外國人塗銷抵押權須親自到場核對身份，如無法核對身份，必須透過訴訟方式
問題摘要：
抵押權效力、以及抵押權消滅後的登記，特別是對於外國抵押權人在操作過程中的特別要求。在不動產貸款交易中，抵押權的設定為債權人提供了一個法律機制，確保債務人違約時能迅速而有效地回收債務。
律師回答：
關於這個問題，抵押權設定是在不動產貸款交易中的一種法律程序，借款人在獲得借款時，將自己的房屋作為擔保品，並賦予債權人特定權益。當借款人未能履行合約還款義務時，債權人可根據抵押權向法制，確保在債務人違約時能夠迅速而有效地院申請拍賣抵押物，以償還未還債務。抵押權設定有助於保障債權人的權益，同時提供了一種法律機追回欠款。
依民法第860條「普通抵押權」規定：「稱普通抵押權者，謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產，得就該不動產賣得價金優先受償之權。」
已登記之抵押權，因權利之拋棄、混同、債務清償、撤銷權之行使或法院之判決等，使抵押權消滅時，應由抵押權人或原設定人或其他利害關係人檢同左列應備文件向不動產所在地之地政事務所申請塗銷登記。
外國抵押權人就必須親自到地政事務所會同辦理塗銷，使承辦人員得當面作人別確認（須持護照證明身分），此舉也是保護當事人之法律上權益，畢竟塗銷抵押權登記之影響非同小可，會特別慎重。何以如此？
土地登記規則第40條規定：
申請登記時，登記義務人應親自到場，提出國民身分證正本，當場於申請書或登記原因證明文件內簽名，並由登記機關指定人員核符後同時簽證。
前項登記義務人未領有國民身分證者，應提出下列身分證明文件：
一、外國人應提出護照或中華民國居留證。
二、旅外僑民應提出經僑務委員會核發之華僑身分證明書或中央地政主管機關規定應提出之文件，及其他附具照片之身分證明文件。
三、大陸地區人民應提出經行政院設立或指定之機構或委託之民間團體驗證之身分證明文件或臺灣地區長期居留證。
四、香港、澳門居民應提出護照或香港、澳門永久居留資格證明文件。
五、歸化或回復中華民國國籍者，應提出主管機關核發之歸化或回復國籍許可證明文件。
「抵押權塗銷登記」就是把不動產上的這份抵押權進行塗銷的行為。至於何時會需要進行塗銷呢？最普遍情形就是當借款還清時，代表債務已清償。抵押權設定超過請求權20年，可以向法院請求塗銷登記抵押權，當然上開事由，如是抵押權人(債權人)同意是一件塗銷的土地登記就可以解決。
但無法取得同意書或無法檢附印鑑證明，或外國人無法提出上開文件者，就必須辦理抵押權塗銷登記時，應附法院判決確定證明文件。得由他項權利人、原設定人或其他利害關係人單獨聲請之。
商業金錢往來，並不限於本國人，所以外國人可以成為債權人，自然抵押權人也可以是外國人了，關於抵押權人的權利，本國人、外國人並無分別，只是在地政事務所辦理塗銷登記時，外國人無法委任代理人辦理，須本人到場，與本國人不同。
以本國人為例，債務人在清償債務後，可以自行持相關文件到地政事務所辦理塗銷，但必須取得債權人提供之印鑑證明，但能申請印鑑證明者，限於本國人，戶政事務所不接受外國人申辦印鑑證明。所以在缺少外國人印鑑證明的情況下，外國抵押權人就必須親自到地政事務所一同辦理塗銷了，讓地政承辦人員當面做人別確認（須持護照證明身分），此舉也是保護債權人之法律上權益，畢竟塗銷抵押權登記之影響非同小可，怕被債務人偽造文書而塗銷，自然要特別慎重。
抵押權的塗銷登記是一個重要步驟，正式結束了抵押權對不動產的約束。這一過程可能因債務的清償、權利的放棄、或法院判決等原因而啟動。當債務人還清債務後，抵押權人或其他相關利害關係人需向不動產所在地的地政事務所申請抵押權的塗銷登記。
外國抵押權人的特別要求
對於外國抵押權人，實踐中有其特別的操作要求，主要是因為涉及到身份驗證和法律權益保護的需要。外國抵押權人通常無法通過代理人進行塗銷登記，必須親自到場，地政事務所承辦人員會要求其出示護照等身份證明檔進行人身確認。
抵押權塗銷不僅是一個法律手續，也是對當事人權益的重要保護措施。確保抵押權的正確塗銷，可以防止未經授權的、錯誤的或是虛假的抵押權塗銷申請，特別是在涉及外國抵押權人時，面對面的確認更加重要，以防止身份冒用或文件偽造。
如果外國抵押權人不能親自前往地政事務所，可能需要探討其他合法有效的方式，如通過領事驗證等方式，來滿足身份確認的要求。同時，確保所有必要的檔和證明都已準備齊全，可以有效地加快抵押權塗銷的過程。
抵押權的設定和登出是不動產貸款交易中的關鍵環節，對於保護各方的合法權益至關重要。所以抵押權人是外國人時，債務人清償債務時，應請外國人飛來臺灣，一同辦理塗銷抵押權及收受款項（或辦理塗銷同日一同至銀行匯款），才能確保抵押權順利塗銷。否則，就祇能用訴訟，辦理抵押權塗銷登記時。
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