借款人未依約付款時，貸與人如何行使抵押權？
24 Mar, 2025
問題摘要：
當債務人無法履行還款義務時，抵押權人可依據法律程序聲請法院拍賣抵押物，並按照優先順序分配賣得價金，以保障自身的債權利益。若選擇拍賣以外的方式，則必須遵循法定規範，確保所有當事人權益的平衡。透過拍賣或約定所有權移轉的方式，抵押權人可以依法行使權利，而債務人亦享有最終清償的權利，以避免財產遭到處分。《民法》第873-1條的設立，旨在防止抵押權人透過流抵契約獲取超額利益，確保抵押物的價值在債權清償關係中被合理計算，同時保障抵押人的合法財產權益。抵押權人可以依法要求將抵押物所有權移轉以代替債務清償，但必須經過價值清算程序，確保債權已適當清償，並且不得藉由將抵押物移轉給第三人來規避法律規定。因此，在實務運作上，若抵押權人希望透過流抵契約行使其權利，則應確保該約定符合法律規範，並應依法辦理登記。
律師回答：
關於這個問題，實行抵押權的前提是債務已經到達清償期限，而債務人未能履行還款義務，導致抵押權人得以行使其權利，向法院聲請裁定許可拍賣抵押物，並以拍賣所得價金優先受償。抵押權的實行方式主要有兩種：拍賣與拍賣以外的處分方法。
民法第873條：
抵押權人，於債權已屆清償期，而未受清償者，得聲請法院，拍賣抵押物，就其賣得價金而受清償。
民法第873-2條：
抵押權人實行抵押權者，該不動產上之抵押權，因抵押物之拍賣而消滅。
前項情形，抵押權所擔保之債權有未屆清償期者，於抵押物拍賣得受清償之範圍內，視為到期。
抵押權所擔保之債權未定清償期或清償期尚未屆至，而拍定人或承受抵押物之債權人聲明願在拍定或承受之抵押物價額範圍內清償債務，經抵押權人同意者，不適用前二項之規定
當債務人無法履行還款義務時，抵押權人可以依法向法院聲請拍賣抵押物，並依據優先受償的原則來分配賣得的價金，以確保自身債權的回收。這種法定程序旨在保障抵押權人的權益，同時兼顧其他權利人的合理保障，維持金融交易與財產權制度的穩定性。根據《民法》第873條規定：「抵押權人於債權已屆清償期，而未受清償者，得聲請法院，拍賣抵押物，就其賣得價金而受清償。」這表明當債權人無法從債務人處獲得還款時，可以透過拍賣程序來變現抵押物，以獲取應有的債權清償。
首先，拍賣是依法律規定進行的強制性買賣行為，屬於非訴訟事件之一，抵押權人可直接聲請法院執行拍賣，而無須先經法院確定判決。拍賣的程序應適用強制執行法關於不動產執行的相關規定，因為抵押物通常為土地或建築物，而不動產可以單獨所有，因此拍賣後可能會衍生出複雜的法律關係。例如，若土地與建築物屬於同一人所有，但僅以其中一項作為抵押物，則在拍賣時會被視為已設定地上權，租金支付問題可由當事人協議決定，若協議不成，則可聲請法院裁定（民法第876條第1項）。若土地與建築物皆設定為抵押，但拍定人不同，則同樣適用地上權設定的規定（民法第876條第2項）。
此外，若土地所有人在設定抵押權後才興建建築物，抵押權人若認為必要，可將建築物與土地一併拍賣，僅就土地的賣得價金享有優先受償權，而建築物的價金則無此權利（民法第877條）。此規定的目的是平衡土地價格與債權清償的影響，避免因強制拆除建築物而造成個人與社會經濟上的不利益。
根據民法第873條規定：「抵押權人於債權已屆清償期而未受清償者，得聲請法院拍賣抵押物，就其賣得價金而受清償。約定於債權已屆清償期而未為清償時，抵押物之所有權移屬於抵押權人者，其約定為無效。」由此可見，抵押權的本質在於確保債權的履行，當債務人未能如期清償債務，抵押權人可透過法律途徑，將抵押物變現以滿足其債權，除非有特別登記，而非直接取得抵押物的所有權。
換言之，當借用人（即債務人）未能如期履行還款義務，且貸與人（即債權人）已催告但未獲得清償時，貸與人可依法向法院聲請拍賣該筆債務的抵押物，並以拍賣所得的價金優先受償。這項規定確保抵押權人能夠在合法程序下行使其權利，避免因債務人的違約而承受不必要的財產損失。
拍賣所得價金的分配也有不同的規則。如果同一宗不動產為多個債權擔保，則按照各抵押權人設定的次序進行分配，次序相同者則平均分配（民法第874條），這裡的次序指的是抵押權登記的先後順序。如果一個債權以多宗不動產作為擔保，且未限定各不動產所負擔的金額，則抵押權人可選擇就任何一宗不動產拍賣所得價金請求清償全部或部分債權（民法第875條）。這些規則確保抵押權人在不同情況下均能獲得合理的清償機會。
在實務運作上，當抵押權人向法院聲請拍賣抵押物後，法院將依據強制執行程序進行處理，通常會委託拍賣機構或相關單位進行公開拍賣。拍賣所得價金將依序清償抵押權人以及其他有擔保或優先受償權的債權人，若尚有剩餘價金，則返還給抵押物的所有權人（即債務人）。
流押約定的合法性
民法第873-1條：
約定於債權已屆清償期而未為清償時，抵押物之所有權移屬於抵押權人者，非經登記，不得對抗第三人。
抵押權人請求抵押人為抵押物所有權之移轉時，抵押物價值超過擔保債權部分，應返還抵押人；不足清償擔保債權者，仍得請求債務人清償。
抵押人在抵押物所有權移轉於抵押權人前，得清償抵押權擔保之債權，以消滅該抵押權。
該條文的立法目的是為了確保抵押權僅為擔保債權的實現，而非讓抵押權人獲取額外利益。因此，當抵押權人依據流抵契約（即約定抵押物所有權移轉以代替清償）向抵押人請求移轉抵押物所有權時，應當履行價值清算的義務，確保移轉的抵押物價值與債權額相當，避免不當得利。
然而，若雙方在抵押契約中曾約定債務人未清償時，抵押物之所有權自動移轉給抵押權人，此約定在過去的法制下屬於「流質契約」，依法屬於無效條款，目的在於防止抵押權人直接取得抵押物所有權，可能造成對債務人的不公平。然而，為了賦予當事人更多的選擇空間，法律在《民法》第873-1條中做出調整，規定：「約定於債權已屆清償期而未為清償時，抵押物之所有權移屬於抵押權人者，非經登記，不得對抗第三人。」這表示若雙方在契約中約定，當債權到期未清償時，抵押權人可取得抵押物的所有權，該約定需經過登記，否則不得對抗第三人。這項規定的主要目的是確保不動產權利變更的透明性，避免對其他權利人或債權人造成不公平影響。
此外，《民法》第873-1條進一步規範了抵押物所有權移轉後的清償原則：「抵押權人請求抵押人為抵押物所有權之移轉時，抵押物價值超過擔保債權部分，應返還抵押人；不足清償擔保債權者，仍得請求債務人清償。」這意味著如果抵押物的價值高於債務金額，抵押權人應將超額部分返還給抵押人；相反地，如果拍賣所得價金不足以清償債務，則債權人仍然可以對債務人追討剩餘未償還部分，確保其債權的完整回收。此外，在所有權移轉正式完成前，抵押人仍然有權償還債務，以消滅抵押權，這為債務人提供了最後的清償機會，避免財產所有權的喪失。
在實務運作上，當事人在申請抵押權設定登記時，若契約內訂有「於債權已屆清償期而未清償時，抵押物之所有權自動移轉至抵押權人」的條款，登記機關應在登記簿中記載該約定，確保相關權利的公開性和可執行性。根據《土地登記規則》第117-1條規定，若抵押權設定登記後，當事人希望變更約定或新增約定，亦需辦理權利內容變更登記。當抵押權人依據契約申請抵押物所有權移轉登記時，必須提交符合土地登記法規定的相關文件，並證明擔保債權已屆清償期，且需會同抵押人共同申請，這樣的程序設計，確保了抵押權移轉的合法性及透明度，防止債務人在不知情或未經正式法律程序的情況下失去財產所有權。
申請抵押權設定登記時，契約書訂有於債權已屆清償期而未為清償時，抵押物之所有權移屬於抵押權人之約定者，登記機關應於登記簿記明之；於設定登記後，另為約定或變更約定申請權利內容變更登記者，亦同。抵押權人依前項約定申請抵押物所有權移轉登記時，應提出第三十四條及第四十條規定之文件，並提出擔保債權已屆清償期之證明，會同抵押人申請之。前項申請登記，申請人應於登記申請書適當欄記明確依民法第八百七十三條之一第二項規定辦理，並簽名。(土地登記規則第117-1條)
若抵押物的價值超過擔保債權的金額，則抵押權人應將超額部分返還給抵押人，確保抵押人不會因債權關係而遭受不必要的財產損失。另一方面，若抵押物的價值不足以清償全部擔保債權，則抵押權人仍然可以依據原本的債權關係，向債務人請求清償剩餘未償還的部分，以確保債權人的合法權益得以保障。此外，法律也明確規定，在抵押物所有權正式移轉給抵押權人之前，抵押人仍然可以償還債務，以消滅該抵押權，從而保住自己的財產。這項規定給予抵押人最後的機會，使其能夠在流抵契約生效前避免財產權的喪失，體現了法律在保護抵押人與抵押權人之間利益平衡的精神。
在此基礎上，抵押權人與抵押人所約定的流抵契約，其核心意義在於確保抵押物價值與所擔保債權之間的對應關係，從而確保交易的公平性。然而，若流抵契約約定將抵押物的所有權移轉給抵押權人所指定的第三人，則可能產生法律上的問題。因為此種約定未能直接消滅抵押物所擔保的債權，違背了《民法》第873-1條的立法本意。因此，若流抵契約規定抵押物移轉至第三人，而非直接移轉給抵押權人，則無法確保抵押物價值是否已被正確清算，也無法直接消滅擔保債權，這樣的約定將違反《民法》第873-1條的規範，屬於無效的法律行為。
法務部101年1月17日法律決字第10000270950號函略以，96年3月28日增訂民法第873條之1規定：「約定於債權已屆清償期而未為清償時，抵押物之所有權移屬於抵押權人者，非經登記，不得對抗第三人。抵押權人請求抵押人為抵押物所有權之移轉時，抵押物價值超過擔保債權部分，應返還抵押人；不足清償擔保債權者，仍得請求債務人清償。抵押人在抵押物所有權移轉於抵押權人前，得清償抵押權擔保之債權，以消滅該抵押權。」以抵押物移屬於抵押權人為要件。核其立法意旨，係因抵押權之設定旨在擔保債權之確實受償，非使抵押權人因此獲得債權清償以外之利益，準此意旨，抵押權人於依流抵契約請求抵押人移轉抵押物所有權時，負有清算抵押物價值之義務，抵押物價值如有超過債權額者，應返還抵押人；不足清償擔保債權者，就不足部分仍得依其債之關係請求債務人清償。（謝在全著「民法物權論（中）」，頁523至頁528，99年9月修訂5版；本條立法理由參照）故本條規定抵押權人與抵押人約定流抵契約者，抵押權人僅得請求將抵押物移轉於抵押權人，係為計算移轉所有權之抵押物價值後所消滅之擔保債權範圍，倘流抵契約約定移轉於抵押權人所指定之第三人，無法消滅該抵押物所擔保之債權，是本件旨揭約定顯與上開民法規定有違。(內政部101年2月2日內授中辦地字第1016031005號函)
-債務-債務擔保-抵押權-拍賣抵押物-流押契約
(相關法條=土地登記規則第117-1條=民法第873條=民法第873-1條=民法第873-2條=民法第874條=民法第875條=民法第876條)
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