設定抵押權並非萬靈丹，請先評估抵押物價值、抵押權順位
24 Mar, 2025
問題摘要：
雖然不動產抵押是民間借貸中最具保障的擔保方式，但並非所有設定的抵押權都能確保受償，關鍵在於抵押權的順位及不動產本身的價值。因此，債權人在接受不動產抵押前，應先調閱謄本，確認是否已有其他抵押權設定，並仔細評估自身的順位與受償可能性，避免日後發生借款無法追回的風險。在缺乏充分評估的情況下，貿然接受後順位抵押，可能最終導致債權化為烏有，因此，審慎評估、確保受償機會，才是聰明的借貸策略。
律師回答：
在民間借貸中，債權人通常會尋求多種擔保方式，以降低借貸風險並確保日後能順利受償。常見的擔保方式包括票據擔保、保證人擔保（人保）、不動產抵押（物保）等，而其中不動產抵押被認為是最可靠的擔保方式之一。透過不動產設定抵押權，當債務人無法履行還款義務時，債權人可依法聲請法院拍賣該不動產，以拍賣所得價金優先受償。然而，設定抵押權並不保證債權人一定能夠受償，因為抵押權的有效性與能否實際受償，受到諸多因素影響，其中最關鍵的就是抵押權的「順位」問題。
許多社會大眾對於抵押權的先後順位概念並不熟悉，往往認為只要設定抵押權，就能在拍賣時獲得清償，事實上，抵押權的受償順序是依據登記的時間先後來決定，先登記的抵押權人享有較高順位，並在拍賣款項中優先受償，而後順位的抵押權人則需等待前順位抵押權人受償完畢後，才能依次受償。因此，若拍賣所得的價金不足以清償所有抵押權人的債權，那麼後順位的抵押權人可能無法獲得清償，甚至完全落空。
由於抵押權的順位直接影響債權能否受償，因此，在同意借貸並設定抵押權之前，債權人應先至地政事務所申請該不動產的「二類謄本」，以確認該不動產是否已經設定其他抵押權，並檢視前順位抵押權的金額。例如，若某不動產的前順位抵押權金額已達200萬元，那麼債權人應評估該不動產的市場價值是否足以覆蓋前順位債權，再加上自己的債權，確保日後若進行法拍，仍能夠獲得足額清償。若不動產價值不足，或市場變動可能導致拍賣價低於預期，那麼後順位的債權人可能面臨無法受償的風險，在這種情況下，便不宜輕易放貸。
民法第865條：
不動產所有人，因擔保數債權，就同一不動產，設定數抵押權者，其次序依登記之先後定之。
當不動產所有人為擔保多筆債權，在同一不動產上設定多個抵押權時，這些抵押權的受償次序應依登記的先後順序決定。這代表著，最先完成登記的抵押權擁有最高優先順位，當債務人無法履行還款義務，抵押權人聲請拍賣抵押物時，法院會依據這個次序決定各抵押權人的受償順序。換言之，優先順位較高的抵押權人可以在拍賣所得款項中先行受償，而後順位的抵押權人則需等待前順位債權清償後，才能依次受償。因此，對於擔保債權的債權人而言，及早辦理抵押權登記是確保優先受償權的重要步驟。
民法第870-1條：
同一抵押物有多數抵押權者，抵押權人得以下列方法調整其可優先受償之分配額。但他抵押權人之利益不受影響：
一、為特定抵押權人之利益，讓與其抵押權之次序。
二、為特定後次序抵押權人之利益，拋棄其抵押權之次序。
三、為全體後次序抵押權人之利益，拋棄其抵押權之次序。
前項抵押權次序之讓與或拋棄，非經登記，不生效力。並應於登記前，通知債務人、抵押人及共同抵押人。
因第一項調整而受利益之抵押權人，亦得實行調整前次序在先之抵押權。
調整優先受償分配額時，其次序在先之抵押權所擔保之債權，如有第三人之不動產為同一債權之擔保者，在因調整後增加負擔之限度內，以該不動產為標的物之抵押權消滅。但經該第三人同意者，不在此限。
本條提供調整抵押權順位的機制，使得抵押權人之間能夠進行可優先受償分配額的調整，但不得損害其他抵押權人的利益。根據該條規定，抵押權人可透過以下方式調整其順位：第一，特定的抵押權人可以透過「讓與次序」的方式，將自己的優先順位讓渡給其他特定的抵押權人，例如A原本是第一順位抵押權人，但可以將其順位讓與給B，使B成為優先順位較高的抵押權人；第二，抵押權人可以「拋棄次序」，即原本優先順位較高的抵押權人放棄其順位，讓特定的後順位抵押權人享有更高的順位；第三，抵押權人也可以選擇「為全體後次序抵押權人之利益」拋棄順位，讓所有後順位抵押權人提升順位，而非僅讓特定的抵押權人受益。
值得注意的是，這些順位的調整必須經過登記才具有法律效力，且在辦理登記之前，必須通知債務人、抵押人及其他共同抵押人，以確保相關當事人知悉並避免爭議。此外，根據民法第870-1條第3項的規定，若某抵押權人因順位調整而受益，則其可直接行使調整前次序在先的抵押權，確保調整後的權利可正常行使。同時，若次序在先的抵押權所擔保的債權涉及第三人提供的擔保不動產，因調整導致負擔增加的情況下，該第三人不動產上的抵押權將因此消滅，除非該第三人同意順位調整，這樣的規定確保順位變動不會無端增加第三人的法律責任。
此外，地政事務所的職責僅限於登記事務，並不會主動提醒債權人其所設定的抵押權在順位上的影響，因此，債權人必須自行把關自身的權益，謹慎評估抵押物的受償能力，而非單純依賴「有設定抵押權」就認為一定能夠收回借款。聰明的債權人應該在借貸前仔細審查不動產的權屬狀況、已設定的抵押權金額、可能影響不動產價值的因素（如土地使用限制、法拍市場的競爭狀況等），並與專業人士（如不動產估價師、律師等）討論，以降低投資與放貸風險。
-債務-債務擔保-抵押權-抵押權順位
(相關法條=民法第865條=民法第870-1條=民法第870-2條)
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