債務人已還錢，謄本上卻留有「普通抵押權」，怎麼辦？
24 Mar, 2025
問題摘要：
辦理抵押權塗銷登記需要抵押權人提供抵押權塗銷同意書、他項權利證明書，抵押權人為非金融機構時，應親自到場或提供印鑑證明。民法第767條所保障的所有權排除妨害請求權，還是民法第860條關於普通抵押權的定義，債務人若遇到債權人無故不受領清償的情況，可以運用清償提存與法院訴訟的方式，來依法請求塗銷抵押權，以確保自身合法權益不受影響。
律師回答：
在抵押權相關規定方面，民法第860條則明確規定普通抵押權的定義：「稱普通抵押權者，謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產，得就該不動產賣得價金優先受償之權。」這條法律說明普通抵押權的基本概念，即抵押權的設定並不影響所有權人的占有權，債權人無需直接占有不動產，僅需登記抵押權，當債務人未履行債務時，債權人可以就該不動產的變賣價金優先受償，這樣的設計確保債權人的權益，並且不影響所有權人的正常使用權能。抵押權塗銷登記是指將原本登記在不動產上的抵押權移除，使該不動產回復到無抵押負擔的狀態，辦理此項登記需要準備相關文件並依照程序進行。
如抵押權人(債權人)可以配合
債權人應該提供抵押權塗銷同意書以及他項權利證明書，若抵押權人並非金融機構，則應由抵押權人本人親自持身分證明文件正本到場，以便地政機關進行身份核對，或者抵押權人可以提供印鑑證明，並確保抵押權塗銷同意書上已加蓋印鑑章，以確認該文件的有效性。這樣的規定是為確保抵押權人確實同意塗銷抵押權，避免因偽造文件或未經同意擅自辦理塗銷而產生法律爭議。在辦理抵押權塗銷登記時，除上述基本文件之外，還應確保相關文件的內容完整且正確，例如，他項權利證明書須與登記內容一致，抵押權塗銷同意書應載明抵押權人同意塗銷的具體內容，並加蓋正確的印鑑章，以確保程序的合法性。
在實務上，如果抵押權人為金融機構，例如銀行或其他貸款機構，通常會由該機構提供抵押權塗銷同意書，並加蓋機構印章，因此，申請人只需依照規定準備文件並前往地政機關辦理即可。而如果抵押權人為自然人，則可能需要進一步確認其身分，以確保抵押權人確實同意塗銷。此外，若抵押權人已故，則應由繼承人辦理相關手續，繼承人需提出繼承關係的證明文件，例如戶籍謄本或法院繼承判決書，並辦理相關的繼承登記後，再由繼承人同意塗銷抵押權。在辦理抵押權塗銷登記時，地政機關會審查相關文件的完整性與合法性，若有任何資料不符或遺漏，可能會導致登記無法完成，因此，申請人在準備文件時應仔細確認，以避免來回奔波，影響登記進度。
如抵押權人(債權人)無法配合
若登記過程中涉及特殊情況，例如抵押權已經依法消滅但無法聯繫抵押權人同意塗銷，申請人則可依據相關法律規定，向法院提起塗銷抵押權的訴訟，並取得法院判決後，再持法院判決書辦理登記。
民法第767條中段規定：「對於妨害其所有權者，得請求除去之。」一般如所有權受到妨害，所有權人可以請求妨害行為的除去，這是所有權人維護自己權益的重要法律依據，任何妨害行為都可以透過這條文請求排除。而沒有合理存在依據之抵押權存在，即是對於所有權造成影響。
然而，要成立普通抵押權，最關鍵的要件便是擔保的債權必須真實存在，這屬於抵押權「成立上的從屬性」，亦即抵押權的存在與債權緊密相連，如果沒有債權，那麼抵押權就無從談起，這也是抵押權制度中最基本的法理基礎。如果一間銀行對於借款人設定一筆抵押權，但該借款契約從未真正生效，或者借款人早已清償完畢，則抵押權應該隨之消滅，因為欠缺最基本的擔保對象。這也衍生出一個實務上的法律問題，即當債權人故意不受領清償，試圖維持抵押權的有效性，以此對債務人產生壓力或者獲取其他利益，這種行為是違法的，法律上規定債務人可以透過清償提存來解決問題。
當債務人願意清償債務，但債權人無故拒絕接受時，債務人可以將應付的款項存入法院，完成清償提存程序，提存成立後，該債務即視為清償，抵押權也應當依法消滅，此時，債務人便可以向法院提起訴訟，請求法院裁定塗銷該抵押權，以確保自己的不動產權益不會受到不當限制，這在許多貸款糾紛案件中是相當常見的法律程序。
-債務-債務擔保-抵押權-塗銷抵押權
(相關法條=民法第767條=民法第860條)
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