如何取得或設定抵押權？
25 Mar, 2024
問題摘要：
抵押權設定是在不動產貸款交易中的一種法律程序，借款人在獲得借款時，將自己的房屋作為擔保品，並賦予債權人特定權益。當借款人未能履行合約還款義務時，債權人可根據抵押權向法制，確保在債務人違約時能夠迅速而有效地院申請拍賣抵押物，以償還未還債務。抵押權設定有助於保障債權人的權益，同時提供了一種法律機追回欠款。
律師回答：
關於這個問題，抵押權設定是在不動產貸款交易中的一種法律程序，借款人在獲得借款時，將自己的房屋作為擔保品，並賦予債權人特定權益。當借款人未能履行合約還款義務時，債權人可根據抵押權向法制，確保在債務人違約時能夠迅速而有效地院申請拍賣抵押物，以償還未還債務。抵押權設定有助於保障債權人的權益，同時提供了一種法律機追回欠款。
取得或設定原因
依民法第860條「普通抵押權」規定：「稱普通抵押權者，謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產，得就該不動產賣得價金優先受償之權。」
設定是在不動產貸款交易中的一種法律程序，借款人在獲得借款時，將自己的房屋作為擔保品，並賦予債權人特定權益。當借款人未能履行合約還款義務時，債權人可根據抵押權向法制，確保在債務人違約時能夠迅速而有效地院申請拍賣抵押物，以償還未還債務。抵押權設定有助於保障債權人的權益，同時提供了一種法律機追回欠款。
依民法第860條「普通抵押權」規定：「稱普通抵押權者，謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產，得就該不動產賣得價金優先受償之權。」
普通抵押權設定登記：債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之土地或建物，得就其賣得價金優先受清償之權，經訂立書面契約後，向該管登記機關，申辦抵押權設定所為之登記。
民法第881-1條：「稱最高限額抵押權者，謂債務人或第三人提供其不動產為擔保，就債權人對債務人一定範圍內之不特定債權，在最高限額內設定之抵押權。」
最高限額抵押權設定登記：債權人或第三人提供其不動產為擔保，就債權人對債務人一定範圍內之不特定債權，在最高限額內設定之抵押權所為之登記。
抵押權的取得依是否因法律行為而取得有所分別，依法律行為而取得抵押權，最常見的是抵押權設定。按民法第758條規定，不動產物權依法律行為而取得者，必須經過登記始生效力，且抵押權的設定，不以移轉、占有供債權擔保之不動產為必要，但必須經由書面合意。
至於法律行為以外之原因而取得抵押權，一般情形有因繼承、法律規定而取得，因繼承取得的抵押權須與所擔保的債權同時繼承，而因法律規定而發生的抵押權稱為法定抵押權，例如民法第513條規定的承攬人抵押權。
登記文件及規費
申請人應自行檢附之文件：
一、土地登記申請書。
二、抵押權設定契約書。
三、權利書狀。
四、申請人身分證明文件。
五、義務人印鑑證明(符合土地登記規則第41條第2款、第4款至第9款及第14款、第15款規定之情形或依土地登記規則第40條規定親自到場核對身分者，免附；抵押權人為金融機構者，免附。)。
民眾要向銀行等金融機構申請不動產貸款時，銀行身為債權人為了降低風險、保障自身利益，會要求身為債務人的你，提供土地、建築等不動產當作擔保，並去做抵押權設定。民法第873條規定，若是民眾沒有在規定期限內償還債款，銀行就可以向法院申請法拍，也就是法院強制執行賣掉抵押的不動產。
拍賣後所得到的金額（也被稱作價金），將會按照債務人借貸的金額，償還給銀行。
應繳規費-登記費
由權利人按權利價值千分之一繳納登記費；惟如於申請書備註欄或契約書約定事項欄或另附具說明書敘明登記費確由義務人(或債務人)負擔並由負擔者加蓋印章者，得依其申請由負擔者繳納登記規費。(土地法第76條、臺北市政府地政處89年6月23日北市地一字第8921509600號函)
抵押權設定登記後，另增加一宗或數宗土地權利為共同擔保時，就增加部分辦理設定登記，免繳納登記費。(土地登記規則第46條第1項第1款)
書狀費
應繳納書狀費。（土地法第67條、第77條、土地或建築改良物權利書狀及申請應用地籍資料規費收費標準第2條）
(相關法條=民法第513條=民法第758條=民法第860條=民法第873條=民法第881-1條=土地登記規則第41條=土地登記規則第40條=土地登記規則第46條=土地法第67條=土地法第76條=土地法第77條)
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