不動產拍賣無實益的意義與標準為何？
09 Jul, 2025
問題摘要：
「不動產拍賣無實益」係以最低價額無法清償優先債權與執行費用為基準，立法目的為平衡債權人權利實現與債務人財產保護，避免濫行執行導致財產侵害與程序浪費。在保障債權人合法執行權利的同時，亦賦予債務人基本生活保障與財產防禦之餘地，體現現代強制執行制度中對程序正義與實質利益並重之法理精神。
律師回答：
不動產拍賣無實益的概念，是民事強制執行程序中極具實務意義的一環，目的在避免無效益的執行行為造成執行資源的浪費與債務人財產不必要的損害。依強制執行法第80條及第80條之1規定，不動產拍賣前，法院應命鑑定人估定價格，並據以核定拍賣最低價額。此一最低價額為拍賣程序得以啟動的基本門檻，若其金額尚不足以清償優先受償之債權與執行過程中所產生的必要費用（如鑑價費、公示費、土增稅、代書費等），法院即認為該拍賣將無任何實益，依法不得進行，應撤銷查封並返還不動產予債務人，這就是「拍賣無實益」的法律意涵與適用原則。
依強制執行法第80-1條第1項規定：「不動產之拍賣最低價額不足清償優先債權及強制執行之費用者，執行法院應將其事由通知債權人。債權人於受通知後七日內，得證明該不動產賣得價金有賸餘可能或指定超過該項債權及費用總額之拍賣最低價額，並聲明如未拍定願負擔其費用而聲請拍賣。逾期未聲請者，執行法院應撤銷查封，將不動產返還債務人。」、同條第2項規定：「依債權人前項之聲請為拍賣而未拍定，債權人亦不承受時，執行法院應公告願買受該不動產者，得於三個月內依原定拍賣條件為應買之表示，執行法院於訊問債權人及債務人意見後，許其應買；債權人復願承受者亦同。逾期無人應買或承受者，執行法院應撤銷查封，將不動產返還債務人。」，此即為禁止無實益拍賣的明文。
簡單來說，若所預估拍賣債務人財產所得之金額連包括執行費、鑑價費、測量費等執行必要費用及未聲請執行之抵押債權在內之優先受償債權都不足清償時，則該部分之執行程序即無法讓執行債權本身獲得清償而無執行上之實益，故執行法院應撤銷查封。需特別注意的是，在拍賣土地的程序中，應將預估之土地增值稅納入，因此債務人持有土地的時間越久，越可能因高額之土增稅而影響拍賣實益。
繼續拍賣要件
強制執行法第80-1條第1項，法院於發現拍賣最低價額不足以清償優先債權及執行費用時，應將情形通知債權人，而債權人如仍希望繼續拍賣，須於七日內完成三件事：一是證明該不動產賣得價金仍有餘額可能；二是主動指定一拍金額高於該項債權與費用總額的最低價額；三是表明即使未拍定亦願負擔相關費用。
倘若債權人於法定期限內未依上述方式聲請，則執行法院將撤銷查封，並將不動產返還債務人。此一規範的重點即在確保執行行為的效能與比例性，防止因執行本身無實質利益反而造成債務人權益的重大侵害。
然而實務上，拍賣無實益的判斷並非單純看表面鑑價與債權數額的對比，尚需細緻考量是否存在仍可補正的財務空間，例如是否有潛在買受人願意出高於鑑價的價格，或該不動產是否具特殊投資價值、位處未來開發熱點等皆可作為債權人主張拍賣有實益的補強事由。換言之，雖然最低價額不足以清償優先債權及費用，若債權人能提出具體佐證資料或陳述理由證明價金可能溢出，法院仍可斟酌是否准許繼續進行拍賣。
再者，第80-1條第2項亦明定，若依債權人聲請拍賣但未拍定且債權人不承受時，法院可於公告後三個月內接受第三人以原條件應買，若逾期仍無應買人或債權人亦未改為承受，則法院即應撤銷查封，將不動產返還債務人，至此整個拍賣程序畫下休止符。這樣的設計不僅賦予債權人最後一搏的空間，也兼顧債務人不動產權益保護與整體程序效率。進一步而言，判斷是否拍賣無實益時，實務上亦須將拍賣土地產生之土地增值稅列入必要費用考量。
土增稅金額視債務人持有年期與土地公告現值而定，有時可能高達數十萬元甚至百萬元以上，若未將其納入拍賣費用計算，將可能導致債權人錯估拍賣實益與否的情形，故法院於審查拍賣實益與否時應一併納入評估。
另外，司法院於實務中也對於違反第80條之1拍賣無實益限制而致債務人權益受損之情形有所界定，只要尚未核發權利移轉證書，仍屬拍賣程序中，即便已完成拍定，亦可依債務人聲請撤銷拍定程序，恢復其財產權利之保障。債權人繳納鑑價費後，倘因拍賣無實益而導致撤銷查封並無法進行後續程序，是否得將鑑價費列入執行費用並記載於法院核發之債權憑證上，也屢引爭議。
另外，違反強制執行法第80條之1有關拍賣無實益禁止之規定，以致侵害當事人之權益，於拍賣後，未核發權利移轉證書前，拍賣程序尚未終結，得撤銷拍定程序(司法院司法業務研究會第四十九期研究專輯第26則)。
而聲請人聲請執行拍賣債務人之不動產，經鑑價後認定拍賣無實益而依強制執行法第80條之1第1項塗銷查封並核發債權憑證時，債權人所繳納之鑑價費用得否列入執行費用而註記於債權憑證？
實務上認為，查封之執行不動產於未為鑑價前，尚無從核定執行不動產之拍賣最低價額並認定有無拍賣無實益之情形，是該費用亦屬強制執行所必要，應依強制執行法第28條之規定，由債務人負擔，況強制執行程序之開始，率因債務人未自動履行其債務，致債權人請求強制執行，故由債務人負擔此部分費用應屬公允(臺灣高等法院暨所屬法院101年法律座談會民執類提案第15號)。
依實務見解，因該費用係執行程序啟動後的必要支出，且目的在促進拍賣程序進行，仍應由債務人負擔，並記載於債權憑證中，為未來可能再次執行或訴訟保留權利依據。
-債務-強制執行-執行救濟-拍賣無實益
(相關法條=強制執行法第80條=強制執行法第80-1條)
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