債務人有簽立借據和本票了，還需要讓不動產出來設定抵押嗎？
問題摘要：
抵押權在法律上的設定和影響如下：當債務人未能按時償還債務時，抵押權人可以直接向法院申請拍賣被抵押的不動產，無需再透過長期的訴訟程序。這使得債權人可以快速取得資金以償還債務，有效降低了訴訟及執行的時間和成本。抵押權人的優先受償權優於其他未擁有抵押權的債權人。當不動產被拍賣後，先償還抵押權人所擁有的主張（包括本金、利息、遲延利息、違約金及實行抵押權的費用），剩餘的款項才會分配給其他債權人。根據民法第861條，抵押權所擔保的範圍包括主張及相關費用，除非契約另有約定。抵押權的設定必須登記在不動產所在地的地政事務所，否則無法產生效力。如果同一不動產上有多個抵押權，依照民法第865條的規定，按照登記的先後順序來決定優先次序。先登記的抵押權有較高的優先受償權，後登記的則較低。 如果不動產上已經有設定抵押權的登記，其他債權人也可以再次對同一不動產設定抵押權。這些後設定的抵押權會成為次序較低的抵押權（例如「二胎」），必須在先前設定的抵押權（「一胎」）滿足後才能行使。
律師回答：
要求債務人將不動產設定抵押的好處是，債務人不還錢時，可以直接聲請拍賣裁定，將債務人該筆不動產進行拍賣，不用再透過訴訟；而且有擔保的債權，將優先於其他沒有擔保的債權人受償，對於債權人自然更有保障。
放款風險的平衡措施
一般債權人，在放款時承擔了一定的風險，尤其是銀行，因此要求借款人提供具有高價值和低風險的抵押物是常見的做法。不動產正是理想的抵押物，因為其通常具有穩定的市場價值和較低的變動風險。
銀行通過不動產抵押不僅能降低貸款的違約風險，還能確保在借款人無法按時還款時，能夠通過法律途徑將抵押物變現，回收貸款資金。這種安排對銀行來說是一種風險控制機制，確保其在提供貸款時能在最大程度上保障自身的利益。
對於借款人來說，提供不動產作為抵押也可以幫助他們獲得較為優惠的貸款條件，如較低的利率或更高的貸款額度，因為銀行感受到的風險相對較低。總體而言，抵押物制度是金融體系中重要的風險管理工具，確保借貸關係的穩定和安全。
畢竟銀行總不會白白給你錢，就自己承受所有的風險。這時債權人就會需要一個「 抵押物 」，作為讓你可以乖乖還錢給銀行的保證，而通常這個高價值、低風險的抵押物就會是「 不動產 」！
抵押權所擔保之債權
擔保債權之範圍：
依民法第861條之規定： 1.抵押權所擔保者為原債權、利息、遲延利息、違約金及實行抵押權之費用。 但契約另有約定者，不在此限。 2.得優先受償之利息、遲延利息、一年或不及一年定期給付之違約金債權，以於抵押權人實行抵押權聲請強制執行前五年內發生及於強制執行程序中發生者為限。
通常所提到的抵押權，法律上的依據，便是民法第860條規定普通抵押權。抵押權的最大特色，是抵押權人在債務人或者抵押人違反契約約定的時候，可以把抵押人提供擔保的不動產實施拍賣，就拍賣所得的價金優先受償。由於抵押權是民法物權編所規定的不動產擔保物權，依民法第758規定，抵押權內容的設定，都要向不動產所在地的地政事務所辦理登記。否則就不生抵押權設定的效力。
抵押權擔保債權，依民法第861條規定，抵押權所擔保者為原債權、利息、遲延利息、違約金及實行抵押權之費用。但契約另有約定者，不在此限。得優先受償之利息、遲延利息、一年或不及一年定期給付之違約金債權，以於抵押權人實行抵押權聲請強制執行前五年內發生及於強制執行程序中發生者為限。抵押權所擔保債權之範圍，應包括遲延利息在內，且不以登記為必要(最高法院73年台抗字第239號)。
抵押權與債權的從屬性：
根據民法第861條的規定，抵押權所擔保的債權可以是現有的或將來發生的債權，這意味著抵押權的設立並不局限於已有的、具體存在的債權。即便是將來才可能發生的債權，只要契約雙方事先約定並登記，依然可以有效地設立抵押權。這種安排擴大了抵押權的適用範圍，有助於促進融資交易的發展，減少了因債權尚未發生而無法設立抵押權的限制。
抵押權所擔保之債權，原可由契約當事人自行訂定，此觀民法第八百六十一條但書之規定自明。故契約當事人如訂定以將來可發生之債權為被擔保債權，自非法所不許(最高法院47年台上字第535號)。
普通抵押權：
它可以擔保特定的現有債權或是將來可能發生但已預定數額的債權。這種抵押權的特點是，其所擔保的債權在發生原因上是客觀存在的，即便債權數額未確定，也應當屬於已特定的債權範圍。
最高限額抵押權：
它的特點是擔保一定範圍內尚未確定的、不特定的債權。這種抵押權可以為債務人在一定期間內不斷發生的債務提供擔保，直到達到約定的最高限額。這種靈活性使得最高限額抵押權在金融交易中得到廣泛應用，特別是在迴圈信用、銀行授信等場合。(民法第899-1條)
按抵押權基於保全債權之性質，固與債權（主權利）有結合之必然性。惟抵押權之從屬性過強時，勢必阻礙融資交易之發展，無法發揮抵押權之現代機能，因此解釋抵押權從屬性時，應著眼於抵押權係支配標的物交換價值之價值權，在無害抵押權作為債權擔保之性質範圍內，將從屬性放寬解釋。準此，倘著眼於設定抵押權之目的係在擔保債權之清償，則應認只須將來實行抵押權時，有被擔保之債權存在，即已符合抵押權成立之最小限度需求。申言之，契約當事人如訂立以將來可發生之債權為被擔保債權，亦即其債權之發生雖屬於將來，但其數額已經預定者，此種抵押權在債權發生前亦得有效設立及登記。抵押權唯有在依當事人合意之內容及登記上之記載無從特定其擔保債權之範圍，或其所擔保之債權有無效、不成立、被撤銷或依其情形無發生可能時，始得謂違反抵押權設定之從屬性（最高法院91年度台上字第1955號、98年度台上字第541號、104年度台上字第912號、111年度台上字第37號判決意旨參照）。
普通抵押權或最高限額抵押權，均得以將來可能發生之債權為被擔保債權。所不同者，乃普通抵押權所擔保之債權，為發生原因客觀存在之特定債權，包括債權額已確定或未確定之特定債權；最高限額抵押權則係擔保一定範圍內，債權額尚未確定之不特定債權。是普通抵押權所擔保之債權，應不限於設定當時已發生之特定債權，而可包括債權額已預定但尚未確定之特定債權(最高法院111年度台上字第37號判決意旨參照)。尤以消費借貸契約為要物契約，須有借款之交付始成立，惟為保護債權人之權益，一般交易實務上多係於借款債務人設定抵押權完成後債權人始會實際撥付借款，如所設定者為普通抵押權，僅因實際交付借款之日與設定抵押權時預定之撥款日不符，即逕認該債權非抵押權所擔保之債權，當與借貸雙方締約之真意不符。
(臺灣高等法院暨所屬法院111 年法律座談會民事類提案第11號)
順位優先
按抵押權無論其成立先後次序如何，均優先於一般債權而受清償，但各抵押權之間，則必須依登記次序之先後，定其受清償之次序。先次序之抵押權人有較後次序之抵押權人優先受償之權，此即為抵押權人之次序權。
抵押權順序也叫抵押權的次序，是指同一財產上有數個抵押權時，各個抵押權人優先受償的先後次序。 先順序的抵押權人，優先於後順序的抵押權人受償，後順序的抵押權人就只能在先順序抵押權人受償之後的抵押物價值餘額中得到受償。 同一順序的抵押權人則按照各自債權額的比例進行受償。
民法第865條規定：「不動產所有人，因擔保數債權，就同一不動產，設定數抵押權者，其次序依登記之先後定之。」完成抵押權設定後，債權人會拿到一張「他項權利證明書」，假如借款人沒有履行債務責任或按時繳納利息時，債權人可以向法院聲請拍賣；需注意設定有順位優先問題，由第一順位債權人（一胎），二胎，三胎依序排列。
次序升進原則：
抵押權依成立先後定其優先順序，而次序在前者，嗣後因清償或其他事由消滅時，後次序之抵押權即往前遞補而成為先次序抵押權。蓋為確保抵押權之擔保物權性與價值權性，以擴大抵押物交換價值範圍；且於現今實務採此立場之前提下，後順位抵押權人亦可預期日後有升進之可能，自無損及其信賴利益。
〔參見，謝在全，民法物權論（下），六版，頁219～222；同氏著，抵押權次序升進原則與次序固定原則，台灣本土法學雜誌，第7期。〕
如果不動產上已經設有抵押權的登記，其他債權人還願意借錢給債務人，債務人也願意提供已設定抵押權的不動產再設定抵押權，但是，所設定的抵押權登記，位次是在前抵押權之後，便成為第二順序的抵押權，也就是民間所稱的「二胎」，「二胎」的權利與第一位次的抵押權相較，差異可就大了，必須要等到第一次序的抵押權人行使抵押權的權利滿足以後，才可以接著行使。
抵押權的設定使得債權人在債務人未能履行債務時有更有力的法律手段進行追討，同時也保護了抵押權人的優先受償權利益。
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