去承受。

有關拍賣動產

至於動產拍賣，法院於查封後指定保管人保管該動產，並進行鑑價與底價核定程序。拍賣程序最多進行兩次，若均流標，法院會詢問債權人是否承受該動產，若債權人表示願意，則拍賣物歸其所有，並從債權金額中扣除該價值。

若債權人不願承受，法院將撤銷查封並返還動產予債務人。拍賣動產程序較不動產簡化，但仍需債權人繳交鑑價費，並通知拍賣訊息，確保拍賣資訊公開透明。

動產拍賣因價格評估困難及標的性質特殊，往往由專業行家參與投標，故拍賣底價並不公開，以防標價過低或被操控。此外，動產如未能拍定但債權人認其具潛在價值，亦可稍候時間重新估價再行拍賣。對債務人而言，若其對拍賣物具特殊價值認知，可考慮承受後轉售，亦得避免低價變賣。