租賃契約妨礙抵押權之行使時，如何處理？

律師回答：

按「不動產所有權人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。」；民法第866條第1項、第2項訂有明文。因抵押權係不占有抵押物之擔保物權，故不動產之所有權人於設定抵押權後，仍得就該不動產與第三人成立租賃契約。抵押權人於實行抵押權時，如因該不動產仍存有租賃關係，致投標人投標之意願降低等足以影響抵押權人實行抵押權之情事，執行法院自得依抵押權人之聲請或依職權終止該不動產之租賃關係後，再行拍賣。此按「不動產所有人，設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權及其他權利；但其抵押權不因此而受影響，為民法第八百六十六條所明定。是以辦理強制執行事件應行注意事項第五十七項第四款明白揭示，不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上設定地上權或其他權利或出租於第三人，因而價值減少，致其抵押權所擔保之債權不能受滿足之清償者，執行法院得依聲請或依職權除去後拍賣之」（最高法院86年台抗字第441號）。最高法院74年台抗字第227號判例表示：「執行法院認抵押人於抵押權設定後，與第三人訂立之租約，致影響於抵押權者，得依聲請或職權除去其租賃關係，依無租賃狀態逕行強制執行。執行法院所為此種除去租賃關係之處分，性質上係強制執行方法之一種，當事人或第三人如有不服，應依強制執行法第十二條規定，向執行法院聲明異議，不得逕行對之抗告」。

不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上固得設定地上權或其他權利，但其抵押權不因此而受影響，民法第八百六十六條定有明文。又不動產所有人設定抵押權後，如與第三人訂立租賃契約而影響抵押物之售價以致抵押權無法受清償者，該租賃契約對於抵押權人不生效力，抵押權人因屆期未受清償，聲請拍賣抵押物時，執行法院自可依法以無租賃狀態逕予執行，亦經司法院以院字第一四四六號解釋在案。故祗須其租賃權係發生在抵押權設定之後，且影響抵押物之售價以致抵押權無法受清償者，法院即可為除去租賃權之裁定。而抵押權人聲請執行法院除去租賃權，法院所為准駁之處分或裁定，並無確定實體上法律關係存否之效力，實體上就法律關係有爭執之人，為求保護其權利，仍應另提起訴訟，以求解決（最高法院86年台抗字第160號）。

不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上設定地上權或其他權利或出租於第三人，因而價值減少致其抵押權所擔保之債權不能受滿足之清償者，執行法院得依聲請或依職權除去後拍賣之（強制執行應行注意事項第57條第4款；釋字第119號解釋、院字第1446號解釋意旨參照）。所以，如因成立在後之租賃契約存在而致拍賣價格偏低影響到抵押權人受償之權利，執行法院得依抵押權人之聲請或依職權將地上權或租賃關係除去後，使該不動產回復到未設定地上權或租賃關係之狀態，再進行拍賣。已拍定移轉之不動產，原所有人能否拆除？依強制執行法第98條之規定，拍賣之不動產於拍定人領得法院發給之權利移轉證書時起，即取得該不動產之所有權，毋須等待過戶登記完成或點交該不動產。因此，自該不動產之權利移轉後，原所有人即不得再行使用、處分或收益。

抵押權為擔保物權，不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，固仍得為使用收益或設定地上權及其他權利，但如影響抵押物之交換價值者，對於抵押權人不生效力。故土地所有人於設定抵押權後，如在抵押之土地上營造建築物，致影響於抵押權者，抵押權人得將該建築物與土地併付拍賣；如與第三人訂立租約，致影響於抵押權者，抵押權人則得聲請法院除去其租賃關係，依無租賃狀態逕行拍賣。而土地與房屋雖為各別之不動產，惟房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，倘土地所有人於設定抵押權後，在抵押之土地上建屋出租於第三人，致影響於抵押權者，抵押權人自得聲請法院將土地所有人與第三人訂立之房屋租賃關係除去後，將房屋與土地併付拍賣（最高法院85年台抗字第643號）。

另關於其他相類的問題，即民法第866條規定：「不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，成立第一項以外之權利者，準用前項之規定。」對於修正施行前成立之法律關係，得以之為法理予以適用。準此，倘不動產所有人設定抵押權後，將該不動產交付他人使用，同意其出租，致抵押權人實行抵押權受有影響者，法院自得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。民法第866條雖僅有「不動產所有人」之明文，惟該法條旨在排除影響抵押權人行使抵押權之障礙，是經抵押物所有權人同意或認許使用抵押物之第三人，再將執行標的之抵押物出租或提供次第三人使用，與抵押物所有權人自為者無異；本於同一法理，執行法院亦得將該影響抵押權行使之第三人與次第三人間租賃及使用關係除去而強制執行（最高法院98年度台抗字第911號裁定意旨）。又抵押人於抵押權設定後，將抵押物設定地上權於第三人，致影響於抵押權者，對於抵押權人雖不生效，但執行法院倘不依聲請或依職權除去該地上權，而為有地上權存在之不動產拍賣，並於拍賣公告載明有地上權存在，拍定後仍予保留之拍賣條件者。則該地上權非但未被除去，且已成為拍賣契約內容之一部。應買人投標拍定後，執行法院固無依抵押權人之聲請，將該地上權除去之餘地，應買人亦無聲請除去之權（最高法院77年台抗字第339號）。