共有人如何在法院拍賣中主張優先承購權？
26 Mar, 2025
問題摘要：
根據《土地法》第34條之1第4項的規定，當共有人欲出售其應有部分時，其他共有人可以優先以同一價格共同或單獨承購。這項立法旨在簡化共有關係，避免共有人數增加帶來的複雜性。法院在第一次拍賣公告時，會通知所有共有人。在拍定後，若有共有人表示願意依照拍定金額主張優先承買，法院會再次通知。共有人必須在收到法院通知後的10天內表示是否行使其優先承買權，逾期則視為放棄。若多名共有人同時主張優先承買權，法院會根據各自的應有部分比例進行分配。若無人願意放棄優先權，則可按比例共同承購。優先承買權的行使必須依拍定時的相同條件進行，若對拍賣條件有部分不接受或改變，則不被認為是合法行使該權利。最高法院的判決強調，優先承購權人必須完全接受出賣人與第三人所訂的所有條件，否則將無法行使該權利。
律師回答：
關於這個問題，「優先承買權」又稱「優先承購權」，就是由法律規定優先於其他承買人而先買之權力。簡單來說，就是一樣都是標法拍屋，但有些人擁有”特權”，讓他可以不用投標，就能直接買到法拍屋。其中，又可分為具一般債權效力的共有人優先承買權，以及具有相對物權效力的「基地承租人優先承買權」、「耕地優先承買權」等。
「優先承買權」是法律賦予特定人享有優先購買權的制度，適用於某些情況下，特定人可以在他人之前以同樣價格優先購買拍賣的財產，而無需經過公開競標。這類優先承買權可分為兩大類：
共有人優先承買權
這種權利的效力限於債權，適用於當共有人要出售其應有部分時，其他共有人可以優先購買。根據《土地法》第34條之1第4項規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨承購。」這項立法旨在簡化共有關係，避免共有人數增加。
依「土地法34條之1 第四項規定共有人出賣應有部分時，他共有人得 以同一價格共同或單獨優先承購」…其立法意旨主要是限制共有人人數增加， 以簡化共有關係。但若為共有人間互為買賣其應有部分時，即無土地法34條之 1 之規定限制。
在強制執行程序中，法院拍賣不動產時，可能涉及共有人或其他具有優先承買權的權利人。法院通常會在第一次拍賣公告時通知全體共有人，拍定後再次通知他們是否行使優先承買權。如果拍定人是共有人，其他共有人則喪失優先承買權，法院不再通知。共有人在收到法院通知後，應在10日內表示是否行使優先承買權，逾期視為放棄。
多名共有人同時主張優先承買權
法院會根據各共有人應有部分的比例准許共同承購。如果沒有共有人願意拋棄優先承買權，法院則會依比例分配。若涉及分割共有物的拍賣，民法規定可通過抽籤決定。
按「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」「他共有人對共有人出賣應有部分之優先承買權，均有同一優先權，至優先購買權人均主張或多人主張優先購買時，其優先購買之部分應按各主張優先購買權人之應有部分比率定之。」土地法第34條之1第4項、土地法第34條之1執行要點第11點第（九）分別定有明文。次按，臺灣高等法院暨所屬法院96年法律座談會民執類提案第6號，對於「依土地法第34條之1第4項規定：『共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。』於法院強制執行不動產拍定後，倘有多數共有人聲明願以拍定價格優先承購債務人之不動產，法律無明確規定，應如何擇定由何人優先購買始為合法適當？」之法律問題研討結果：「依應有部分比例共同承購，並請參照司法院民事廳96年6月8日印行法院辦理民事執行實務參考手冊第288頁『優先承買權競合而優先順位相同時：如權利性質相同而未能定其順序，亦無先後之分者，則由其等按權利比例共同承買之。但部分主張優先權之共有人如棄權，其餘共有人仍得就拍賣不動產之全部共同或單獨優先承買。』」
若有多名共有人聲明願以拍定價格優先承購該不動產，法律並未明確規定應如何擇定優先承購者。如果多名共有人同時主張優先承購且無法定先後順序的情形下，應按權利比例共同承購該不動產。若部分共有人放棄優先承購權，剩餘的共有人仍可共同或單獨承購全部不動產。此種處理方式旨在公平分配各共有人之優先承購權，避免在權利競合時產生爭議。
優先承買權必須依拍定時的相同條件行使
值得注意的是，優先承買權必須依拍定時的相同條件行使，無法改變已經確定的購買條件。如不完全接受拍定條件，將被視為未合法行使優先承買權。
《土地法》第34條之1第1項規定的優先承購權，賦予其他共有人在共有人之一出售共有土地或建築改良物時，有權依照「同樣條件」優先購買的權利。這意味著，其他共有人若要行使優先承購權，必須完全接受出賣人與第三人所訂的所有契約條件，若有部分不接受或變更條件，則不視為合法行使優先承購權。
同樣的，當執行法院拍賣不動產（如共有土地或建築改良物）時，強制執行法上的拍賣被視為一種買賣行為。因此，若法院拍賣的標的物為兩筆或以上的共有財產，且法院在拍賣時將其合併拍賣，則欲行使優先承購權的其他共有人，必須對此合併拍賣條件表示接受，並依該條件一併購買。只有在共有人完全接受拍賣的條件時，才被認為是合法行使優先承購權。
在第一次公告拍賣時會通知全體共有人，等到拍定後還會通知全體共有人是否願意依照拍定金額主張優先承買，但如果拍定人是共有人，其他共有人就會喪失優先承買權，法院就不會再通知。因此，拍賣當天共有人可以不必到場，但為了你的權益和了解債務人的財產是否有被拍賣出去，最好能抽空來參與法院的拍賣程序。
土地法第34條之1第4項規定：共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨承購。如優先 購買權人知有共有人出賣其應有部分之事實而不儘速表示願意承買，其優先購買權，僅有債權之效力。此 時，為避免拍定人之應買處於不確定狀態，上開優先購買權規定，司法實務上認宜參照土地法第104條第2 項規定，解釋成在共有人收到法院通知後10日內不表示優先承買者，即視為放棄。因此，共有人如果未於 上開期限內行使其優先購買權，嗣後即不得再向執行法院聲明優先承買了。
法院在第一次公告拍賣時會通知全體共有人，標的物拍定（賣出去）後還會通知全體共有人是否願意依照拍定金額主張優先承買，但如果是共有人參與投標得標，其他共有人就會喪失優先承買權，法院不會再通知。如果同時有二人以上主張優先承買權，而無人願意拋棄優先承買權時，法院會按各權利比例准予共同承買；但分割共有物之拍賣，如由第三人拍定，多數共有人主張優先承買權時，依民法第824條第7項規定以抽籤定之。
如果同時有二人以上主張優先承買權，而無人願意拋棄優先承買權時，法院會按各權利比例准予共同承買。 但分割共有物之拍賣，如由第三人拍定，多數共有人主張優先承買權時，依民法第824條第7項規定以抽籤定之。
最高法院100年度台上字第432號判決認為，土地法第34條之1第1項所規定的優先承購權，係指其他共有人於共有人中之一人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言；因此，出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表示接受，始得謂為合法行使優先承購權，倘有部分不接受或擅加變更買賣條件時，自不得稱為合法行使該權利。而強制執行法上之拍賣應解釋為買賣的一種，故於執行法院拍賣二筆以上共有土地或建築改良物之情形，若經執行法院代債務人（出賣之共有人）定合併拍賣之條件，並經拍定人依該條件標買，則主張優先承購權之他共有人自應為合併購買之表示，始得認其已依上開「同樣條件」合法行使優先承購權。
共有人在行使優先承購權時，必須接受所有拍賣或買賣條件，不能擅自更改或部分接受，否則無法被認定為合法行使該權利。此外，當涉及強制執行中的拍賣程序時，優先承購權人仍需遵循法院訂立的拍賣條件，確保拍賣程序的公平與順利進行。
-債務-強制執行-執行程序-
(相關法條=民法第824條=土地法第34-1條)
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