向銀行辦理自用住宅房屋貸款，銀行受什麼限制？一定要提供連帶保證人嗎？
24 Mar, 2025
問題摘要：
銀行法第12條之1與第12條之2的修正，確實有效改善過去借款人與保證人因不對等條件所產生的壓力與風險，尤其針對連帶保證制度的濫用提供制度性矯正。然而從實務層面來看，銀行仍保有操作空間，未來借款人在辦理貸款時仍需留意條件與責任內容，審慎評估後再做決定，以免陷入法律風險。整體而言，修法雖未能完全杜絕變相要求保證人之情形，但仍可視為朝向保護借款人與保證人權益邁出重要的一步。
律師回答：
關於這個問題，曾經有過購屋經驗的人都知道，在過去向銀行申請房屋貸款時，即使貸款人已經將購買的房屋設定為不動產抵押提供給銀行作為擔保，銀行仍常以風險控管為由，要求借款人提供一位「連帶保證人」。然而，與一般保證人不同，連帶保證人所承擔的法律責任極為重大，社會上甚至流傳一句俗諺：「所謂『保』就是人呆」，正是形容連帶保證人一旦簽下保證契約，便可能面臨債務人無力償還時，需獨力承擔全部債務的沉重風險。
有鑑於上述問題，民國100年修正通過銀行法第12-1條規定，同時並增訂銀行法第12-2條。銀行法第12條之1第1項明定：「銀行辦理自用住宅放款及消費性放款，不得要求借款人提供連帶保證人。」，同條第2項稱：「銀行辦理自用住宅放款及消費性放款，已取得前條所定之足額擔保時，不得要求借款人提供保證人。」；也就是說，從民國100年之後，向銀行辦理房屋貸款或信用貸款時，銀行不能要求借款人提供「連帶保證人」；再者，如果借款人本身已經提供足額的擔保品（例如房屋已經設應足額抵押權給銀行），銀行甚至也不能要求借款人提供「一般保證人」。
自用住宅放款及消費性放款
銀行法第12條之1的規定，針對銀行辦理自用住宅放款及消費性放款的行為，法律明文限制其對保證人之要求，目的在於保障借款人權益，減輕其在貸款過程中所面臨的額外擔保壓力。
連帶保證人：
首先明定，銀行不得要求借款人提供連帶保證人，這表示即便借款人自身財力或信用評等較為薄弱，只要是屬於自用住宅貸款或消費性貸款範圍內，銀行即不得以任何理由強制其尋求連帶保證人來作為核貸條件之一。
一般保證人：
再者，若銀行已依據前條規定取得足額擔保，例如設定抵押權於借款人所購買之房屋，亦不得再要求借款人提供一般保證人。也就是說，只要借款人已提供足夠擔保品作為還款保障，即便非連帶保證人，銀行也不得要求任何形式的保證人介入。
應以一定金額為限：
關於授信行為中徵求保證人之情形，除上述不得要求連帶保證人或保證人外，若非屬自用住宅或消費性放款類型，銀行仍可於授信過程中要求提供保證人，但應以一定金額為限，不得無限制擴大保證責任。
銀行應先就借款人本身進行求償：
此外，於將來實際債務履行發生困難而需進行求償時，銀行應先就借款人本身進行求償，若仍不足以清償債務，且保證人有數人者，應原則上平均向各保證人請求，避免使部分保證人承擔過重負擔。但如有必要取得執行名義或進行保全程序，則可不受此限制，銀行仍得依法辦理，以維護其債權實現效率。
需區分「一般保證人」與「連帶保證人」的概念，一般保證人僅在主債務人確定無力償還時，債權人才能對其請求履行責任，並須經訴訟或其他程序證明主債務人無資力清償；而連帶保證人則與主債務人一體負責，債權人可直接對其請求清償，無須先對主債務人求償。也因此，連帶保證人在法律上的責任遠高於一般保證人，且一經簽署連帶保證契約，即形同與主債務人承擔相同之債務責任。過去銀行為求風險控管，常優先要求借款人提供連帶保證人，藉以快速實現債權，降低壞帳風險，但此舉卻導致借款人難以尋找保證人，甚至影響其合法貸款權益。
因為這樣，銀行都會要求貸款人提供連帶保證人，以便貸款人無法還款時，銀行可以直接要求連帶保證人清償所有款項。而銀行法第12條之1修正後，銀行對於自用住宅放款及消費性放款，不論是否有足額擔保，均不得要求借款人提供連帶保證人，倘若銀行已取得足額擔保時，甚至也不可以要求借款人提供一般保證人，除非是借款人為強化自身授信條件，主動向銀行提供保證人的情形下，貸款契約中才可以有一般保證人存在。
銀行法第12條之1修法後，已明文禁止銀行對於自用住宅與消費性貸款之借款人要求連帶保證人，即使借款人無足額擔保，銀行也不得以此為由迫使其提供保證人。至於一般保證人，亦僅限於借款人自願提出，為強化自身授信條件，主動提供者方得納入契約。
自100年修法以來，民眾在辦理房貸或信貸時，銀行不可以再以風險控管為由，強迫借款人提供任何形式的保證人。為更清楚解其差異，我們須先釐清「一般保證人」與「連帶保證人」的定義。一般保證人是指在主債務人無力清償債務時，才需負擔償還責任，且債權人須先對主債務人追討債務未果後，方得對保證人主張請求；而連帶保證人則與主債務人負有同一責任，債權人得直接對連帶保證人請求全額清償，無需先行追討主債務人，連帶保證人不僅需承擔債務風險，也缺乏法律上的保護順序，因此責任極重。
也因為此，銀行在過去為求風險控管，幾乎都要求貸款人提供連帶保證人，一旦借款人違約，便可迅速向保證人求償。然而修法之後，銀行在辦理自用住宅及消費性貸款時，不論是否有足額擔保品，都不得要求提供連帶保證人；即便未能提供足額擔保，銀行最多也僅能要求提供一般保證人，且僅限於借款人自願主動提出的情況下，始得納入契約。
保證期間上限：
新增的銀行法第12條之2進一步規範保證契約的期間限制，明定「因自用住宅放款及消費性放款而徵取之保證人，其保證契約自成立之日起，有效期間不得逾十五年，但經保證人書面同意者，不在此限」。
在過去無論擔任債務人一般保證人或連帶保證人，都只有等到債務人清償所有借款後，保證責任才有解除的一天，但現在銀行法第12條之2規定後，自用住宅放款及消費性放款的保證期限，除非是保證人同意，否則保證期限最長不得超過15年，這樣可說是大大降低保證人的責任與負擔。
這代表過去保證契約多為無期限，保證人往往需等待債務人清償完畢才得以脫身，而修法後則設定明確年限上限，除非保證人自願書面同意延長，否則即使債務尚未清償，十五年期滿後保證人也得以免除責任，顯然減輕保證人原先可能面臨的無限期風險。
然而，雖然修法有利於借款人與保證人，但銀行基於自身風險考量也有相對因應策略。首先，銀行會轉而以優惠貸款條件作為誘因，鼓勵借款人主動提出保證人，例如提供較低利率或提高核貸金額；其次，若借款人無穩定收入證明或資產文件，銀行便可能提高審查標準，甚至拒絕核貸；另外，若借款人信用紀錄不良，銀行也可能要求其提供保證人作為額外擔保。雖然法律上明令禁止銀行強制要求連帶保證人，但銀行可透過提高核貸門檻等方式，間接迫使借款人主動提出保證人來提高貸款成功機率。
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