抵押權是什麼？
24 Mar, 2025
問題摘要：
抵押權是一種重要的擔保物權，能夠確保債權人在債務人無法償還債務時，透過法院拍賣不動產來獲得優先受償。其設定過程需要經過登記程序，並且擔保的範圍包括本金、利息、違約金及執行費用。抵押權的從屬性與不可分性決定其適用範圍與執行方式，從屬性意味著抵押權的效力必須依附於實際存在的債權，若無真實債務，則抵押權即無效。此外，抵押權的不可分性則確保即使不動產分割或轉讓，抵押權仍然存續，保障債權人的利益。然而，這也導致已設有抵押權的不動產在交易時，可能影響其市場價值與流動性，因此，在不動產交易時，通常會要求賣方先行塗銷抵押權，確保交易安全。最高限額抵押權則提供更具彈性的擔保方式，適用於銀行授信及長期借貸關係，使企業能夠更靈活運用資金，而無需重複設定抵押權，減少行政成本，提高交易效率。綜合而言，解抵押權的特性與適用方式，不僅有助於債權人保障自身利益，也能幫助不動產交易的當事人做出更明智的決策，以避免不必要的法律風險。
律師回答：
抵押權是什麼呢？
當我們借錢給別人時，總希望能夠有保障，以確保將來能夠順利拿回本金和利息，最好的方式就是要求對方提供擔保品。擔保品的種類有很多，其中最有保障的就是不動產，尤其是土地，因為土地無法藏匿或帶走，債權人可以透過在土地上設定抵押權，確保即使債務人無法履行還款義務，仍能透過法律程序獲得清償。當債務人無法償還債務時，債權人便可向法院聲請拍賣該不動產，並從拍賣所得的價金中獲得優先清償，這就是抵押權的基本運作模式。
根據民法第860條規定：「稱普通抵押權者，謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產，得就該不動產賣得價金優先受償之權。」這條法律明確規範抵押權的概念，即債權人無需占有該不動產，僅需在法律上登記其權利，便可在債務人未履行還款義務時，依法取得優先受償的權利。因此，抵押權是一種不影響不動產使用權的擔保物權，債務人或第三人仍可繼續使用該不動產，但其清償順序將受到法律的制約。
對於債權人而言，抵押權提供更強的保障，使其能夠比普通債權人更快獲得償還；而對於債務人而言，則能夠以不動產作為擔保，爭取較高額度或較低利率的融資。正因如此，抵押權在現代金融與商業交易中扮演著至關重要的角色，是確保信用交易安全性與穩定性的法律機制。
那麼，抵押權是如何設定的呢？設定抵押權時，最重要的步驟之一是向地政事務所辦理抵押權登記，登記完成後，抵押權才會正式生效。登記時，最關鍵的資訊就是「擔保債權總金額」，例如若設定抵押權擔保的金額為300萬元，則在法院拍賣該不動產時，抵押權人可以優先在300萬元的範圍內獲得清償。然而，如果債務人實際欠款僅為270萬元，那麼抵押權人最多也只能受償270萬元，無法額外獲得額外利益。此外，利息、遲延利息、違約金是否包含在抵押權擔保範圍內，則需視當事人的約定而定，這些條件通常會在抵押權設定契約中明確規範。
抵押權擔保的範圍
在抵押權擔保的範圍方面，民法第861條第1項規定：「抵押權所擔保者為原債權、利息、遲延利息、違約金及實行抵押權之費用。」這條法律規定抵押權所涵蓋的範圍，包括：第一，原債權本金，即債務人向債權人借款的本金；第二，利息，通常為貸款契約中約定的利率所產生的費用；第三，遲延利息，當債務人未能按期償還債務時，依法需支付額外的利息補償債權人；第四，違約金，例如當事人可以約定若債務人逾期還款，則需支付額外的違約賠償金；第五，實行抵押權的費用，這包含訴訟費用、法院執行費及其他相關支出，確保債權人不會因行使抵押權而額外承擔成本。
抵押權相較於一般無擔保債權的最大優勢在於，它賦予債權人「優先受償權」，這意味著當債務人無法履行還款義務時，抵押權人可以在法院拍賣不動產後，優先獲得清償，而無需與其他普通債權人競爭資產分配。因此，抵押權人「先吃肉」，而一般無擔保的債權人則只能「吃剩下的」，甚至在資產不足時可能完全無法獲得清償。這也突顯抵押權的重要性，使其成為金融機構、個人或企業在進行貸款或信用交易時，最常使用的擔保工具之一。
抵押權具有「從屬性」與「不可分性」，這些特性決定抵押權的效力與運作方式，並影響不動產交易及抵押權行使的方式。
從屬性
抵押權的有效性，須以擔保的債權存在為前提，簡單來說，必須有實際的債務需要清償，才能設定抵押權。如果沒有真正的欠款，而只是設定一個「空的抵押權」，則該抵押權為無效。然而，實務上對此的認定較為寬鬆，若債務人未來可能會發生債務，例如預計借款或提供融資擔保，則仍可預先設定抵押權，例如在銀行的授信額度內，雖然當下未借款，但仍可先行設定抵押權以確保日後借款的擔保。然而，當抵押權人欲實行抵押權時（例如申請法院法拍），仍須證明債務確實存在，若債務人沒有欠款，則無法執行抵押權。
此外，由於抵押權的從屬性，登記的抵押權人必須是實際的債權人，而登記的債務人則必須是實際借款的人。例如，如果借款人是A，但卻將B登記為債務人，這樣的登記可能會導致抵押權無效，因為B與借貸契約無關，這種情況通常是法律所不允許的。因此，在設定抵押權時，應確保登記資訊符合實際借貸關係，避免因錯誤登記而導致抵押權無法生效或行使。
不可分性
根據民法第868條規定：「抵押之不動產如經分割，或讓與其一部，或擔保一債權之數不動產而以其一讓與他人者，其抵押權不因此而受影響。」這表示抵押權在法律上具有「不可分性」，即使不動產事後被分割、轉讓或部分出售，原本設定的抵押權仍然存續，不會因此喪失或削弱。例如，若一塊土地上設定抵押權，後來該土地被劃分成兩塊並分別出售，則這兩塊土地仍受原本的抵押權拘束。這意味著，無論不動產是否變更所有權人，抵押權仍然存在，購買該不動產的新買方仍需承擔抵押權可能帶來的法律風險。
由於抵押權的不可分性，受抵押的房地產在交易時，通常會受到很大的影響。例如，若買方購買一個已設有抵押權的房地產，未來若原債務人未能清償債務，該房地仍有可能被債權人聲請法拍，即便買方已經支付購買價金。因此，市場上對於抵押不動產的交易，通常會要求賣方在過戶前先清償原債務，並申請塗銷抵押權，確保買方取得的房地產為無負擔狀態。
抵押權的變化：最高限額抵押權
一般抵押權的擔保範圍僅限於特定債務，而最高限額抵押權則不同，其擔保範圍不限於單一筆特定的債務，而是針對一定期間內可能發生的多筆不特定債務，提供最高限額內的擔保。這種抵押權通常用於銀行與企業之間的授信關係，例如銀行對企業提供循環信用貸款，企業可以在最高限額內靈活動用資金，而無需每次借款都重新設定抵押權，減少程序上的繁瑣。
最高限額抵押權是一種高度靈活的擔保方式，適用於長期信用交易和企業資金調度，在確定前可涵蓋未來可能發生的債務，而在確定後則轉為普通抵押權，讓債權人可以進一步確保清償。透過這種設計，債權人與債務人能夠在確保擔保的同時，享有更大的資金運用彈性。
然而，一旦最高限額抵押權確定，便不再能夠擔保新的債務，因此，債權人與債務人在設定最高限額抵押權時，應事先明確約定確定期日與相關條件，以確保雙方權益並降低未來可能發生的爭議。在法律實務上，最高限額抵押權的適用範圍與確定條件已相對明確，透過合理運用，可以有效保障貸款人與借款人的權益，使資金流動更為順暢，並降低貸款機構的風險，進而促進金融市場的穩定與發展。
在最高限額抵押權下，抵押權的存續不因單一債權的清償而消滅，而是會持續有效，直到擔保期間結束或抵押權人申請塗銷為止。因此，債務人如果在擔保期間內仍有未清償的債務，即便某一筆借款已經還清，最高限額抵押權仍可擔保後續借款的履行，這與一般抵押權的「一旦債務清償，抵押權即消滅」有所不同。
普通抵押權適用於一次性的借貸關係，清償後就應塗銷抵押，但如果是頻繁性的借貸，借借還還的狀況，普通抵押權就不好用，要一直塗銷和重新設定，這時可利用「最高限額抵押權」，跟普通抵押權一樣設定一個擔保金額（例如300萬元），以及一個擔保確定日期（也可以不約定，但雙方可以隨時請求確定），在這個期間內，就是可以借借還還，到確定日期時，實際欠的債務才會確定下來，在這期間，最高限額的抵押權都仍然存在。
根據民法第881-1條第1項的規定，所謂最高限額抵押權，是指債務人或第三人提供不動產作為擔保，以確保債權人對於債務人一定範圍內的不特定債權，在最高限額內享有擔保權利。這種抵押權的特點在於，它允許貸方與借方先後成立多個借貸契約，所有這些契約都受到最高限額抵押權的保障，而非僅限於某一筆特定的債務。然而，若債務人發生遲延還款的情況，抵押權人仍然可以依法聲請法院拍賣抵押物，以確保自身的受償權益。最高限額抵押權與普通抵押權的最大不同之處，可以從不動產謄本的登記內容看出，普通抵押權通常只擔保特定的已發生債務，而最高限額抵押權則涵蓋現在、過去與未來的債務，只要這些債務是在擔保債權確定期日前發生，便屬於最高限額抵押權的範圍之內。這種特性使得最高限額抵押權特別適用於企業融資、銀行授信或長期循環貸款等情況，因為它能夠讓貸款人不必反覆設定抵押權，而是在最高限額內靈活調度資金，降低行政與交易成本。
然而，最高限額抵押權並非一直維持在「未確定」的狀態，當發生某些特定情形時，它將進入「確定」的階段，並轉為普通抵押權。所謂確定，即指債權金額正式結算，不再接受新的借貸，這樣做的好處是避免債權債務關係變得過於複雜，並能夠更快處理清償事宜，提高經濟效益。最高限額抵押權的確定並不一定要等到當初約定的確定期日屆滿才發生，而是可能因為以下幾種情況而提前確定。首先，當原先約定的確定期日屆滿時，最高限額抵押權自然確定，這是最常見的情形。其次，若擔保債權的範圍變更或因其他因素導致原債權不再繼續發生，例如借款雙方協議停止後續貸款，則最高限額抵押權將會提前確定。此外，若擔保債權所依存的法律關係終止，例如債務已經清償，或者長期借貸合約已經到期並無展期，則最高限額抵押權也將確定。
另一方面，最高限額抵押權也可能因為債權人或債務人的行為而確定。例如，當債權人拒絕提供進一步的貸款，而債務人要求確定債權金額時，就會進入確定階段。同樣地，若最高限額抵押權人聲請法院裁定拍賣抵押物，或依民法第873-1條的規定請求將抵押物所有權移轉給自己，或者依民法第878條與債務人訂立契約另行處分抵押物，這些行為都會導致最高限額抵押權的確定。除此之外，若抵押物因其他債權人的聲請而遭到法院強制執行並被查封，且最高限額抵押權人知悉此事，或者執行法院正式通知最高限額抵押權人，則該抵押權亦會確定。然而，若查封後又被撤銷，則最高限額抵押權仍可維持原狀，不會因此確定。另外，若債務人或抵押人因經濟困難被法院裁定宣告破產，則最高限額抵押權也會立即確定，不過若該破產裁定後來被撤銷，則不影響最高限額抵押權的存續。
-債務-債務擔保-抵押權-最高限額抵押權-抵押權擔保債權範圍
(相關法條=民法第860條=民法第861條=民法第868條=民法第873-1條=民法第878條=民法第881-1條)
瀏覽次數：1289
