以抵押權設定作為債權實現的手段優點為何？
24 Mar, 2025
問題摘要：
抵押權制度是現代金融交易及不動產買賣中不可或缺的法律機制，能夠有效保障債權人的權益，並降低貸款風險。其具備的優先受償性、追及效力及公示性，使其成為最受金融機構及投資人青睞的擔保方式之一。當債務人違約時，抵押權人可依法律程序行使權利，透過法院強制執行程序進行拍賣，以確保債權獲得清償。同時，法院在執行拍賣時，應考量市場行情及抵押物的價值，合理訂定拍賣底價，以確保公平交易，避免影響債務人及其他債權人的權益。透過完善的法律規範，抵押權制度能夠確保不動產交易的安全性及市場的穩定發展，並在法律與經濟層面發揮重要作用。
律師回答：
關於這個問題，抵押權設定是在不動產貸款交易中的一種法律程序，借款人在獲得借款時，將自己的房屋作為擔保品，並賦予債權人特定權益。當借款人未能履行合約還款義務時，債權人可根據抵押權向法院申請拍賣抵押物，以償還未清償之債務。抵押權設定的目的在於保障債權人的權益，同時也提供一種法律機制來追回欠款，確保債權能夠順利實現。依據民法第860條規定：「稱普通抵押權者，謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產，得就該不動產賣得價金優先受償之權。」抵押權是一種擔保物權，不同於一般的債權，當債權人設定抵押權時，即使債務人後續將不動產出售或轉讓給第三人，該不動產仍受抵押權的拘束，買受人或受讓人必須承擔債務人未清償債務的風險。因此，抵押權制度能夠有效確保債權的履行，使債權人能夠在必要時行使權利，將擔保物變價以獲得清償。
抵押權作為擔保物權的一種，與一般債權相比，具有許多法律上的差異。
首先，抵押權的設定、變更或消滅，通常必須辦理登記才能發生效力，這與一般債權不同，後者通常僅需依契約即生效，而無須辦理登記程序。換言之，抵押權的設立具有公示性，只有經過地政機關登記，抵押權人才能依法主張其權利，並在債務人違約時行使優先受償的權利。
其次，抵押權具有優先受償性，亦即即使其他債權的發生時間較早，若該債權未設定擔保，則在清償順序上仍須讓位於抵押權人。這種優先受償的特性，使抵押權成為金融機構及其他債權人最常用的擔保方式之一，因為它能夠降低貸款風險，提高債權回收的保障。(民法第867條)
再者，抵押權還具備追及效力，亦即即使抵押物的所有權人變更，抵押權仍然存在，債權人仍可對該物行使抵押權，以確保債權受償。
在法律實務上，抵押權人可透過強制執行程序行使其權利，當債務人未能如期履行還款義務時，抵押權人可向法院聲請拍賣抵押物，並就拍賣所得價金優先受償。法院在審查聲請時，將確認抵押權的有效性及債務履行狀況，並依法進行拍賣程序。
一般而言，法院會先進行公告，確保市場知悉拍賣訊息，吸引潛在買受人參與競標，從而提高拍賣成交價，以最大化抵押權人之受償權益。在拍賣過程中，法院會依據專業不動產鑑價機構的報告，訂定拍賣底價，以避免抵押物被低價出售，影響債權人及其他利害關係人的權益。若拍賣成功，法院將依據拍賣所得價金分配表，優先支付抵押權人之債權，剩餘價金則依序支付其他擁有次順位抵押權的債權人，最後才支付普通債權人。
此外，抵押權的設定並不影響抵押物的使用，亦即在抵押期間，抵押人仍享有對不動產的使用、收益及出租權，除非契約另有約定或法律另有規定。然而，若抵押人將該不動產出租，該租賃關係可能影響抵押物的價值，進而影響抵押權的實現。因此，民法第866條及第877條規定，當租賃權影響抵押物的變價能力時，法院得依抵押權人的聲請，除去該租賃權，以確保抵押權人能順利拍賣抵押物並獲得清償。這種制度的設計，目的在於平衡租賃權人與抵押權人的利益，確保不動產市場交易的穩定性。
-債務-債務擔保-抵押權設定
(相關法條=民法第860條=民法第866條=民法第867條=民法第877條)
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