拍定之不動產仍遭占用時，拍定人如何救濟？
10 Jul, 2025
問題摘要：
法院拍定之不動產若仍遭占用，拍定人除可循民事訴訟方式主張排除占有外，更可依強制執行法第99條至第100條規定向執行法院聲請點交程序，以排除債務人或無權第三人之占有，確保拍定權利得以有效實現。此項機制提供了較訴訟程序更為迅速且具有執行力的救濟路徑，有效降低實務上因不動產使用權糾紛所產生的法律風險與執行障礙，對於拍定人而言，應充分瞭解並善用本制度，以保障其合法取得的財產權益。
律師回答：
當法院拍賣抵押不動產或一般執行案件中的不動產後，拍定人雖依法取得所有權，惟實務上常遇到房屋或土地仍遭債務人或第三人實際占用的情形，此時拍定人即面臨無法實際使用或處分該不動產的困境。除了循民事訴訟程序提起所有物返還請求、占有返還請求或不當得利返還請求外，強制執行法亦提供拍定人一項較為簡便且直接的救濟機制，即點交程序。
依據強制執行法第99條規定，債務人應交出之不動產，若仍由債務人占有，或該不動產在法院查封後轉由第三人占有者，執行法院應主動解除其占有，並點交予拍定人。若債務人或占有人拒絕配合點交或有其他阻撓情形時，法院可請求警察機關協助強制執行，確保買受人得以實際取得標的物之占有及使用權。若該第三人為無權占有人，且其占有係發生於查封前，亦未爭執其無權性，或其占有權利業經法院裁判排除，則亦得適用前述程序，執行法院得逕為解除占有並點交。
進一步而言，若法院依前述規定完成點交程序後，原占有人復又侵入占用該不動產時，拍定人仍得再度聲請執行法院為解除占有之點交，實務上稱為「再點交」。強制執行法第99條第三項明文授權法院於此種情形下，得依拍定人聲請，再行解除占有並點交不動產，以防止惡意重複侵占的不法行為。第四項則明定，再點交程序係屬獨立之執行行為，應另行徵收執行費用。
另強制執行法第100條規定，若不動產上或其內部有第三人或債務人遺留之動產，法院應一併執行處置。原則上應將動產取出，點交予債務人、其代理人、家屬或受僱人，如無適當人員可領取時，法院可將動產暫付保管，並通知債務人限期領取，屆期未領者則得拍賣該動產並提存價金，或為其他適當處分。前述第100條各項規定，亦適用於不動產上之第三人，確保拍定人獲得乾淨、不受妨害的占有。
此一點交制度具有速決性與行政性質，可避免拍定人再陷入冗長民事訴訟程序，迅速取得不動產的使用與處分權利。其所依據的法律效果來自於法院的拍定移轉權利證書，拍定人自領得該證書日起即依法取得該不動產所有權，並對不動產享有排他性的支配與使用權利。
因此，只要占有人無合法權源，拍定人即有權依法請求法院協助點交。不過，若占有人主張其對該不動產有合法使用權或其他權利基礎，例如租賃契約、使用借貸或買賣未登記等關係，拍定人欲排除該占有，即應透過民事訴訟請求法院確認或排除權利，法院執行機關不負調查或審認私權關係的責任。
因此實務上經常需審酌占有情形是否符合無權占有或明確違法性，法院始會准予強制點交。尤其對於查封前已占用之第三人，其是否享有優先承租權、登記權利、地上權或典權等特殊法律地位，均須法院審酌後始得進行強制排除。
為避免實務執行之阻礙，法院通常會先行查明查封前後之占有狀況、占有人身份及其與債務人之關係，再判斷是否適用強制執行法第99條之點交規定。若占有人為惡意侵入，甚至有暴力抗拒點交行為，法院更可請求警方協助排除占有人，強制執行點交，以維法秩序並保障拍定人之權益。拍定人申請點交程序時，應提出點交聲請狀及已領得之法院發給之拍定權利移轉證書，並說明不動產遭占用之事實情形與占有人身分，執行法院受理後，將通知債務人與占有人限期交出不動產，屆期不交者即排除其占有，拍定人即可據此實際接管該不動產
-債務-強制執行-執行方法-拍賣
(相關法條=強制執行法第99條=強制執行法第100條)
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