抵押人未管理好已設定抵押權之不動產，抵押權人該如何救濟?

問題摘要：

民法第871條和第872條的規定，抵押權人在抵押物價值減少或可能減少時，享有請求抵押人採取恢復措施或提供擔保的權利。如果抵押人不履行這些義務，抵押權人可以進一步要求清償債務。儘管法律賦予抵押權人採取措施保護抵押物的權利，但這並不意味著抵押權人有義務一定要行使這些權利。這是一個選擇性的權利，而不是強制性的義務。抵押物因意外事件而減少或滅失的風險，應由抵押權人承擔。這意味著，如果抵押物因不可歸責於抵押人的原因而滅失或減值，抵押權人不能因此要求免除債務或要求抵押人承擔責任。抵押權人在發現抵押物價值因抵押人的行為而減少時，及時採取措施保護其抵押權。這包括依據民法第872條的規定，採取保全處置或請求債務人提供額外擔保。對於抵押權人來說，在發現抵押物價值減少或滅失的情況下，應權衡採取行動的利弊。雖然有權採取保護措施，但如果風險較小或成本過高，可能選擇不採取行動。

律師回答：

關於這個問題，抵押權設定是在不動產貸款交易中的一種法律程序，借款人在獲得借款時，將自己的房屋作為擔保品，並賦予債權人特定權益。當借款人未能履行合約還款義務時，債權人可根據抵押權向法制，確保在債務人違約時能夠迅速而有效地院申請拍賣抵押物，以償還未還債務。抵押權設定有助於保障債權人的權益，同時提供了一種法律機追回欠款。

 

抵押權的基本功能

抵押權作為一種擔保物權，其核心功能是保障債權人在債務人不履行還款義務時能夠通過拍賣抵押物優先受償。雖然抵押物被設定為抵押，但抵押人仍然保留對抵押物的所有權和使用權。

 

依民法第860條「普通抵押權」規定：「稱普通抵押權者，謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產，得就該不動產賣得價金優先受償之權。」 

 

抵押權是為擔保債權受清償，而於抵押物上設定的權利，以抵押物變價後供清償債權為目的，不過抵押人仍然為抵押物的所有人，得對抵押物自由使用收益，且抵押權的設定不以抵押物交付給抵押權人為條件。

 

抵押權人對抵押物的保護權

 

根據《民法》第871條和第872條的規定，抵押權人在抵押物價值減少或可能減少時，享有請求抵押人採取恢復措施或提供擔保的權利。如果抵押人不履行這些義務，抵押權人可以進一步要求清償債務。

 

儘管法律賦予抵押權人採取措施保護抵押物的權利，但這並不意味著抵押權人有義務一定要行使這些權利。這是一個選擇性的權利，而不是強制性的義務。

 

抵押物價值減少的情形

如果因抵押人的行為導致抵押物價值減少，抵押權人的權益將受到損害，債權的實現難度也會增加。此時，抵押權人有權依據《民法》第871條和第872條的規定採取行動。如果抵押人的行為（如非法棄置廢棄物）導致抵押物價值減少，抵押權人有權請求抵押人停止該行為，並可以自行採取必要的保全措施。

 

但抵押物價值減少將會影響抵押權人的利益，使抵押權人的債權難以受償，所以抵押人應有維持抵押物價值的義務，若抵押人的行為造成抵押物價值減少，按民法第871條第1項規定，抵押權人得請求停止抵押人的行為，如有急迫之情事，抵押權人得自為必要之保全處分。

 

按「抵押人之行為，足使抵押物之價值減少者，抵押權人得請求停止其行為。如有急迫之情事，抵押權人得自為必要之保全處分。因前項請求或處分所生之費用，由抵押人負擔。其受償次序優先於各抵押權所擔保之債權。」、「抵押物之價值因可歸責於抵押人之事由致減少時，抵押權人得定相當期限，請求抵押人回復抵押物之原狀，或提出與減少價額相當之擔保。抵押人不於前項所定期限內，履行抵押權人之請求時，抵押權人得定相當期限請求債務人提出與減少價額相當之擔保。屆期不提出者，抵押權人得請求清償其債權。抵押人為債務人時，抵押權人得不再為前項請求，逕行請求清償其債權。」民法第871條、第872條分別定有明文。查系爭抵押權自設定時起至實行抵押權時止，系爭土地之抵押物交換價值應皆在抵押權人支配之所及，但抵押物之價值不但受經濟變動或市場價格升降，亦可能受抵押人對抵押物之使用方法所影響。... （臺灣高等法院臺南分院99年度上字第221號民事判決）。

 

抵押物價值減少的情形及法律應對

不動產雖經所有人設定抵押權，但因抵押權人並不占有抵押物，所有人得繼續對於所有物使用收益，而將所有物出租，為所有權行使之方式，故不動產雖經設定抵押權，所有人仍得將該不動產出租與他人使用，僅於租賃契約之訂定足使抵押物之價值減少者，抵押權人得請求停止其行為。如有急迫之情事，抵押權人得自為必要之保全處分（民法第871條），或請求得請求抵押人回復抵押物之原狀，或命抵押人提出與減少價額相當之擔保（民法第872條）。

 

請求停止行為：

抵押權人可以請求抵押人停止導致抵押物價值減少的行為，並有權要求抵押人恢復抵押物的原狀或提供相應的擔保。

 

保全措施：

如有急迫情事，抵押權人可以自行採取必要的保全措施，甚至在必要時要求立即清償債務。

 

提供與減少的價值相當的擔保：

這些措施包括恢復抵押物的原狀或要求抵押人提供與減少的價值相當的擔保。如果抵押人未在合理期限內恢復抵押物或提供擔保，抵押權人可以要求債務人清償債務。

 

抵押權人在發現抵押物價值因抵押人的行為而減少時，及時採取措施保護其抵押權。這包括依據民法第872條的規定，採取保全處置或請求債務人提供額外擔保。

 

對於抵押權人抵押物價值減少的責任歸屬

 

抵押權人在得知抵押物價值減少時，可以選擇是否採取保護措施。如果選擇不採取措施，這並不構成對債務人的侵權行為，除非可以證明抵押權人有明確的故意或過失。抵押物因意外事件而減少或滅失的風險，應由抵押權人承擔。這意味著，如果抵押物因不可歸責於抵押人的原因而滅失或減值，抵押權人不能因此要求免除債務或要求抵押人承擔責任。

 

按「抵押人之行為，足使抵押物之價值減少者，抵押權人得請求停止其行為。如有急迫之情事，抵押權人得自為必要之保全處分。因前項請求或處分所生之費用，由抵押人負擔。其受償次序優先於各抵押權所擔保之債權。」、「抵押物之價值因可歸責於抵押人之事由致減少時，抵押權人得定相當期限，請求抵押人回復抵押物之原狀，或提出與減少價額相當之擔保。抵押人不於前項所定期限內，履行抵押權人之請求時，抵押權人得定相當期限請求債務人提出與減少價額相當之擔保。屆期不提出者，抵押權人得請求清償其債權。抵押人為債務人時，抵押權人得不再為前項請求，逕行請求清償其債權。」民法第871條、第872條分別定有明文。再按擔保物權之設定，乃為確保債務之履行，債權人於債務人逾期不履行債務時，得行使其擔保物權而以擔保物變價備抵。但其是否行使此項權利，乃債權人之自由，在債務人則無強以擔保物供清償債務之權。且抵押物如因意外事變而致減損滅失者，此等危險仍應由設定抵押權人負擔，尤不能藉口抵押物現狀變更，要求免責，此參最高法院19年上字第895號判例意旨自明。依此法理，縱抵押物之價值減少時或因可歸責於抵押人之事由致減少時，抵押權人合作金庫銀行故得依民法第871條第1項及第872條第1項規定得請求抵押人回復抵押物之原狀，或提出與減少價額相當之擔保，然實行與否乃抵押權人之權利而非義務，自難以抵押權人合作金庫銀行未行使此權利，即遽認為不法侵害原告之權利。更何況本件系爭房屋之滅失究係於何時因何故由何人所為，均無從得知，原告復未舉證證明合作金庫銀行有何故意或過失侵害其權利，合作金庫銀行顯無何構成侵權行為之可言。則原告主張合作金庫銀行未依民法第871條第1項及第872條第1項規定就系爭房屋為保全抵押權之措施，致造成原告受有1,272萬3,325元，並以其所受損害與被告自合作金庫銀行受讓取得之系爭債權為抵銷云云，要屬無據，自不足採（臺灣臺北地方法院104年度訴字第3294號民事判決）。

 

總的來說，抵押權人在發現抵押物價值減少時有權採取保護措施，但這並非強制性義務。在沒有明確證明抵押權人存在故意或過失的情況下，不能簡單地認定抵押權人未行使這些權利構成侵權行為。及時行使對抵押物的監督和保護權利至關重要。尤其在抵押物可能因抵押人的行為而貶值時，抵押權人應立即採取行動以減少潛在損失。對於受讓抵押權的當事人，瞭解抵押物的現狀以及前任抵押權人是否履行了相應的監督和保護責任同樣重要。這有助於避免承擔因前任抵押權人怠於行使權利而產生的不利後果。

 

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