取得法院許可拍賣抵押物裁定程序為何？
24 Mar, 2025
問題摘要：
抵押權制度的設計在於確保債權人的債務回收，併付拍賣機制則進一步提升抵押物的市場流通性，使得抵押土地在拍賣時不會因地上建築物的存在而影響變現效果。然而，併付拍賣並非無條件適用，法院僅能依據抵押權人之聲請進行，且須符合民法第877條所規範的要件，即建築物必須在抵押權設定後建造，且於拍賣時土地與建築物仍屬同一所有權人。這些法律設計有助於維護不動產市場的穩定性，並在債權人與抵押人之間取得權益平衡，使得不動產抵押交易能夠更為順暢，確保貸款市場的健全發展。
律師回答：
關於這個問題，抵押權設定是在不動產貸款交易中的一種法律程序，借款人在獲得借款時，將自己的房屋作為擔保品，並賦予債權人特定權益。當借款人未能履行合約還款義務時，債權人可根據抵押權向法制，確保在債務人違約時能夠迅速而有效地院申請拍賣抵押物，以償還未還債務。抵押權設定有助於保障債權人的權益，同時提供了一種法律機追回欠款。
不動產抵押權的實行方式，主要以向法院聲請拍賣抵押物為主，這適用於一般普通抵押權。但若抵押權人與債務人另有約定，例如約定流抵，即債權人得直接取得抵押物所有權作為清償，則應依約定方式處理。因此，因約定方式有所不同，實行抵押權的方式需要視個案而定，無法一概而論。
抵押權設定是在不動產貸款交易中的一種法律程序，借款人在獲得貸款時，將自己的房屋作為擔保品，並賦予債權人特定權益。當借款人未能履行合約還款義務時，債權人可根據抵押權向法院申請拍賣抵押物，以償還未清償之債務。抵押權設定不僅保障了債權人的權益，也提供了一種法律機制，確保貸款能夠順利回收。根據民法第860條「普通抵押權」規定：「稱普通抵押權者，謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產，得就該不動產賣得價金優先受償之權。」這意味著，即使債務人仍持有該不動產的所有權，債權人亦可透過法律途徑主張其權利，並在清償順序上享有優先受償地位。
在實務上，當抵押物為土地時，可能會發生抵押設定後，土地所有權人於其上興建建築物的情形，這就涉及「併付拍賣」的問題。所謂併付拍賣，指的是當土地所有人於設定抵押權後，在該抵押土地上興建建築物，抵押權人於必要時可請求法院將該建築物與土地一併拍賣，此機制被學者稱為「拍賣標的物之擴張」。此制度的立法理由在於避免因土地與建築物權利分離，導致土地單獨拍賣時，因地上有建築物而影響其變現能力，甚至導致流標的問題。換言之，法律鼓勵將建築物與土地一併拍賣，以提高市場競標意願，使得抵押權人能夠順利回收債務。
依據民法第877條，抵押權人是否可直接向法院聲請建築物與土地併付拍賣？若抵押權人僅聲請拍賣土地，法院是否可逕行核准將建築物與土地一同拍賣？進一步而言，併付拍賣的適用要件為何？對此，民法第877條的立法精神主要在於促進不動產市場的流通，避免單獨拍賣土地時，因地上有建築物的關係而降低拍賣成功率，對整體經濟發展產生不利影響。因此，在符合本條規定的情形下，抵押權人得依據本條規定向法院聲請建築物與土地併付拍賣。然而，法院無法在抵押權人未聲請的情況下，逕行將建築物與土地一併拍賣，因為抵押權的行使仍需依照債權人之聲請，而非法院主動作為。
依民法第860條「普通抵押權」規定：「稱普通抵押權者，謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產，得就該不動產賣得價金優先受償之權。」
抵押權人向法院聲請拍賣抵押物的規定在民法第873條。
向法院聲請拍賣抵押物，取得執行名義
「抵押權人於債權已屆清償期而未受清償者，得聲請法院拍賣抵押物，就其賣得價金而受清償」(民法第873條)。所謂：「聲請法院拍賣抵押物」，係指抵押權人依法院許可拍賣抵押物之裁定，聲請執行法院強制執行拍賣抵押物，或於他債權人對於抵押物聲請強制執行時，聲明參與分配而言。故「抵押權人或質權人為拍賣抵押物或質物之聲請，經法院為許可強制執行之裁定者」，得為執行名義。此一規定確立了抵押權人對於擔保物權的行使方式，使得債權人能夠透過法律途徑實現抵押權，以確保自身債權能夠獲得清償。
聲請拍賣抵押物之流程如下：
(1)抵押權所擔保之債權到期，債權人（即抵押權人）仍未獲得清償。債務人未依契約履行還款義務時，債權人有權行使抵押權，以抵押物拍賣所得價金來清償未履行的債務。
(2)債權人須撰寫「聲請裁定拍賣抵押物狀」，該書狀可參考司法院提供的範例，並需準備相關證明文件，包括：
A.債權證明文件（若屬最高限額抵押權，則為必備文件）。
B.抵押權設定契約書，作為證明雙方約定的擔保關係。
C.他項權利證明書，確認抵押權的登記狀況。
D.抵押物之登記謄本，證明該不動產的權利狀態。
(3)債權人持前述書狀及相關證明文件，向管轄法院聲請拍賣抵押物。管轄法院通常為拍賣物所在地的法院，以確保管轄權的適用無誤。
(4)法院受理案件後，要求債權人預繳裁判費用。若法院裁定准許拍賣，則裁判費最終可由相對人（即債務人或抵押物現所有權人）負擔。
(5)法院進行審查，確認聲請拍賣抵押物是否符合相關法律要件，確保程序適當且合法。
(6)若法院審查通過，則會核發准許拍賣抵押物的裁定，並將裁定送達抵押權人（聲請人）及抵押物現所有權人（即相對人）。
(7)若債務人及相關當事人對裁定無異議，法院則製發裁定確定證明書，確認裁定已經生效。
(8)抵押權人取得法院裁定確定證明書後，即可向法院聲請強制執行。強制執行的程序包括查封抵押物、鑑價及拍賣，確保債權人能夠依法取回債權。
(9)強制執行程序中，法院會先對抵押物進行查封，接著委託專業單位進行鑑價，最終安排公開拍賣，以市場價值變現抵押物。
(10)拍賣完成後，法院會製作分配表，依序將拍賣所得價金分配給相關債權人，並確保抵押權人享有優先受償權，以保障其擔保權益。
聲請裁定拍賣抵押物之費用標準如下：
(1)若請求金額未滿10萬元，裁判費為500元。
(2)若請求金額介於10萬元至100萬元之間，裁判費為1000元。
(3)若請求金額介於100萬元至1000萬元之間，裁判費為2000元。
(4)若請求金額介於1000萬元至5000萬元之間，裁判費為3000元。
(5)若請求金額介於5000萬元至1億元之間，裁判費為4000元。
(6)若請求金額超過1億元，裁判費為5000元。
至於併付拍賣的要件，依民法第877條，其核心條件在於該建築物必須是在「抵押權設定後」建造，且於實行抵押權時，土地及建築物同屬抵押人所有。換言之，若建築物係在土地抵押權設定前即已存在，則該建築物不屬於併付拍賣的範圍，抵押權人僅能對土地行使抵押權，無法請求法院將建築物與土地一同變賣。此外，若建築物所有權已經轉讓予第三人，而土地仍受抵押權擔保，則抵押權人亦無法併付拍賣該建築物，因為此時建築物與土地的權利主體已不同，非屬同一所有權人。
不動產抵押權的實行主要是透過法院的拍賣程序來完成，而聲請拍賣的法院管轄權、當事人的意見表達機會及法律關係的爭執處理，均有明確的法條規範，以確保抵押權行使過程的正當性與公平性。對於抵押權人而言，這些法律條文確立了一套完整的司法救濟機制，使其能夠在債務人違約時，依法行使抵押權並確保債權的清償。而對於債務人而言，相關法條亦提供了必要的程序保障，例如陳述意見權及爭訟機會，以避免其權益遭受不當侵害。
此外，實務上法院在受理抵押權人聲請拍賣抵押物時，將依據非訟事件法的相關規定進行審查，確保聲請人具有適格的抵押權，並符合程序要求。一旦法院核准拍賣，將進一步進行公告、拍賣等程序，最終依拍賣所得價金分配給抵押權人及其他優先債權人。因此，無論是債權人或債務人，皆須充分了解這些法條規範，以妥善維護自身的權利，並確保抵押權行使的合法性與合理性。
重要規定如下：
非訟事件法第72條規範，當抵押權人、質權人、留置權人或其他法律所規定的擔保物權人需要聲請拍賣擔保物時，應向拍賣物所在地之法院提出聲請，該法院即具有管轄權。此條文明確界定了聲請拍賣案件的管轄法院，使得抵押權的實行能夠依據所在地法院的程序進行，以確保司法管轄的合理性與程序的順暢性。
在涉及最高限額抵押權的拍賣案件時，非訟事件法第74條特別規定，法院在作出裁定之前，應給予債務人陳述意見的機會。這項規定的目的是確保債務人在抵押物拍賣前，能夠就抵押權所擔保的債權額提出意見，避免債務人在未有充分機會表達立場的情況下即被拍賣抵押物，以維護程序的公平性和當事人的權益。
至於當事人對於聲請拍賣所依據的法律關係有爭執時，非訟事件法第74-1條則賦予法院責任，法院應主動曉諭當事人得提起訴訟以解決爭議。換言之，當債權人與債務人對於抵押權的存續、有效性或相關的法律關係有不同見解時，法院可引導當事人透過訴訟途徑來確定權利義務的歸屬，以免在非訟事件程序中產生不必要的爭議影響拍賣程序的進行。而當事人確實提起訴訟時，則準用非訟事件法第195條的規定，以確保法律程序的完整性。
-債務-債務擔保-抵押權-抵押權實行-許可拍賣抵押物
(相關法條=非訟事件法第72條=非訟事件法第74條=非訟事件法第74-1條=非訟事件法第195條=民法第860條=民法第873條=民法第877條)
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