如何聲請拍賣抵押物？能不能趕快把不動產過戶給其他人，藉以避免被裁定和拍賣呢？

問題摘要：

聲請拍賣抵押物裁定時應提出以下書狀和證明文件：聲請書：指定抵押權人為聲請人。指定抵押物的現所有人（如果抵押物所有人為第三人或繼承人）為相對人。應檢附的證明文件：抵押權設定契約書、變更登記契約書：確定抵押權的設定條件和內容。及他項權利證明書：確認抵押物是否還有其他抵押或設定的權利。最新之土地或建物登記簿謄本：顯示抵押權已依法登記並記錄在內。債權證明文件（如為最高限額抵押權時）：證明債權的存在和金額，包括清償期等相關條件。

律師回答：

不動產抵押權的實行方式，一般普通抵押權就是向法院聲請拍賣；但如果是有約定其他方式的抵押權，如流抵約定，就是依照其約定方式實行抵押權。

聲請時應提出之書狀：應列抵押物之抵押權人為聲請人，列抵押物之現所有人為相對人，所有人死亡後未辦理繼承登記者，應列全體繼承人為相對人。

 

由拍賣物所在地之法院管轄。(非訟事件法第72條)

 

聲請拍賣抵押物裁定事件，如其抵押權為普通抵押權者，並應審查下列事項，如有欠缺，應駁回其聲請。但其欠缺可以補正者，應先限期命其補正：（一）聲請人是否業已提出抵押權設定契約書、他項權利證明書及抵押物之登記謄本。（二）抵押權是否已依法登記。（三）債權是否已屆清償期而未清償。(司法事務官辦理拍賣不動產抵押物裁定事件規範要點第2點）

 

聲請時應檢附的證明文件

１、抵押權設定契約書、變更登記契約書

２、他項權利證明書

３、最新之土地或建物登記簿謄本

４、如為最高限額抵押權時，應提出債權證明文件

 

擔保之債權應已屆清償期而未受償。

 

聲請拍賣抵押物的關鍵條件之一。根據《民法》第873條的規定，抵押權人在擔保之債權已屆清償期且未受償時，有權向法院聲請拍賣抵押物。

 

這一規定的主要目的是保護抵押權人的利益，當債務人未能如期履行債務時，抵押權人可以藉由拍賣抵押物來優先受償。聲請拍賣時，抵押權人需要證明債權已到期且未受償，這通常包括提供相關的契約、債務人未支付的證明等文件。

 

同時，法院在審查聲請時主要進行形式審查，即只要確定抵押權依法登記且債權已到期未受償，法院通常會准許拍賣，而不會深入審查債務是否部分清償或其他實質性爭議。這使得抵押權人在債權到期後可以迅速行使其權利，減少不必要的法律程序拖延。

 

民法第873條：「抵押權人，於債權已屆清償期，而未受清償者，得聲請法院，拍賣抵押物，就其賣得價金而受清償」。即是藉此促使債務人積極清償。一旦未獲清償，抵押權人可撰寫「民事聲請裁定拍賣抵押物狀」，檢附相關證據資料，請求法院准予裁定拍賣。

 

此際法院只會做形式審查，即只要抵押權確實依法登記，且所擔保的債權屆期未受清償，即會准許(最高法院49年台抗字第244號民事判例)。接著再依之聲請強制執行，拍賣抵押物，賣得價金，優先分配，獲得清償。

 

那能不能趕快把不動產過戶給其他人，藉以避免被裁定和拍賣呢？

 

抵押權的追及效力：

 

抵押權人可以針對抵押物的現有所有人行使抵押權，即使該不動產已經轉讓給第三人。這一追及效力意味著，不動產的過戶行為並不會影響抵押權的有效性和抵押權人行使權利的能力。

 

相對人的變更：

 

當抵押物的所有權發生變更後，如果抵押權人聲請拍賣該抵押物，書狀中的相對人應列為該不動產的現有所有人，即「受讓之他人」。這樣，法院在處理聲請時，會通知現有所有人，並依據法定程序進行拍賣。

 

民法第867條：「不動產所有人設定抵押權後，得將不動產讓與他人。但其抵押權不因此而受影響」。所以依然可以聲請拍賣抵押物。當然，此際書狀上所列的相對人，應寫「該受讓之他人」。

 

不動產所有人設定抵押權後，將不動產讓與他人者，依民法第八百六十七條但書規定，其抵押權不因此而受影響，抵押權人得本於追及其物之效力實行抵押權。系爭不動產既經抵押人讓與他人而屬於受讓之他人所有，則因實行抵押權而聲請法院裁定准許拍賣該不動產時，自應列受讓之他人為相對人。(最高法院74年台抗字第431號裁定)

 

總結來說，抵押權擔保債權已屆清償期未受清償是聲請拍賣的必要條件。然而法院會進行形式審查，換言之，只要抵押權已依法登記且債權人主張債權已屆期未受清償，法院通常會准許拍賣。將不動產過戶給其他人並不能避免該不動產被拍賣，因為抵押權會隨著不動產所有權的轉移而繼續存在，抵押權人仍可以依據抵押權的效力向法院聲請拍賣該不動產。

 

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