何謂查封？何謂拍賣？何謂強制執行？
10 Jul, 2025
問題摘要：
動產與不動產之查封，不僅需依據強制執行法明確程序執行，其方式與標示亦需具備公示力與法律效力，以防不當處分，確保強制執行制度穩定運作。債權人如欲聲請查封，應熟悉前述規定，準備完整證明資料並配合法院執行命令；債務人亦應知悉其財產於查封後已受到法院限制，擅自移動、拆封或毀損封條者，除民事責任外，更可能構成刑事責任。整體拍賣程序以拍定完成為目的，期間涉及公告、估價、開標、承受與再拍等多重環節，強制執行法透過嚴謹規範確保拍賣程序的公開、透明與公平性，並於未能拍定時提供債權人承受或再行拍賣的機會，最後再以特別變賣作為補充機制。法院透過程序之節制與拍賣條件之合理調整，平衡債權實現與債務人財產保護，並確保拍定人權益與後續移轉效力。
律師回答：
強制執行，是國家機關依據執行名義，使用國強制力，使債務人履行義務，已實現已經確定的債權人之債權之行為。而查封，查封又稱扣押，乃保全債權人執行名義所載債權之實現，限制債務人對於執行標的物之處分權之執行行為。拍賣，拍賣指查封之動產或不動產，由應買人當場公開競爭出價，而賣與出價人最高之人。
查封與拍賣係強制執行程序中最核心之階段，旨在透過法院執行權力，對債務人財產實施處分，以清償債權人之債權。查封為執行程序之起點，債權人於聲請查封前，必須先查明債務人名下之財產，並提出足資證明該財產屬於債務人之文件。
查封
查封的目的是為防止債務人移轉、處分或毀損財產，確保法院得以依法處分該財產並供債權清償。
強制執行法第46條規定，查封動產應由執行法官命書記官督同執達員為之，並得於必要時請求具專業知識的機關、團體或個人協助，確保查封過程具備合法性、技術性與專業性。實務中，如查封金飾、機具或精密儀器，往往會邀請相關專業人士進行現場辨識與價值評估。
查封動產的具體實施方式則規範於強制執行法第47條第1項，明文規定查封動產應由執行人員實施占有，並依標封、烙印或火漆印、其他足以公示查封之適當方法為之，於必要時亦得併用各方法。
換言之，法院查封動產，非僅象徵性列冊紀錄，而是需實際掌握物品占有，並以標識方式公告查封效力，如張貼封條、在物品表面加蓋印章或封蠟，藉以明示第三人不得占有、移動或處分，違反者將觸犯刑法第139條第1項。此條明定，任何人損壞、除去或污穢法院依法施加的封印、查封標示，或其他違反其效力之行為者，將面臨二年以下有期徒刑、拘役或二十萬元以下罰金，目的即在保障強制執行的實效與法院權威。
在查封不動產部分，依強制執行法第76條規定，必須由書記官在執行法官命令下，督同執達員依「揭示、封閉、追繳契據」方式進行，且必要時得併用數種方法。
其中，揭示係於不動產現場明顯處張貼公告，載明案件、債權人、債務人、查封時間與執行法院等資訊，使周遭民眾與可能潛在交易對象知悉該不動產已受法院查封；封閉則為直接上鎖不動產出入口，限制債務人進出，增加法院控制力；至於追繳契據則係指查封與該不動產有關之登記書類、買賣契約或使用契據等，避免債務人以契約處分財產。
若查封之不動產為已登記者，法院應於查封前即行通知地政機關辦理查封登記，其通知到達地政機關即生查封效力，縱使查封行為尚未於現場揭示封條，只要登記機關已收受查封通知，第三人已無從善意取得該不動產，足顯登記制度與物權公示原則於查封程序之結合，其他執行方法則依強制執行法第113條準用動產執行方法。
值得注意者，強制執行程序採最小侵害原則，法院於查封階段亦會審酌債務人財產現況與債權人債權金額間之比例關係，避免查封過多超過債權金額之財產，損及債務人基本生存權與財產權保障，如有超額查封或無益查封，可依強制執行法第12條提出異議。此外，查封後若經調查該財產非屬債務人所有，或有第三人主張權利，得依強制執行法第15條提起異議之訴，並暫緩後續拍賣程序。
以實務最重的不動產的執行部分，例如不動產應附最近七日內之登記謄本，若係未辦保存登記之建物，應提供稅籍資料或產權證明文件與基地登記謄本；若屬興建中建築物，則應附建照、起造人名冊或使照影本及基地謄本。法院審查債權人聲請內容完備後，即通知債權人擇期實施查封，但不預先通知債務人以避免財產被移轉或隱匿。
查封日，債權人應依通知到場或預先委任代理人，並攜帶戶籍謄本或門牌整編證明、指封切結書等，若預料債務人可能抗拒，法院得調動警力協助執行。值得注意的是，查封金額原則上不得顯著超過債權額，避免對債務人權益造成過度侵害。經查封之財產，如有他人撕毀封條，即構成刑法第139條妨害公務罪，處一年以下徒刑或罰金。
拍賣
查封完成後，執行程序即進入拍賣階段，對於動產之拍賣，若屬金銀、古董等難定價物品，法院可先囑託行家鑑定並定底價，法院對債務人財產進行強制拍賣的程序，目的在於實現債權人請求權，確保債務清償的秩序與效率。依據強制執行法第57條第1項規定，查封完成後，執行法官應儘速定期進行拍賣，以避免財產價值變動或因時間延誤影響程序效果。關於不動產的拍賣程序，依強制執行法第113條規定，除特別規定外，準用動產執行的規定。
拍賣地點依第61條及第83條規定，可於執行法院或該財產所在地進行，由執行法官命書記官督同執達員主持。拍定時，應以最高出價人為優先，並依第70條第3項規定，高呼三次無人加價即為拍定，但債務人不得參與應買，依第70條第6項規定，避免債務人透過應買規避債權清償程序。
不動產拍賣前，應依第80條規定由法院命鑑定人估價，核定最低拍賣價額，並依「辦理強制執行事件應行注意事項」第42點第5款要求，應使債權人及債務人對鑑價意見有所陳述，作為底價核定的參考，確保拍賣價格反映市價且兼顧雙方利益。
鑑定費由債權人先行繳納。動產拍賣需先公告五日以上，惟如因腐壞或雙方合意，得提前拍賣。
拍賣公告程序則依第84條及相關行政規定辦理，應揭示於執行法院、不動產所在地鄉鎮區公所及法院網站，有必要時登載於公報或報紙。法院並應於公共區域設置加鎖公告欄或電子公告設備，以防公告資訊遺失或遭竄改。
特殊情形下，如查封物易腐壞、價值減損、保管困難、定有市價等，法院得依職權逕行變賣。公告張貼地點為法院及物品所在地公所，債權人應主動協助張貼並拍照備存，有需要時法院亦可命登報招標。拍賣當日雖通知當事人，但即使不到場仍可進行拍賣，並以最高出價決定得標人，拍定後應買人需立即以現金或即期票據付款並領回拍定物。若無人應買或價金明顯偏低，法院得裁定由債權人承受，否則撤銷查封物歸還債務人結案。
不動產拍賣方面，應先鑑價並由法院核定底價，公告期至少十四日，並張貼於法院及不動產所在地公所，登報費用由債權人先行墊付。拍賣方式可採現場喊價或投標形式，依第85條，債權人或債務人可聲請或由法院依職權決定採用。若拍賣無人應買或應買人出價未達底價，依第91條第1項，債權人可聲明以最低價額承受，並由法院發給權利移轉證書。如債權人不承受或無承受資格者，應再行拍賣，並依第91條第2項規定，拍賣底價得酌減，不得逾原底價20%。如第二次拍賣仍無拍定，則依第92條規定，可再減價一次，惟減幅不得再超過減定後底價20%。若經兩次減價拍賣仍無人應買或無債權人承受，則進入特別變賣程序，依第95條，法院應於第二次拍賣結束十日內公告開放應買登記，任何人可於三個月內依原條件表示買受意願。期間內債權人亦可聲請停止特別變賣並另行估價或再行拍賣，惟若三個月內無人應買，亦未聲請其他處置，視為撤回該不動產之執行。
投標人應附金融機構本票作保證金，開標時由法官當場揭示，若無人投標或出價未達底價，債權人可聲請依底價承受。若第一次拍賣流標，法院可減價二成進行第二次拍賣，仍流標者再減價二成進行第三次拍賣。若三次拍賣皆不成，債權人可選擇承受或法院公告進入三個月特別變賣期，允許他人依條件應買，屆期無人買受或債權人未聲請再次拍賣者，執行視同撤回。需注意者，不動產拍賣之點交條件視查封前占有情形決定，若係第三人占有且主張所有，法院即不辦理點交。
-債務-強制執行-執行方法-
(相關法條=刑法第139條=強制執行法第12條=強制執行法第15條=強制執行法第46條=強制執行法第47條=強制執行法第76條=強制執行法第113條=強制執行法第57條=強制執行法第61條=強制執行法第61條=強制執行法第61條=強制執行法第61條=強制執行法70條=強制執行法第80條=強制執行法第83條=強制執行法84條=強制執行法85條=強制執行法91條=強制執行法92條=強制執行法95條)
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