欠債可以賣房子就是詐害債權嗎？
30 Jul, 2025
問題摘要：
欠債並不當然禁止賣房，惟若該處分行為致債務人清償能力受損，影響債權人實現債權之可能性，或系無償讓渡、低價轉讓、價金未實際交付等不實交易情形，則構成有害及債權之行為，債權人得依民法第244條提起撤銷訴訟，以維其權利之行使。此種訴訟為形成訴訟，需由債權人提出具體證據證明債務人之處分行為足以損害其債權，並就無償或有償行為類型，提出行為當時主觀惡意與受益人明知之要件，法院始得予以撤銷。爰此，債務人若於負債期間處分不動產，應留意價金收取、使用及交易流程之完整性與透明性，以避免日後遭撤銷之風險；而債權人如有發現債務人處分財產有異常情形，應即採取保全措施並儘速提起撤銷訴訟，以保障自身清償利益。
律師回答：
關於這個問題，當債務人積欠債務時，出賣房地產是否當然構成詐害債權行為，須視該處分行為是否有害於債權人權利而定，並非凡賣房即屬詐害。民法第244條明定，債務人所為之無償行為，若對債權人有害，債權人得聲請撤銷；若為有償行為，則須債務人於行為時明知其將損害債權人之權利，且受益人亦知其情事者，債權人始得聲請撤銷。
實務上「詐害債權行為」的判斷關鍵，在於該行為是否導致債務人清償能力的實質降低，亦即有無產生財產減少或債務增加之效果，使債權人權利受損。舉例言之，債務人若將房屋贈與親友或以不相當低價轉讓而未取得相對對價，則屬無償或形式有償實質無償行為，且對於財產明顯減少，自屬可撤銷之詐害行為。相反地，若債務人將不動產依市價出售並確實收取對價，且該價金用於清償具有抵押權等優先受償權之債務，致債務人總負債與財產淨值變動不大，法院則通常不認為此為詐害行為，因其未影響普通債權人之清償可能性。
「債務人出賣其財產非必生減少財產之結果，苟出賣之財產已獲得相當對價，用以清償具有優先受償權之債務，則一方面減少其財產，一方面減少其債務，其對於普通債權人，即難謂為詐害行為。」
債務人所為之無償行為(如贈與、先有債權後設定抵押權)，有害及債權者，債權人得聲請法院撤銷之(民法第244條第1項)。債務人所為之有償行為(如買賣、向他人貸款同時設定抵押權)，於行為時明知有損害於債權人之權利者，以受益人於受益時亦知其情事者為限，債權人得聲請法院撤銷之(第244條第2項)。所謂有害及債權，指致其財產不足清償債務而言。債務人出賣其財產非必生減少財產之結果，苟出賣之財產已獲得相當之對價，用以清償具有優先受償權之債務，則一方面減少其財產，一方面減少其債務，其對於普通債權人，即難謂為詐害行為(最院高法院51台上302)。
此一見解業為實務所廣泛採納。然實務中亦常見債務人藉買賣之名掩飾實質贈與或低價讓渡，或將價金形式收取但實際未交付至債務人帳戶，亦未用於清償其他債務，反任由價金受讓人占有甚至迴避追查資金流向，此時縱形式為買賣契約，仍應依實質認定原則，視為虛偽意思表示或實質無償行為，可構成詐害債權。
尤其當債務人與買受人有親屬或特殊關係時，法院會要求較高舉證責任，證明該買賣確有價金交付、資金流向明確且對價相當，否則將推定為詐害行為。
實務常見之態樣包括債務人知悉債權人即將聲請強制執行前夕，急將持有不動產登記移轉予配偶、子女、兄弟姊妹等近親，以規避查封與拍賣，或於買賣契約中載明價金金額，但實際並無支付、未繳納土增稅與契稅，亦未辦理銀行貸款過戶，法院即可能認定該行為為通謀虛偽意思表示或詐害債權，進而撤銷之。反之，如債務人雖負債在身，仍得處分其財產以維持資金周轉與履行其他商業活動之需要，若能證明其買賣確有合理價金且資金用於正當用途，則法院通常不會逕認為詐害行為，否則將過度干預債務人之財產處分自由，違反私法自治原則。
-債務-債權保全-詐害債權撤銷權
(相關法條=刑法第356條=民法第87條=民法第242條=民法第244條=民法第245條)
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