抵押權標的物之範圍為何？如何及於從物？併予拍賣的範圍為何？
24 Mar, 2025
問題摘要：
抵押權的設定雖然為簡便的擔保措施，但其範圍界定涉及土地與建築物的關係，以及可能發生的增建、擴建行為，對於債權人、抵押人及其他利害關係人均產生重大影響。因此，法律對於抵押權標的範圍、附屬物與主物的界定、增建部分的處理方式，以及併付拍賣的適用範圍，均有詳細規範，以確保不動產交易的穩定性，並維護債權人的優先受償權益。
律師回答：
關於這個問題，抵押權設定是指在不動產貸款交易中，借款人為獲得貸款，將其名下的不動產作為擔保品，並賦予債權人一定的法律權益。當借款人未能依約履行還款義務時，債權人即可根據抵押權向法院申請拍賣抵押物，確保能夠迅速且有效地回收欠款。這種法律機制保障債權人的權益，使其能夠透過不動產變現獲得清償，同時對借款人而言，抵押擔保也能使其獲得更高額度的貸款或較低的貸款利率。
根據民法第860條規定：「稱普通抵押權者，謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產，得就該不動產賣得價金優先受償之權。」由此可見，抵押權的設定不影響抵押人對於該不動產的占有與使用，僅在債務人違約時，債權人得透過法律程序實現抵押權，以確保債務償還。
民法第862條：
抵押權之效力，及於抵押物之從物與從權利。
第三人於抵押權設定前，就從物取得之權利，不受前項規定之影響。
以建築物為抵押者，其附加於該建築物而不具獨立性之部分，亦為抵押權效力所及。但其附加部分為獨立之物，如係於抵押權設定後附加者，準用第八百七十七條之規定。
民法第877條：
土地所有人於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建築物者，抵押權人於必要時，得於強制執行程序中聲請法院將其建築物與土地併付拍賣。但對於建築物之價金，無優先受清償之權。
前項規定，於第八百六十六條第二項及第三項之情形，如抵押之不動產上，有該權利人或經其同意使用之人之建築物者，準用之。
民法第877-1條：
以建築物設定抵押權者，於法院拍賣抵押物時，其抵押物存在所必要之權利得讓與者，應併付拍賣。但抵押權人對於該權利賣得之價金，無優先受清償之權。
不動產設定抵押權於辦理登記之程序上，雖甚為簡便及快速，但因抵押權具有執行上分配價金之優先性，故抵押權之範圍如何，即涉及了抵押權人受償之多寡。因不動產包括土地及其定著物，倘單純以土地設定抵押權，而設定後亦未於土地上為任建築之行為，則因土地之面積大小不具有變易性，除因都市計劃之變更或經濟發展而影響其價值者外，原則上於債務屆期不獲清償時，將該土地聲請拍賣即可就其賣得之價金而受清償。
在不動產設定抵押權的登記程序上，雖然過程相對簡單且快速，但由於抵押權具有清償順序上的優先性，因此抵押權所涵蓋的範圍將直接影響債權人能夠受償的金額。土地與其定著物（如建築物）在法律上可獨立存在，因此若僅針對土地設定抵押權，則抵押權的價值相對穩定，除非因都市計畫變更或經濟環境變動影響土地價值，否則在債務人違約時，法院可直接拍賣該土地以變現。然而，若抵押權涵蓋的不僅是土地，還包含其上之建築物，則因建築物的價值與狀態會隨所有權人的行為而變動（如拆除、增建等），這將影響抵押權人最終能夠受償的金額。因此，如何界定抵押權的標的範圍，成為保障債權人與一般債權人利益的重要議題，也直接影響到次順位抵押權的設定與價值評估。
依民法第860條「普通抵押權」規定：「稱普通抵押權者，謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產，得就該不動產賣得價金優先受償之權。」
惟抵押權之設定若包括了土地及其定著物時，因建築物不若土地有其固定及不變易性，易隨同所有權人之意欲而予拆除或增建，故不動產於設定抵押權後，倘不動產所有權人在建築物上有所增減之建築行為，此不但會影響抵押權人之受償高低，亦會損及一般債權人之權益，是如何辨明抵押權標的物之範圍，不但有其重要性，更涉及了一般債權人借貸之意願及設定次順位抵押權之可能性。因建築物如同前所述，常涉及增、減之建築行為，而增建之建築物又因其使用上及構造上之不同，而攸關於是否屬從物之性質或屬另一建築物而不屬於抵押權範圍內之爭執，再者，近日民法民法第862條、第866條及第877條，均是解決了實務上判斷及執行上之問題，而併付拍賣又應如何認定，是否在抵押權人及抵押人間取得利益上之衡平等等。
故僅就抵押權標的物之範圍予以討論，併就附屬物之定義及是否屬於抵押權範圍加以辯明，再就併付拍賣之目的、範圍及修法後之相關問題，抵押權與質權及留置權均屬於民法物權編下的擔保物權，但抵押權與其他擔保物權的最大區別在於，抵押權不需移轉標的物的占有。因此，在抵押權設定登記完成後，至抵押權實行拍定前，抵押人仍保有不動產的所有權，並得自由使用與收益，不會因設定抵押權而喪失占有權限。換言之，抵押人可在設定抵押權後，仍將該不動產出租、設定地上權或其他用益物權，甚至將抵押物轉讓給第三人。這一點可從民法第866條及第867條的規定中得到驗證。
換言之，其所有權之權利圓滿狀態，並不因設定抵押權而遭受剝奪，抵押人仍得於設定抵押權後，再設定地上權、其他用益物權或租賃權，或將抵押物讓與予他人，此由民法第866條第1項及第867條法條規定之文義即可自明。
因抵押權上開之性質使然，故自抵押權成立時至實行此一時間內，尤其是透天住宅、一樓住戶或頂樓住戶，往往於建築物之週遭或建築物本身，增建了原非保存登記（即建物所有權第一次登記）之使用面積，而此於設定抵押權後方建築之建物，是否為實行抵押權之效力所及，不無疑問。故為維護抵押權所支配之交換價值與標的物之經濟效用，以及兼顧當事人、利害關係人之利益，對抵押權標的物效力所及之範圍如何，自應有所規範。
然而，正因為抵押權設定後，抵押人仍可對不動產進行處分，特別是在透天住宅、一樓住戶或頂樓住戶的情境下，經常會發生建築物增建或擴建的情形。這些在抵押權設定後所興建的建築部分，是否應屬於抵押權的效力範圍，往往引發爭議。為確保抵押權涵蓋的價值與抵押物的經濟效用，並維護當事人及其他利害關係人的利益，法律對於抵押權標的範圍的規範極為重要。
若抵押物在抵押權設定後發生增建，應區分不同情境來判斷是否屬於抵押權的效力範圍。首先，若增建部分為建築物的附屬物（例如陽台、增建樓層未獨立使用），則依據民法第862條第3項的規定，該增建部分仍受原抵押權的效力所及，抵押權人可對其行使抵押權。
其次，若增建部分具有獨立性（例如增建的獨立樓層或新建房屋），則須進一步判斷該建築物是否為原建築物的從物，若該增建部分屬於從物，則依民法第862條第1項規定，抵押權仍可及於該增建部分。若增建部分不屬於從物，而是獨立建築，則抵押權的效力原則上不及於該部分，但在法院拍賣時，仍可能考慮併付拍賣，以維護拍賣標的的完整性。
此外，民法第877條之1規定，以建築物設定抵押權者，若建築物的存續須依賴某項權利（如地上權），則在法院拍賣抵押物時，該權利得併付拍賣。例如，若抵押建築物所在的土地屬於地上權範圍內，則法院應將地上權一併拍賣，以確保建築物的經濟價值不受影響。
-債務-債務擔保-抵押權-抵押權效力-抵押權實行-併予拍賣-
(相關法條=民法第860條=民法第862條=民法第877條=民法第877-1條=)
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