抵押權設定契約中「概括擔保範圍」約款究竟應如何認定？
24 Mar, 2025
問題摘要：
雖然過去法院多認為類似「擔保物提供人所提供之本抵押物之擔保範圍，包括債務人對抵押權人現在及將來所負之借款、票據、保證、損害賠償暨其他一切債務…」的條款為有效，但隨著消費者權益意識的提升，司法實務逐漸開始關注此類條款是否過於抽象不確定，並是否讓抵押人承擔無法預測的債務風險。因此，若銀行在設定抵押權時，未明確揭露擔保範圍，甚至未提供借款人選擇權，則該條款可能會被法院認定為違法或無效。換言之，若銀行以該約定為由，拒絕塗銷已清償借款的抵押權，借款人可依消費者保護法或民法第72條（公序良俗原則）向法院主張該條款無效，進而請求法院命令銀行塗銷抵押權，以維護自身權益。不過，類似爭議仍須依個案具體事實，由法院判斷是否違法，借款人在簽訂貸款契約時，亦應詳閱相關條款，確保自身權益不會因不合理的擔保範圍而受到侵害。
律師回答：
關於這個問題，銀行貸款實務常見一種爭議：借款人提供不動產作為抵押品向銀行借款，但當借款人清償該筆借款時，銀行仍不願塗銷該抵押權，理由是該借款人對銀行尚有其他債務未予清償（主要係擔任他人之保證人，因而對該同一銀行發生保證債務），且通常借款人與銀行間的貸款契約中訂有「擔保物提供人所提供之本抵押物之擔保範圍，包括債務人對抵押權人現在及將來所負之借款、票據、保證、損害賠償暨其他一切債務…」的約定。
銀行貸款實務中常見一種爭議，即借款人提供不動產作為抵押品向銀行借款，但當借款人清償該筆借款時，銀行卻不願塗銷抵押權，理由通常是借款人仍對銀行負有其他債務，例如擔任他人借款的保證人，因此對銀行仍有保證債務未清償。
對於一般借款人的認知，既然提供該抵押品所借貸款項已清償，銀行即應將抵押權塗銷，更無再以該抵押品作為他人借款之擔保；但就銀行經營而言，借款人既然對銀行仍有保證債務存在，則對保全銀行債權獲清償的目的，與借款人簽訂「擔保物提供人所提供之本抵押物之擔保範圍，包括債務人對抵押權人現在及將來所負之借款、票據、保證、損害賠償暨其他一切債務…」約款，顯然對銀行較為有利。
銀行得以主張該抵押權不僅擔保借款人當前的貸款，也涵蓋其未來對銀行的所有債務，包括保證責任。因此，雖然借款人認為其當初提供抵押品所借的款項已清償完畢，銀行應該塗銷抵押權，但銀行則基於確保其債權的立場，依據貸款契約中載明的條款，認為該抵押物仍應繼續擔保借款人尚未清償的保證債務，這樣的認定對借款人極為不利。
近年來，隨著消費者權益意識的提升，實務對於最高限額抵押權的擔保範圍逐漸趨於審慎審查，特別關注其是否涉及對抵押人不公平的限制。由於最高限額抵押權的特性，在設定時通常並無具體債權發生，因此，抵押權設定後，是否會發生擔保的債權以及該債權的額度，對於抵押人而言，具有一定程度的不可預測性。
這種不確定性導致當事人約定最高限額抵押權的擔保範圍時，可能涉及是否違反誠信原則的問題，進而影響該約定條款的效力。應當從該債務的發生是否為純粹偶發性的債務來判斷，若該債務屬於偶發性，且使得抵押人或債務人承擔無法預測的重大風險，則該約定可能構成違反誠信信用原則的行為，甚至可能被法院認定為無效。
定型化契約的適法性問題
銀行與客戶簽訂抵押借款契約時，通常採用格式化的定型化契約，如果銀行並未提供借款人充分閱覽機會，或未以粗黑字體標示重要條款，使借款人難以注意，甚至該約定書上並未經借款人或義務人親自簽名、蓋章，則根據消費者保護法第14條規定，該條款可能不構成契約內容。
此外，依消費者保護法施行細則第12條規定，若定型化契約條款因字體大小、印刷方式或其他因素，使消費者難以辨識或注意，即可認定該條款不構成契約內容。因此，若銀行在借款人不知情或未充分理解的情況下，將抵押擔保範圍擴及未來一切債務，可能被認為違反消費者保護法，借款人可據此主張該約定不具法律效力。
對於上開約款，首先可考量定型化契約的問題。銀行在與客戶簽訂抵押借款契約時，多以制式定型化契約處理，如果該定型化契約條款並未提供與客戶閱覽，或未以粗黑字體標示，使客戶得以注意，甚至該約定書上並無債務人或義務人簽名用印，參酌消費者保護法第14條「定型化契約條款未經記載於定型化契約中而依正常情形顯非消費者所得預見者，該條款不構成契約之內容。」之規定，及消費者保護法施行細則第12條「定型化契約條款因字體、印刷或其他情事，致難以注意其存在或辨識者，該條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。」，消費者可主張上開約款不構成契約的一部。
此外，從最高限額抵押權制度的本質來看，其設立目的主要是為促進融資便利性，減少交易成本，使借貸雙方不需要在每次新增融資時重新辦理抵押設定及支付相關手續費。然而，最高限額抵押權的本意並非無限度擴張擔保範圍，若銀行片面擴張擔保範圍至「所有現在及將來債務」，則顯然不符合立法本意，也可能對抵押人造成極大不公平。
換言之，如果銀行在設定抵押權時，將所有無法預測的偶發性債務均納入擔保範圍，使得抵押人或債務人必須負擔無法預測且不能控制的風險，則這種做法可能會被認定為對消費者權益極為不利，與法律所保護的平等互惠原則相違背。
若定型化契約條款使消費者需負擔非其所能控制的風險，或顯然對消費者極為不利，則該條款可能屬於顯失公平的條款。因此，若銀行在貸款契約中未能合理界定最高限額抵押權的擔保範圍，而僅以籠統、抽象的方式規定「擔保範圍涵蓋所有現在及將來對銀行的債務」，導致抵押人可能因意料之外的因素而被要求履行擔保責任，則該條款可能會被認定為違反平等互惠原則。
金融機構在設定最高限額抵押權時，應就擔保範圍中的「保證」部分向抵押人清楚說明，且應以紅色或大型粗黑字體標示，以喚起抵押人的注意，使其有機會與金融機構協商是否將該部分納入擔保範圍。若銀行未善盡告知義務，則可能構成違反公平交易法第24條的行為，甚至可能影響該擔保條款的效力。因此，若銀行未揭露相關資訊，使借款人未能充分理解擔保範圍，甚至使借款人不知該抵押物仍擔保其未來的保證債務，則該條款可能被認定為違法或無效。
又，最高限額抵押權制度在我國司法實務之形成，主要在於融資之便利性考量，即減少交易成本，使借貸雙方不需因經常性融資產生過多手續費用，其本意並非使抵押權之擔保範圍無限度擴張，就此而言，上開「擔保物提供人所提供之本抵押物之擔保範圍，包括債務人對抵押權人現在及將來所負之借款、票據、保證、損害賠償暨其他一切債務…」約定，顯屬抽象而不確定，對於抵押人已屬不利，參酌行政院公平交易委員會91年11月6日發布之公壹字第0910010855號令，關於金融業者抵押權擔保條款，行政院公平交易委員會要求金融機構，就有關最高限額抵押權其擔保債權範圍之保證部分，「宜由金融業者授信人員向抵押人詳為解說，且以紅色或大型粗黑字體 (或線條) 印載，以喚起抵押人之注意，俾便其與金融業者商議是否將本部分納入擔保範圍之內。」。如果金融業者未為本項資訊揭露，且足以影響交易秩序者，將有違反公平交易法第二十四條規定之虞。總之，定型契約條款中對於最高限額抵押權其擔保債權範圍如未公開揭露資訊，使消費者得以自由決定，或過於抽象不確定，即非最高限額抵押權制度所設計保護目的，有可能被認定為影響交易秩序之違法行為，消費者有可能得依民法第72條之規定，主張首揭約款有背於公序良俗而應認無效。
另一方面，企業經營者在定型化契約中應遵循平等互惠原則，且定型化契約條款如有疑義時，應做出有利於消費者的解釋。若條款違反誠信原則，對消費者顯失公平，則該條款無效。依據該法，若銀行單方面約定將抵押擔保範圍擴大至所有未來債務，並未與借款人充分協商，則該條款可能被認定違反誠信原則，屬於顯失公平的契約內容，依法應屬無效。
此外，若定型化契約使消費者承擔無法控制之風險，或顯然對消費者極為不利，則該條款應推定為顯失公平。根據此規定，若銀行在設定抵押權時，將所有未來不確定的債務均納入擔保範圍，而使抵押人承擔極大且無法預測的風險，則該條款可能因違反平等互惠原則而被法院認定為無效。
另外再就定型化契約條款效力問題而言，消費者保護法第11條及第12 條規定，企業經營者在定型化契約中所用之條款，應本平等互惠之原則。定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋。且按定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一 違反平等互惠原則者。二 條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三 契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者。我國司法實務以往不乏對消費者不利之認定，即法院常認為上開「擔保物提供人所提供之本抵押物之擔保範圍，包括債務人對抵押權人現在及將來所負之借款、票據、保證、損害賠償暨其他一切債務…」約定均為有效。
不過近來消費者權益受重視，司法實務上亦有所變化，最高限額抵押權所擔保之債權本具有其不特定性，而因最高限額抵押權於設定時通常並無債權發生，故設定抵押權後，是否會發生擔保之債權及發生債權之額度為何，對於抵押人在訂立抵押權設定契約時亦具有某種程度之不可預測性，是當事人約定最高限額抵押權擔保之範圍是否可認為違反誠實信用方法而可認為無效，應從該債務之發生是否純係偶發性之債務而使抵押人或債務人負擔無法預測之危險而判斷。換言之，如果銀行在設定抵押時，將所有無法預測的偶發性債務均列入擔保範圍，而使抵押人或債務人負擔無法預測且不能控制之危險，有可能被認為對消費者權益極為不利，得參酌消費者保護法施行細則第14條第2、4款之規定（消費者應負擔非其所能控制之危險、其他顯有不利於消費者之情形），以該定型化契約條款屬違反平等互惠原則為理由，依消費者保護法第11、12條之規定認定該條款無效。
企業經營者於定型化契約中所使用的條款，應遵循平等互惠的原則，若條款的內容有疑義，應作出有利於消費者的解釋。此外，若定型化契約的條款違反誠信原則，對消費者顯失公平，則該條款應屬無效。法院在審理相關爭議時，可能會考量該條款是否導致抵押人承擔過於廣泛的風險，以及銀行是否在訂立契約時有充分揭露資訊，使抵押人得以清楚理解其法律後果。例如，若銀行單方面擴大最高限額抵押權的擔保範圍，而未能提供合理的風險揭露機制，導致抵押人因為某些無法預測的偶發性因素而必須負擔意外的擔保責任，則該條款極可能違反誠信原則。
-債務-債務擔保-抵押權
(相關法條=消費者保護法第11條=消費者保護法第12條=消費者保護法第14條=公平交易法第24條=)
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