拍定不動產仍遭占用時，拍定人如何處理？

問題摘要：

拍賣不動產的相關程序和法律規定，尤其是針對拍賣後的點交過程中可能出現的特定情況，例如不動產在查封時被第三人占有，以及這些第三人與債務人的關係。這些情況需要根據相應的法律條文進行處理，以確保買受人能夠順利取得他們所購買的不動產的所有權。在這些情況下，法院有義務解除第三人的占有並將不動產點交給買受人或承受人。同時，這些規定也強調了債務人的占有地位，即使不動產在法律上被第三人所占有，但若這些第三人與債務人有特定關係，其行為仍被視為債務人的行為。這些法律條文的設置，旨在確保不動產交易的合法性和公正性，同時保障所有權的順利轉移，避免因占有權的不明確而產生的爭議。這也體現了法律對於保護買受人權利以及維護法律秩序的重視。

 

律師回答：

關於這個問題，拍賣，係就拍賣標的物所為之變價行為。拍賣是一種法律行為，通過法院執行來處理被查封的不動產。拍賣過程需遵循特定的法律規定，以確保買賣的合法性和效力。

 

其性質，主私法行為者認為，法院拍賣與私法上買賣行為相同，拍賣之法律效果應適用民法關於買賣效力之規定。

 

首先，法院在拍賣不動產之前必須進行公告，公告中需詳細說明不動產的位置、種類、實際狀況和占有情形等重要信息。這些信息對於潛在的買家來說是非常重要的，幫助他們做出購買決策。

 

按「拍賣不動產，應由執行法院先期公告（第1項）。前項公告，應載明左列事項：1、不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形……及其應記明之事項（第2項第1款）。……」這些詳細信息對於評估不動產的價值和適用性至關重要。「拍賣之不動產……他人對之有優先承買權利等情形，亦應於拍賣公告載明。」如果不動產存在他人有優先承買權利的情況，這種情況也應當在拍賣公告中明確指出。優先承買權可能影響拍賣過程和結果，因此向公眾透露這些信息是必要的。分別為強制執行法第81條第1項、第2項第1款、辦理強制執行事件應行注意事項第43點第6款所明定。

 

其次，如果不動產在查封時由第三人占有，且依法不能點交，那麼公告中應詳細說明不點交的原因。這是為了保護第三人的權益，同時也讓買家明白購買後可能面臨的法律狀況。

 

當不動產被拍賣後，買受人從領得執行法院發出的權利移轉證明書之日起，即取得該不動產的所有權。買受人因此擁有了排除侵害等所有權人的權利。

 

如果拍賣後的不動產仍被占用，買受人可以聲請法院點交，以去除占有。強制執行法規定，如果不動產在拍賣後仍由債務人或第三人占有，法院應解除其占有並點交給買受人。如果有必要，法院可以請求警察協助執行。

 

此外，如果原占有人在點交後再次占有該不動產，買受人可以再次聲請法院解除占有並點交。

 

查封之不動產，為債務人或其占有輔助人占有者，應於拍賣公告載明拍定後點交。如查封時為第三人占有，依法不能點交者，則應詳載其占有之原因及依法不能點交之事由，不得記載「占有使用情形不明，拍定後不點交」之類似字樣。

 

拍賣的不動產，買受人從領得執行法院所發給的權利移轉證明書之日起，取得該不動產所有權（強制執行法第98條第1項前段）。而得行使該物所有權人所具有所有權限，如排除侵害（民法第767條）、侵權行為等均得主張。

 

另外為便於買受人行使權利，為拍定之不動產仍遭占用時，拍定人應聲請法院點交，以除去債務人或第三人之占有。

 

對此，強制執行法第99條規定，「債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人；如有拒絕交出或其他情事時，得請警察協助。第三人對其在查封前無權占有不爭執或其占有之權利業經法院依法排除者，前項規定亦適用之。依前述規定點交後，原占有人復即占有該不動產者，執行法院得依聲請再解除其占有後點交之。第三人於查封後始占用拍賣之不動產，拒絕交出者，執行法院除應嚴格執行，解除其占有，將不動產點交於買受人或承受人。又第三項之再點交程序，是原點交程序外之另一點交程序，應另行徵收執行費。

 

債務人或第三人的占有：如果被拍賣的不動產在拍賣時仍由債務人或在查封後由第三人占有，執行法院有義務解除這些人的占有，並將不動產點交給買受人或承受人。

協助執行：當債務人或占有第三人拒絕交出不動產時，執行法院可以請求警察的協助以確保不動產的順利交付。

占有權利的法律排除：如果第三人在查封前無權占有該不動產，或其占有權已被法院依法排除，則這些情況也適用上述點交的規定。

再點交程序：如果原占有人在點交後重新占有該不動產，或查封後第三人開始占用並拒絕交出，法院可以依據聲請再次解除其占有並進行點交。這樣的再點交程序可能涉及額外的執行費用。

 

這些規定的目的是確保買受人能夠順利取得他們透過法院拍賣購得的不動產的所有權和實際控制。透過法律的支持，確保在拍賣過程和後續執行中，所有權能夠無障礙地從債務人轉移至買受人，從而保護買受人的合法權益。這也保障了正當的執行過程，防止因不正當占有而造成的法律糾紛或不動產管理問題。

 

按債務人應交出之不動產，現為債務人占有或查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人，強制執行法第99條第1項定有明文。從而債務人之不動產，於查封時雖為第三人所占有，嗣債權人依法承受或其他之人依法拍定買受後，聲請點交時，如該不動產為債務人或其一般繼受人之受僱人、學徒、家屬或其他類似關係，受債務人指示，而對執行之不動產有管領力者，仍以債務人為占有人，此觀民法第942條、辦理強制執行事件應行注意事項第57條第7款亦有明文。即縱拍定標的之房屋現有公司設立其内，該公司之法定代理人為債務人或其共同生活之家屬，實際使用房屋者為債務人及其家屬，則拍定後應予點交。

(臺灣高等法院111年度抗字第675號民事裁定)

 

關於不動產拍賣後點交過程中的特定情況，尤其是當不動產在查封時被第三人所占有，並且這些第三人與債務人有特定的關係，例如是債務人的僱員、學徒、家屬等。這種情況下，這些人雖然是第三方占有者，但依法仍被視為債務人的占有。

 

強制執行法第99條第1項：明確指出，若不動產在拍賣時由債務人或第三人占有，執行法院應解除其占有，並點交給買受人或承受人。這條款的目的是確保買受人能夠順利接管其合法購得的財產。

 

民法第942條及辦理強制執行事件應行注意事項第57條第7款：這些規定進一步釐清了當不動產被債務人的直接下屬或家屬等所占有時，這些人的行為仍被視作是債務人的行為。因此，這些第三方的占有不影響債務人對不動產的占有地位。

 

如果被拍賣的不動產（如房屋）內設有公司，而公司的法定代理人是債務人或其家屬，且該房屋實際上由債務人及其家屬使用，則這些情況也被視為債務人的占有。在這種情況下，即使物業在法律上屬於第三人占有，點交程序仍應執行，將不動產交給合法的買受人。

 

整體來看，這些規定在於確保不動產交易的法律清晰性與公正性，並確保所有權的平穩過渡，防止因占有權的不明確而產生的法律糾紛。這也體現了法律對於確保執行公正和保護合法買受人權利的承諾。在保護買受人的權利，確保他們能夠順利且合法地取得和使用他們購買的不動產。這種法律機制同時也考慮到了債務人和第三人的合法權益，力求在各方之間達成平衡。

 

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