不動產強制執行程序鑑價及拍賣大致為何？
26 Mar, 2025
問題摘要：
聲請執行時，債權人需檢附執行名義正本、建物及土地登記簿謄本正本，向不動產所在地的地方法院民事執行處提出聲請。執行處法官在審查聲請後，會指定查封日期，並通知地政事務所進行查封登記，這意味著限制不動產的移轉。現場查封時，執行法院將製作查封筆錄，並可能安排估價師現場進行鑑價。根據強制執行法第80條的規定，拍賣不動產前，執行法院須命鑑定人對不動產進行估價，並依此核定拍賣最低價額。債權人需繳納鑑價費用，並有權對鑑定價格提出意見。如果債權人不同意鑑價結果，可以向法院提供其他證據文件，以供法院參考決定最終底價。未能即時提出異議的，法院將視為默認鑑價結果。法院會依據鑑定結果訂定拍賣最低價格，並發佈拍賣公告，說明不動產的現況及拍賣條件。拍賣過程中，如果第一次拍賣流標，法院通常會進行減價拍賣，再再減價拍賣。特別拍賣程序則是在多次流標後，如果債權人不願承受或無法承受，法院可作價將不動產交由債權人承受，或撤銷查封並將拍賣物返還給債務人。如果拍賣物多次流標且債權人不願意承受，執行法院可依照強制執行法第113條準用第71條的規定，作價交債權人承受。債權人拒絕承受時，法院將撤銷查封並將標的物返還給債務人。在整個拍賣過程中，法院會扣除強制執行過程中產生的各項費用，如鑑價費、聲請費、登報費等。這些費用可以在債權計算書中列出，並在債權分配中扣除。
律師回答：
為保證拍賣程序的公平性，債權人和債務人均有機會對拍賣價格和程序提出意見，但最終還是以法院的程序和核定為準。在不動產強制執行程序中，主要步驟包括聲請執行、鑑價及拍賣程序的進行，並依據強制執行法的相關規定操作。
聲請執行及查封程序：
債權人需檢附執行名義正本文件、債務人所有的建物及土地登記簿謄本正本，向不動產所在地的地方法院民事執行處聲請執行。法院會指定查封日期，並通知地政事務所辦理查封登記（限制移轉登記），法院於指定日期進行現場查封並製作查封筆錄。
聲請狀檢附執行名義正本文件，及債務人所有之建物及土地登記簿謄本正本，具狀向不動產所在地的地方法院民事執行處聲請執行。執行處法官會指定查封日期，並去函地政事務所查封登記（即限制移轉登記），另於指定查封期日為現場查封並製作查封筆錄。
債權人在聲請法院查封前，需要先查明債務人的財產，包含財產所在地也需要自行查明，例如要查封一家屋內的動產，要提出該戶的全戶戶籍謄本，如果債務人設籍並居住於該戶內，且為戶長，也沒有其他明確證據顯示屋內動產非債務人所有，原則上可以查封；若查封不動產，也要提出不動產登記謄本。
強制執行費用包含執行費、執行必要費用，先由債權人預先繳納，再由債務人負擔，以利執行。執行必要費用，例如：測量費、指界費、鑑價費、登報費、保管費、協助執行人員之差旅費等。
依照強制執行法第80條規定，拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額；但如果是前次拍賣無結果，重新再聲請強制執行者，可以聲請毋庸再送鑑價，以前次執行最後一次拍賣底價作基礎，由法院核定本次執行的第一次拍賣底價。
法院審查完後，會通知債權人（不會通知債務人）與法院人員一同去對債務人的動產或不動產進行查封，法院人員會在查封物上貼封條，債務人不得擅自取下或撕毀封條。在查封的時候，債務人可能會反抗，債權人可以請警察到場協助維護秩序，必要時也可以聯絡鎖匠進行開鎖。
鑑價及底價的訂定：
法院會指定估價師對不動產進行鑑價，債權人需繳納鑑價費用並提供鑑定資料。鑑價後，法院會根據鑑定價格核定拍賣最低價。依強制執行法第113條準用第70條第2項規定，法院會詢問債權人及債務人對鑑價價格的意見。若無異議，法院將核定拍賣底價，並進行拍賣程序。
現場查封時法院通常會指定估價師為不動產之鑑價，債權人需依法院通知繳納鑑價費用(通常現場給付)並提供鑑定資料。依據強制執行法第113條準用同法第70條第2項之規定：「執行法院定底價時，應詢問債權人及債務人之意見，但無法通知或屆期不到場者，不在此限。」因此，若不同意鑑價公司所提出之鑑定價格，可以向法院表示意見，但必須提出其他可資證明該不動產價格之相關文件，以作為核定底價之參考，若未能即時表示意見，法院通常會認為債權人對鑑價結果無意見，而逕行核定拍賣底價。
由法院行文通知其指定之不動產估價機構或不動產估價師對執行標的之不動產作鑑價，債權人需依通知繳納鑑價費用。鑑價費用由債權人先行墊付，之後會再發文要求債權人提出債權計算書，屆時再將該筆費用列入執行費用之計算即可。
因法院需依鑑定價格核定拍賣最低價格，所以定底標前會發函請債權人及債務人就鑑定價格表示意見。
拍賣公告及程序：
拍賣程序分為普通拍賣和特別拍賣。普通拍賣若無人應買，法院將進行減價拍賣，一般會有一拍、二拍、三拍的流程。債權人可在第二次減價拍賣時（即三拍）表示應買或承受。若三拍後仍無人應買或債權人不願承受，法院將進行特別拍賣程序。債權人拒絕承受時，法院會撤銷查封，並將拍賣標的返還債務人。
指定第一次拍賣期日，訂定拍賣最低價格，同時說明不動產現況，例如有無第三人占有、能否點交等，皆會載明於拍賣公告。法院亦會要求債權人登報公告並將公告結果陳報執行法院。
通常會有普通拍賣程序與特別拍賣程序之分。前者從定拍賣最低價格後，若無人應買或應買人出價未達底價而流標，法院應再減價拍賣及再再減價拍賣（通常是打八折定價），所以會有一拍二拍三拍之稱，債權人於第二次減價拍賣時（三拍），債權人可以依拍賣條件應買或承受，但應於該拍賣期日到場並提前聲明願應買或承受。
而所謂特別拍賣程序，即經二次減價拍賣而未拍定，債權人又不願意承受或依法不得承受時，執行法院應於第二次減價拍賣期日終結後十日內公告願買受該不動產者，得於公告日啟三個月內，依強制執行法第113條準用強制執行法第71條：「拍賣物無人應買時，執行法院應作價交債權人承受，債權人不願承受或依法不能承受者，應由執行法院撤銷查封，將拍賣物返還債務人。但拍賣物顯有賣得相當價金之可能者，準用前條第五項之規定。」因此，法院會先扣除強制執行的費用（包含強制執行聲請費、鑑價費、登報費等等）後，再交由債權人承受，若債權人拒絕承受，則執行法院就會撤銷查封而將拍賣標的返還債務人。
-債務-強制執行-執行方法-拍賣-不動產拍賣-
(相關法條=強制執行法第113條=強制執行法第70條=強制執行法第71條=強制執行法第80條)
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