將房屋投定抵押權向銀行借錢給友人，有什麼風險？

問題摘要：

本文涉及不動產抵押權設定和債務履行的複雜性。這種情況通常發生在不動產貸款、消費借貸契約，以及擔保物權的執行中，涉及多方的法律關係和權益保護。這裡提及的幾個關鍵法律概念和程式，可以為理解不動產抵押權提供豐富的視角。

 

律師回答：

關於這個問題，抵押權設定是在不動產貸款交易中的一種法律程序，借款人在獲得貸款時，將自己的房屋作為擔保品，並賦予債權人特定權益。當借款人未能履行合約還款義務時，債權人可根據抵押權向法院申請拍賣抵押物，以償還未還債務。抵押權設定有助於保障債權人的權益，同時提供了一種法律機制，確保在債務人違約時能夠迅速而有效地追回欠款。

 

物上保證人法律的危險

普通抵押權與最高限額抵押權，依民法第860條，普通抵押權允許債權人在不移轉佔有的情況下，將不動產作為債務擔保，並在出售不動產時優先受償。

 

這種抵押權為債權人提供了一定的安全保障，確保在債務人違約時，可以通過出售抵押物來回收債權。換言之，抵押權人可以不管債務人或抵押物所有之意思，實行抵押權，就是債務已到清償期，而債務人卻不履行債務，因此抵押權人即得實行其權利，聲請法院裁定許可拍賣抵押物，就其賣得的價金以受清償。

 

民法所定抵押權人、質權人、留置權人及依其他法律所定擔保物權人聲請拍買擔保物事件，由拍賣物所在地之法院管轄。（非訟事件法第72條）。

 

最高限額抵押權人聲請拍賣抵押物事件，法院於裁定前，就抵押權所擔保之債權額，應使債務人有陳述意見之機會。（非訟事件法第74條）最高限額抵押權係債務人或第三人提供其不動產為擔保，就債權人對債務人一定範圍內之不特定債權，在最高限額內設定之抵押權（民法第881-1條第1項)。但上開陳述意見原則上不影響拍賣，如有實體爭執者，可聲請停止執行，應另提出訴訟。

 

抵押權人聲請法院拍賣抵押物，屬非訴訟事件之一種，就法而言乃不須先經法院確定判決，就可請求執行，實行拍賣的程序，應適用強制執行法有關不動產執行之規定。

 

按關係人就抵押權人聲請拍賣抵押物事件所依據之法律關係有爭執而提起訴訟者，得準用非訟事件法第一百九十五條規定聲請停止強制執行，此觀同法第七十二條、第七十四條之一、第一百九十五條規定即明。而本法稱關係人者，謂聲請人、相對人及其他利害關係人，非訟事件法第十條亦有明文。所謂其他利害關係人，乃指聲請人、相對人以外，因裁判而受有法律上利害之影響者。(最高法院104年度台抗字第663號民事裁定要旨)

 

友人應先區分與銀行簽訂借款契約的相對人，倘若與銀行簽訂借款契約之相對人是當事人，當事人再將此筆借款借給當事人友人，如友人，並約定由當事人友人代為清償銀行借款本息，當事人與友人間依民法第474條規定成立消費借貸契約。

 

債務人和友人的角色，在貸款和抵押的法律關係中，債務人可能是直接借款的當事人，也可能是提供抵押物的友人。這種區別對於理解各方的法律責任和權利非常重要。

 

物上保證人以自己之不動產，為債務人設定抵押權之第三人，稱之為物上保證人。其對債權人之責任，僅以供擔保之標的物為限，並無普通保證或其他債務責任，故抵押權人不得依據物上保證關係主張物上保證人有代償債務之責任，而請求其代為清償債務。

 

消費借貸契約，當事人將借款轉借給友人時，民法第474條，此間關係構成消費借貸契約。如果友人（即最終的借款人）未能履行還款義務，原借款人（即轉借人）可以依法追究其還款責任，換言之，此一關係雖不得對抗債權人，但可以在雙方關係向其求償。

 

當債務未能履行時，如以委任、借貸關係或其他內部約定，債權人可以通過法院提起訴訟，獲取對債務人財產的強制執行權限。即令債務人財產不足以清償債務，強制執行法發給債權憑證，這是債權人追索權的法律依據。

 

依民法第860條「普通抵押權」規定：「稱普通抵押權者，謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產，得就該不動產賣得價金優先受償之權。」

 

如果事後當事人友人無力償還，則為債務不履行，可依民法第478、477條以及第229條第1項規定向有管轄權之法院提起返還借款之訴，於取得確定判決後，向有管轄權之執行法院聲請對當事人友人強制執行，在當事人友人無財產可供執行或財產不足清償時，執行法院會依強制執行法第27條規定發給債權憑證。

 

如果與銀行簽訂借款契約之相對人是當事人之友人，當事人僅是提供房屋設定抵押權之抵押人，換言之，即是物上保證人。在銀行因當事人友人之借款債務屆期未清償，就抵押物即房屋聲請法院實行拍賣前，當事人尚無實際負擔，除有特別約定，否則不得請求友人負擔。至於，履行主債務人之債務後，即債務人不能清償債務而由物上保證人（物保）代為清償後，物上保證人依民法第879條第1項本文規定，於其清償之限度內，承受債權人對於主債務人之債權，故物上保證人均得向主債務人求償。

 

處理不動產抵押權、債務履行以及財產執行時的複雜性。這要求涉及的各方不僅需要瞭解相關的法律規定，還需對可能出現的各種情況有充分的預見性和應對策略。尤其是在涉及多方權益時，確保每一方的合法權益受到妥善保護，是整個法律過程的關鍵。

 

在處理這類事務時，合理運用法律知識，及時尋求專業法律諮詢，是避免潛在糾紛和維護自身權益的有效方式。每個案件的具體情況都可能不同，理解和應用法律條文時，應考慮到各種可能的變數和細節。

 

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