抵押權種類應如何選擇？
24 Mar, 2025
問題摘要：
簽訂抵押權設定契約時，應深入了解不同抵押權類型的法律效果，並特別注意最高限額抵押權的擔保範圍與適用方式。應要求銀行詳細說明相關條款，並根據自身財務需求與風險評估謹慎選擇擔保範圍，避免因擔保範圍過大而影響未來財務調度或產生塗銷抵押權的爭議。透過充分的風險評估與契約談判，確保自身的權益受到法律保障，並確保金融交易的透明性與公平性。普通抵押權與最高限額抵押權在成立、移轉與消滅方面具有顯著的差異，因此在設定抵押權之前，應審慎評估自身需求與抵押權的適用範圍。如果是針對單一特定債權，則普通抵押權較為適合，因為其擔保範圍明確，且與主債務密切連結；而如果是銀行、金融機構或其他債權人與企業之間的長期信貸合作，可能涉及多筆流動性貸款，則最高限額抵押權會更為適用，因其能夠提供更高的彈性，確保未來發生的債務仍在擔保範圍內。透過正確選擇抵押權種類，不僅能有效保障債權人利益，也能避免因擔保範圍不明確或不符需求而產生的法律爭議，確保金融交易的安全與穩定。
律師回答：
關於這個問題，在發生債權債務關係時，債權人通常會選擇在債務人或第三人的不動產上設定「抵押權」，以確保將來能順利獲得清償。然而，抵押權依據其性質不同，可區分為「普通抵押權」與「最高限額抵押權」，兩者在金融機構或其他債權人民法金融機構或其他債權人中有不同的適用規範，主要區別如下：
民法第860條：「稱普通抵押權者，謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產，得就該不動產賣得價金優先受償之權。」
民法第881-1條：「稱最高限額抵押權者，謂債務人或第三人提供其不動產為擔保，就債權人對債務人一定範圍內之不特定債權，在最高限額內設定之抵押權。」
最高法院106年度台上字第1705號民事判決：「……僅於解釋該抵押權所擔保之債權時，應考量最高限額抵押權制度原係因應長期或繼續性之交易、融資而生，對於偶然發生、非當事人可預見之債權，應予以排除，合理界定擔保債權之範圍。」
如提供不動產向金融機構或其他債權人辦理貸款，設定抵押權，供自已或幫他人擔保債務時，應瞭解金融機構或其他債權人除應依借款之性質區分「普通抵押權」及「最高限額抵押權」，提供借款人及擔保物提供人選擇外，並有義務充分說明各該類型抵押權擔保債務之範圍、抵押權設定之方式、所生之負擔及其他約定事項之內容，以保障消費者權益（消費者保護法第4條及第5條）。
金融機構或其他債權人在辦理貸款時，通常會設定「最高限額抵押權」，其所擔保的是現在已發生或未來可能發生的不特定債權；而「普通抵押權」所擔保的是現在已發生之特定債權。目前金融機構或其他債權人所使用之「土地、建築改良物抵押權設定契約書」（最高限額抵押權）之「擔保債權種類及範圍」，供借款人及擔保物提供人勾選，其債權項目達15項或更多（如借款、透支、貼現、…進出口押匯、票據、保證、信用卡契約等）。故最高限額抵押權的糾紛時有所聞，以下為常見爭議。
首先，在「成立時」的要求上，普通抵押權的成立必須有特定的主債務存在，亦即必須有已確定的金錢債權，並在設定抵押權時明確記載債權金額及其擔保範圍。因此，普通抵押權的擔保範圍相對明確，專門針對特定債權進行擔保。相對而言，最高限額抵押權則無須在設定時即確定主債務，而是用來擔保未來一定範圍內不特定或多筆債務，但有最高擔保限額。例如，銀行對企業提供循環信用貸款，可能不斷發放貸款或調整借款額度，這時候便可透過最高限額抵押權來擔保企業未來在一定限額內的所有債務。換句話說，普通抵押權適用於單一特定債務，而最高限額抵押權則適用於未來可能變動的債務。
民法第870條抵押權不得由債權分離而為讓與，或為其他債權之擔保。
其次，在「移轉時」，普通抵押權的擔保債務與抵押權不能分離讓與，亦即若債權人將債權讓與他人，則抵押權必須一併轉移，確保受讓人能夠行使同等的擔保權利。這是因為普通抵押權是隨特定債權所附屬的擔保物權，其存在基礎即為該筆債權，因此兩者不可分離。相較之下，最高限額抵押權的擔保範圍較為靈活，雖然其原則上仍附屬於特定的債權範圍，但在某些情況下，最高限額抵押權本身可以獨立讓與或轉讓，特別是在設定當時已有特別約定的情況下。因此，最高限額抵押權的運用範圍較廣，可適用於多筆或流動性較強的貸款關係，例如銀行與企業之間的長期信用安排。
在「消滅時」，普通抵押權的擔保範圍與其所擔保的債權緊密連結，因此當該筆特定債權清償完畢時，抵押權即當然消滅，無須另行辦理程序。然而，最高限額抵押權的存續則較為複雜，即使某筆擔保債權已清償，仍不會立即影響抵押權的效力，因為其設立的目的即是為了擔保未來可能發生的債務。因此，最高限額抵押權的消滅通常發生於下列情況之一：（1）債權人與抵押人約定終止抵押關係；（2）擔保範圍內的所有債務均清償且未來不再有新的債務發生；（3）抵押物發生滅失或遭法院強制拍賣，導致抵押權無法存續。在這些情況下，最高限額抵押權才會依法消滅，而非單一債務清償即可終止。
民法第307條：「債之關係消滅者，其債權之擔保及其他從屬之權利亦同時消滅。」
最高法院110年度台抗大字第1069號民事裁定：「於最高限額抵押權人聲請裁定拍賣抵押物時已存在，且為由約定之一定法律關係所生之債權，均為其擔保效力所及，抵押權人於其抵押債權未受全部清償前，應得就抵押物之全部行使權利，……。」
借款人應審慎評估自身財務狀況與貸款需求，選擇適合的抵押權類型，以確保自身權益。無論是設定「普通抵押權」或「最高限額抵押權」，都應在簽約前仔細審閱合約條款，並要求銀行清楚說明抵押權所擔保的債務範圍、設定方式、所生之負擔以及其他約定事項，以避免未來產生不必要的法律爭議。特別是在設定「最高限額抵押權」時，應特別關注「擔保債權種類及範圍」的選擇，確保自身清楚了解抵押權的適用範圍與可能衍生的風險。
最高限額抵押權的特點在於其擔保的債務範圍不僅限於已發生的債權，還可能涵蓋未來一定期間內所產生的債務。因此，在簽訂相關契約時，應仔細檢視銀行提供的契約內容，特別是擔保範圍的設定方式。例如，若契約條款中載明抵押權擔保的範圍包括「現在及將來與金融機構或其他債權人間發生的所有債權」，則即使借款人未來未再與該銀行簽訂新的貸款契約，銀行仍可能主張抵押物擔保尚未清償的債務。這樣的約定雖然可以確保金融機構或其他債權人的風險控管，但對於借款人而言，則可能面臨不易解除抵押權的困境，甚至影響未來的資金調度。因此，對於「擔保債權種類及範圍」的勾選，應特別謹慎，不應僅因應金融機構或其他債權人的內規要求而輕率同意，以免擴大擔保範圍，導致日後因無法完全清償所有擔保範圍內的債務，而產生塗銷抵押權的爭議。
此外，在選擇最高限額抵押權時，應與銀行充分溝通，確認擔保範圍是否合理，並在契約中約定明確的擔保債權類別，例如限定僅擔保特定貸款，而不包含其他未來可能發生的授信業務，如信用卡、透支額度等。如此一來，不僅能降低擔保範圍的不確定性，也能確保自身財務規劃的靈活性。此外，也可與銀行協商約定抵押權的存續期間，使其在特定期限屆滿後，若無新發生的債務，則抵押權自動歸於消滅，以免因銀行未主動塗銷抵押權，而影響自身不動產的後續交易或再融資安排。
-債務-債務擔保-抵押權-最高限額抵押權-抵押權消滅
(相關法條=民法第860條=民法第870條=民法第881-1條)
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