不動產執行查封後，不動產由何人管理？可以命強制管理是什麼？

問題摘要：

強制管理係不動產強制執行程序中重要一環，適用於標的物可產生收益者，透過法院選任管理人管理、收租、營運不動產所得收益，並以之抵充債權人債權，其具有法律依據清晰、實務操作彈性與清償債權功能強等特色，亦須注意法院對管理範圍、時限與效力之控制與審查，方能在保障債權實現與債務人財產權益之間取得平衡，確保整體強制執行制度運作之正當性與效率。

 

律師回答：

強制管理是指在強制執行程序中，針對債務人名下的特定不動產，由法院選任管理人接管該不動產並加以管理、營運與收取收益，用以清償債權人債權的一種執行措施，屬於不動產執行程序之一環，具有過渡性與清償補助性質。

 

強制執行法第78條規定，已查封之不動產原則由債務人保管，債務人仍可為原來之管理或使用，但若由他人保管，則債務人需經法院許可才能繼續使用或管理，顯示查封並不等同於立刻排除債務人占有，而是依法院裁量進行使用控制。

 

強制管理制度設計源於強制執行法第106條，其適用對象通常為尚有使用或出租價值之不動產，若拍賣難以立即完成、或不動產特殊性質致拍賣困難，法院可依債權人聲請或依職權命不動產付強制管理。管理人通常由法院指定，若債權人未具體聲請人選，法院常直接指定債權人為管理人，但亦可指定第三人或多人共同管理，並得就其職務範圍明確界定。強制管理之實施條件為：其一，不動產須具可管理性，亦即具備持續產生收益之可能性，例如出租中之房屋、營業中之廠房或可耕作之農地；其二，管理須有實益，亦即所產生之收益可供清償債權，且管理本身不會反而造成勞費無益。

 

實務上最常見的案例為債務人所有之出租房屋，債權人聲請強制管理後，法院由管理人接管該不動產，繼續出租予原承租人並收取租金，再將該租金轉作清償債權用途。值得注意的是，強制管理可與不動產拍賣程序併行實施，在查封後至拍定前的空窗期間，透過管理人持續收租可避免債權落空，拍定後至實際移轉買受人交付前，法院仍可維持管理命令有效，確保收益不中斷，並不得因管理命令而撤銷原查封。

 

若強制管理中發現不動產適於管理且可產生實益，法院應主動或應聲請為管理命令，反之若強制管理顯無實益，法院則應避免命付管理以免造成浪費。此外，強制管理下，管理人對不動產擁有事實占有權，得依法院許可執行管理事務，例如出租、修繕、收租、催收欠款等，並將收益專用於清償執行債權，其性質上雖不同於所有權之處分，但仍受法院控制與監督，若債務人擅自阻礙管理行為，法院得依強制執行法處理之。

 

當強制管理施行後，管理人所為之收益收取即為債權清償來源，若長期收益仍不足以彌補債權，債權人仍可聲請拍賣該不動產，並得請求法院於拍賣程序中繼續維持管理，以達利益最大化。實務上強制管理亦經常發生於不動產經過拍賣仍流標者，此時法院未撤銷管理命令，繼續讓管理人收取收益，視為清償途徑之一。

 

此外，對於多數不動產價值高而拍賣市場冷淡，或尚涉及他人使用權、承租權糾紛，暫時無法立即處分時，強制管理亦為過渡性最適解。最後需強調，強制管理本質上雖為法院之強制處分手段，但在執行上仍須依循比例原則與利益衡量，債權人不可因管理權限逾越法院許可範圍，亦不得任意變更原使用目的，否則恐生損害債務人權益與第三人合法使用利益之法律責任。

 

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