「查封」是什麼？房子被查封還可以住嗎？
26 Mar, 2025
問題摘要：
查封的目的是為壓迫債務人還款，並且在查封後如果拍賣金額足夠，可能仍會有剩餘金額。查封仍可能有實益，原因包括：抵押貸款未必已經全部償還，抵押權人的債務金額可能低於該不動產的市場價值。即使最終拍賣後沒有剩餘金額，查封的過程本身也有可能對債務人造成壓力，促使其償還債務。在申請查封時，需要提供執行名義，並說明可能有剩餘價值的情況，或者指定一個高於抵押金額和執行費用的底價，以便法院進行拍賣。動產的查封是依據是否為債務人所有和實際佔有來判斷的。動產包括電器、傢俱、現金等，只要債務人擁有並佔有這些財物，都可以被查封。收到查封通知後，債權人需要確保引導法院執行人員到動產所在地進行查封，並提前通知當地員警和開鎖工。查封時可以要求開鎖和檢查箱櫃、保管箱等。查封後，法院會進行鑒價並確定底價。動產通常最多拍賣兩次，若未能賣出，法院會詢問債權人是否願意承受。如果債權人選擇承受，動產將歸其所有，若不願承受，法院將撤銷查封。
律師回答：
查封是生活中很常聽見的法律名詞，但查封意思是什麼？『查封』是我國司法機關『強制執行』的第一道程序，可以算是前置作業的概念，法律上關於不動產與動產執行之規定相互準用(強制執行法第113條)。當債務人今天有欠別人錢、欠國家稅收、欠銀行債務（房貸、信貸、車貸）時，只要逾期未清償，就有可能會使債權人來聲請強制執行債務人的財產。房子被查封還可以住嗎？查封一定會貼封條嗎？查封通知債務人後，債務人該如何自救呢？
查明債務人財產，向法院聲請
債權人在聲請法院查封前，需要先查明債務人的財產，包含財產所在地也需要自行查明，例如要查封一家屋內的動產，要提出該戶的全戶戶籍謄本，如果債務人設籍並居住於該戶內，且為戶長，也沒有其他明確證據顯示屋內動產非債務人所有，原則上可以查封；若查封不動產，也要提出不動產登記謄本。
按強制執行法第17條的規定，執行法院若在執行過程中發現債權人所查報的財產確非屬債務人所有，應當命債權人重新查報正確的財產。如果在強制執行開始後才發現該情況，法院應撤銷原有的執行處分。這條規定明確法院在執行過程中所需遵守的程序，既保障債務人合法權益，又避免債權人因誤報財產而損害他人的權利。
關於債權人查報的財產是否確屬於債務人，執行機關主要依據財產的外觀進行認定。如果涉及不動產，通常以地政機關的登記名義為調查和認定的基礎。這是因為不動產的所有權以登記為準，登記名義是物權法上公示公信原則的重要體現。因此，法院在判斷不動產是否屬於債務人時，主要參考登記資料。例如，若某不動產的所有權登記在他人名下，即使實際由債務人占有使用，法院原則上仍不認定該不動產屬於債務人的財產，除非有進一步證據證明其所有權的歸屬。
按執行法院如發現債權人查報之財產確非債務人所有者，應命債權人另行查報，於強制執行開始後始發現者，應由執行法院撤銷其執行處分。強制執行法第17條定有明文。又債權人查報之財產是否確屬債務人之財產，執行機關僅能就財產上之外觀認定，如係不動產者，應以地政機關登記名義之外觀為調查認定之依據（最高法院88年度台抗字第610號裁定參照）。
執行機關對於財產的認定，應以物權登記的名義為外觀依據，執行程序中對於財產所有權認定的標準和方法，強調執行法院僅能基於外觀認定，不得超越登記名義進行主觀推斷。因此，債權人在聲請強制執行時，需審慎查明債務人財產的所有權，並提供相關證明文件，如不動產登記謄本或其他能證明財產歸屬的有效資料。若債權人提供的資料與實際財產所有權不符，不僅可能導致執行程序中斷，還可能對債權人本身造成不必要的法律風險。查詢方式可以拿上述的執行名義去國稅局申請債務人的財產清單、所得清單，也可以請法院函調投保紀錄等資料，並將這些資料與請求連同聲請狀一起提供給法院，向法院聲請強制執行。
查封不動產
聲請強制執行之書狀，並載明聲請執行之不動產為何，於書狀首請記載『聲請強制執行』，書狀末請聲請人務必簽名或蓋章。並檢檢該筆土地之登記謄本；如聲請標的為房屋（例如：債務人之住宅）建物及其坐落基地之登記謄本。倘若債權人已拿到執行名義，仍可對該房屋進行查封，不因房屋及其坐落的土地已經設定抵押權給銀行就無法查封。
一旦房屋被查封，債務人（房屋所有人）就不能再有使房屋進行移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為。房屋查封都會貼有封條，封條是公務員依法執行的標示，不可以隨便破壞。否則有可能會觸犯刑法第139條，可處兩年以下有期徒刑、拘役或二十萬元以下罰金。
通常房子從被查封到拍賣的過程大約1~2個月不等，程序上債權人會先向法院聲請強制執行，法院裁定後會派人前往房屋所在貼上封條，然後房子才會進入不動產估價的階段並法拍，待房子拍定後最後才是所有權轉移。期間內，債務人依然可以住在房子裡面，或是尋求專業人士協助撤封、取回房屋的處分權。
如果查封的目標對象是不動產且已登記，依強制執行法第76條規定，執行法院應先通知登記機關為查封登記，始發生查封效力，而具體的查封方法如下：
揭示：乃實務上最常用的方法，於不動產的所在地，布告查封事實，公之於眾。
封閉：封鎖關閉不動產的一部或全部，禁止債務人或第三人任意進出。
追繳契據：令債務人交出不動產權利證明書，例如：所有權狀。
債權人聲請查封不動產，法院會先通知地政機關及債權人辦理電子查封登記，嗣再定期進行現場查封，於實施查封完畢後才會通知債務人，如此是為避免債務人於法院調查房屋使用情形時，為不實之陳述。若有第三人想要買賣該不動產，在查閱登記簿後即會得知該建物已被法院查封，債務人即無法對該所有不動產為處分(例如買賣、設定抵押、移轉所有權)的行為，以保障債權人權益。
查封後的拍賣流程？
債權人若對債務人持有債權而未能如期受償，可以向法院聲請強制執行，以債務人的財產作為清償標的，啟動法律程序。當債權人完成聲請手續後，執行法官會審核相關文件和程序是否符合要求，若核准後即命書記官與執達員前往債務人名下的不動產所在地執行查封程序。執達員在現場張貼法院的查封封條，該封條作為財產已被法院查封的法律標示，不得隨意破壞，否則可能觸犯法律。
完成查封後，法院會委請專業估價人員對不動產進行估價，確定該不動產的市場價值，以作為後續拍賣程序的參考標準。不動產估價的結果至關重要，因為它將影響拍賣的起拍價及每次減價的金額。
隨後，法院會進入正式的拍賣程序。拍賣程序通常包含三次減價的機會，每次減價的金額為估價總價的20%。如果第一次拍賣無人出價，則進行第二次減價拍賣，依此類推，直到第三次減價拍賣結束。若拍賣依然無法成功，法院可能依據具體情況另作安排或決定是否終止拍賣程序。
在拍賣過程中，法院需依法通知具有標的物優先承買權的相關人員，給予其行使優先承買權的機會。若有人行使優先承買權，該人即可取得標的物的所有權，並完成相關法律程序。若無人行使優先承買權，則拍賣得標者可取得標的物的所有權。
完成拍賣後，法院會依法辦理房屋所有權的移轉程序，並將結果通知地政機關進行登記。根據具體情況，法院可能會安排點交或不點交程序。點交是指法院協助得標者實際接收不動產，包括處理房屋內部的佔有人或其他影響使用的情況。不點交則表示法院僅完成法律上的所有權移轉，得標者需自行處理後續的房屋占用問題。
最後，法院會對拍賣所得的價金進行分配。拍賣價金首先用於清償執行程序中產生的相關費用，然後依照債權的優先順序進行分配。如果有剩餘金額，則返還給債務人。整個程序結束後，債權人可以透過拍賣所得部分或全額清償其債權。
等待法院通知一同前往查封
法院審查完後，會通知債權人（不會通知債務人）與法院人員一同去對債務人的動產或不動產進行查封，法院人員會在查封物上貼封條，債務人不得擅自取下或撕毀封條[6]。在查封的時候，債務人可能會反抗，債權人可以請警察到場協助維護秩序，必要時也可以聯絡鎖匠進行開鎖。
房子在被查封後、尚未拍賣前仍屬債務人所有，只不過不動產的處分權（轉移、買賣）會被剝奪，但短時間內繼續使用或居住沒有問題。需要注意的是如果房子真的成功被法拍時，債務人多半會住到點交為止，若點交時仍持續佔有、拒絕交屋時會被公權力強行逐出。
查封動產
如何查封動產？債務人哪些動產可以查封？
查封不限於房屋（不動產），動產也可以查封，例如汽機車、家具等。查封動產的範圍判斷，則是以誰有事實上的管理力，動產就屬於誰的為主，具體查封方法如下：
標封：也就是封條，看到封條不要隨意除去或損壞，否則會觸犯刑法第139條，處二年以下有期徒刑、拘役或二十萬元以下罰金。
烙印：以金屬製造之印章，烙於動產上。
火漆印：將火漆溶化，塗於動產上，再加蓋印訖。
其他足以公示查封的適當方法：前三項方法都不適用時為之，比如自養的一群家禽。
(強制執行法第46條、第47條)
查封意思也等於扣押，財產被查封通常是因為債務人欠款未繳，包括稅務、房貸、呆帳等等，且債務已經到期或逾期多時，債權人向法院申請強制執行，並透過公權力將債務人名下的財產查封、法拍，以此作為補償債務。一旦法院裁定、同意執行後，就會進行「查封」的程序，進入查封的階段後債務人就無法處分、移轉、買賣被查封的房子。
查封債務人「所有」之動產，但如何認定是債務人所有，強制執行處會以是否為債務人「現實占有」為認定標準，是否現實占有就個案作具體判斷。例如，同一戶內所有的財物先推定為戶長所有，皆可查封。所以諸如電器、傢俱、現金、手機、飾品等皆是。實務上查封動產須特別
1.收到執行處通知查封動產的公文，債權人須依公文內所記載的時間引導法院執行人員到動產放置處所進行查封。所以，債權人事先應先到動產放置處查看，也就是債務人住居所(債務人須為戶長，若是承租人，則推定承租處所有動產皆為承租人有所)，以利查封時能順利引導執行人員到現場。
2.要先通知該地管區警察屆時到場，並要找妥開鎖之鎖匠，因為債務人若不在，必須開鎖進行查封。
3.可以請求書記官命債務人開啟箱櫃、保險箱、手飾盒等。倘若債務人不在場，得命鎖匠打鎖，但債務人不要自己動手。法條用語是：查封時，得「檢查」、「啟視」債務人住居所、事務所、倉庫、箱櫃及其他藏置物品之處所。此處所謂「其他藏置物品之處所」包括債務人所穿衣服或所攜物品(例如手提包)等。
其他財產權
例如債務人對第三人之金錢債權（存款、薪資）、不動產之租賃權、合夥人之股份、有限公司之出資、商標專利等無體財產權等，執行方法依各相關條文規定執行。於此多以發扣押命令的方式，達到與查封程序相同的目的：禁止債務人收取該債權或為其他的處分，並禁止第三人向債務人清償。與不動產、動產一樣，扣押（查封）都只是禁止處分該財產，還需經法院的變價程序，債權人的債權才開始受到清償。變價程序包括：收取命令、移轉命令、支付轉給命令，若三種命令均有核發困難時，準用執行動產的規定，拍賣或變賣之。
撤銷查封
強制執行法第50-1條（無益執行禁止原則）
應查封動產之賣得價金，清償強制執行費用後，無賸餘之可能者，執行法院不得查封。
查封物賣得價金，於清償優先債權及強制執行費用後，無賸餘之可能者，執行法院應撤銷查封，將查封物返還債務人。
前二項情形，應先詢問債權人之意見，如債權人聲明於查封物賣得價金不超過優先債權及強制執行費用時，願負擔其費用者，不適用之。
不過有些物品及器具不能查封，例如生活所需之衣服、寢具、其他必需品、遺像、牌位、墓碑及其他祭祀、禮拜所用之物。(強制執行法第51條、第53條)。
依《強制執行法》第58條規定，查封後，債務人若能在『拍定前』提出現款（債務全額，包含強制執行費用），就可以聲請撤銷查封。
和債權人進行協商，商量好約定金額或是清償全數債務，再請債權人撤銷查封。但是無論債務人是要向債權人或是債權銀行進行協商。法拍屋的成交價格只有市價的8成，對於債務人、債權人都不是最好的方式，很有可能法拍的成交價還不夠清償債務，致使債權人未必能如期拿到應得的債款。與其使用法拍的方式，不如雙方協商看看能否透過一般售屋管道賣房，待賣出取得資金後再將債務還清。
-債務-強制執行-執行方法-拍賣-查封-
(相關法條=強制執行法第17條=強制執行法第46條=強制執行法第47條=強制執行法第50-1條=強制執行法第51條=強制執行法第53條=強制執行法第58條=強制執行法第76條=強制執行法第113條=刑法第139條)
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