抵押權及地上權設定及合併拍賣情形為何？
24 Mar, 2025
問題摘要：
當涉及不動產抵押權與地上權並存的情形時，抵押權人之權利行使，須依據民法相關規定而定。例如，土地抵押權人得在特定條件下，聲請法院除去地上權後再行拍賣土地，惟若地上權上已建有建築物，則得併付拍賣，以兼顧地上權人之權益。同樣地，以建築物設定抵押權者，其建築物所賴以存續之地上權，亦得於拍賣時併付拍賣，確保拍賣標的完整性，但抵押權人對於非屬自己抵押權效力所及之價金，並無優先受償權。這些法律機制的設計，旨在兼顧債權人、地上權人及拍定人三方之權益，避免因權利錯綜複雜而影響不動產交易秩序與市場穩定。
律師回答：
關於這個問題，抵押權設定是在不動產貸款交易中的一種法律程序，當借款人向金融機構或其他債權人借款時，通常需要提供擔保，以確保債務能夠如期償還。在此過程中，借款人會將其名下的不動產，如房屋或土地，設定抵押權予債權人，並賦予債權人在債務人違約時特定的權利。當借款人未能履行還款義務時，債權人即可依據抵押權向法院申請拍賣抵押物，優先受償，以償還未清償的債務。抵押權的存在對於債權人而言，提供法律上的保障，確保債務不會因債務人無力償還而遭受全額損失。對於借款人而言，則可以透過抵押擔保的方式，獲得較高額度的貸款或較優惠的貸款條件。
依民法第860條「普通抵押權」規定：「稱普通抵押權者，謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產，得就該不動產賣得價金優先受償之權。」換言之，抵押權的設定不影響抵押人對於該不動產的占有及使用，僅在債務人違約時，抵押權人得透過法律程序變價受償。此外，當法院拍賣抵押物時，若因地上權的存在導致拍賣不易成交，或拍賣價金不足清償所擔保之債權額，法院得依職權或依聲請，除去該地上權後再行拍賣，以確保債權人能夠順利變價抵押物並獲得清償。實行抵押權時，若因該地上權之存在影響抵押權的換價，亦即因地上權存在而造成無人應買，或出價不足以清償所擔保之債權額，法院得依職權或依聲請除去該地上權而後拍賣。
民法第862條：
抵押權之效力，及於抵押物之從物與從權利。
第三人於抵押權設定前，就從物取得之權利，不受前項規定之影響。
以建築物為抵押者，其附加於該建築物而不具獨立性之部分，亦為抵押權效力所及。但其附加部分為獨立之物，如係於抵押權設定後附加者，準用第八百七十七條之規定。
民法第877條：
土地所有人於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建築物者，抵押權人於必要時，得於強制執行程序中聲請法院將其建築物與土地併付拍賣。但對於建築物之價金，無優先受清償之權。
前項規定，於第八百六十六條第二項及第三項之情形，如抵押之不動產上，有該權利人或經其同意使用之人之建築物者，準用之。
民法第877-1條：
以建築物設定抵押權者，於法院拍賣抵押物時，其抵押物存在所必要之權利得讓與者，應併付拍賣。但抵押權人對於該權利賣得之價金，無優先受清償之權。
當設定抵押權後，若同一不動產又設定地上權，則可能涉及不同權利之間的優先順序與行使方式。例如，債務人將土地設定抵押權予債權人後，又將土地設定地上權予地上物權人，供地上物權人於該地上興建房屋作為營業用途。後來，地上物權人為融資，向地上權人的債權人借款，並將房屋設定抵押權予地上權人的債權人，以作為貸款擔保。在此情境下，若債權人與地上權人的債權人分別行使抵押權，則可能產生以下法律問題：
當債權人實行抵押權時，是否得將房屋併付拍賣並優先受償？依據民法第866條第2項規定，若地上權的存在影響抵押權變價，導致拍賣無人應買，或拍賣價金不足以清償債權額，法院得依職權或依聲請除去該地上權後再行拍賣。
債權人作為土地抵押權人，若聲請法院除去地上物權人的地上權，則地上物權人的建築物房屋將失去土地的使用權，最終可能會被拍定人訴請拆屋還地。這種情形對於地上物權人極為不利，因此法律允許在此類情況下，併付拍賣土地與建築物，以維護地上權人的利益。
民法第877條第2項規定，當法院因拍賣土地而除去地上權時，若抵押土地上存在由地上權人或經其同意之人所興建的建築物，則可將該建築物併付拍賣。惟須注意的是，債權人對於建築物房屋之拍賣價金，並無優先受清償之權，其優先受償權僅限於土地之拍賣價金。
當地上權人的債權人實行抵押權時，是否得將車房及土地之地上權併付拍賣並優先受償？
地上權人的債權人是否可將車房併付拍賣並優先受償，須視車房是否具有獨立性而定：
（1）若車房不具獨立性，例如未具備獨立出入口，則其為房屋之附屬物，依據民法第862條第3項規定，抵押權之效力及於建築物本體，亦及於附加於建築物而不具獨立性之部分，因此地上權人的債權人得將車房併付拍賣，並優先受償。
（2）若車房具獨立性，但為房屋之從物，則依據民法第862條第1項規定，抵押權之效力及於抵押物之從物與從權利，故地上權人的債權人仍可將車房併付拍賣，並優先受償。
（3）若車房具有獨立性，且非房屋之從物，則地上權人的債權人僅能依據民法第862條第3項但書，準用第877條規定，將車房併付拍賣，但對於車房之拍賣價金，地上權人的債權人不得優先受償。
地上權人的債權人是否可將土地之地上權併付拍賣？
依據民法第877-1條規定，以建築物設定抵押權者，於法院拍賣抵押物時，若抵押物存在所必要之權利可供讓與，則應併付拍賣。
地上物權人於土地享有地上權，使得房屋能夠建築於其上，因此在地上權人的債權人行使抵押權時，可將土地之地上權併付拍賣。然而，須特別注意的是，地上權人的債權人對於地上權所賣得之價金，並無優先受償權，其優先受償權僅限於房屋及其從物（如車房）之拍賣價金。
當涉及不動產抵押權與地上權並存的情形時，抵押權人之權利行使，須依據《民法》相關規定而定。例如，土地抵押權人得在特定條件下，聲請法院除去地上權後再行拍賣土地，惟若地上權上已建有建築物，則得併付拍賣，以兼顧地上權人之權益。
同樣地，以建築物設定抵押權者，其建築物所賴以存續之地上權，亦得於拍賣時併付拍賣，確保拍賣標的完整性，但抵押權人對於非屬自己抵押權效力所及之價金，並無優先受償權。這些法律機制的設計，旨在兼顧債權人、地上權人及拍定人三方之權益，避免因權利錯綜複雜而影響不動產交易秩序與市場穩定。
-債務-債務擔保-抵押權-抵押權效力-抵押權實行-併予拍賣-
(相關法條=民法第860條=民法第862條=民法第877條=民法第877-1條=)
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