租賃契約妨礙抵押權之行使時，如何處理？

04 Feb, 2011

問題摘要：

在不動產設定抵押權後，不動產所有人仍可設定地上權或其他權利，甚至可以與第三人訂立租賃契約。然而，若這些行為影響了抵押權人行使抵押權的權益，執行法院可以依抵押權人的聲請或依職權，除去地上權或終止租賃關係，再進行拍賣。這是為了確保拍賣時的公平性和抵押權人的權益。

律師回答：

關於這個問題，民法第866條涉及不動產抵押權設定後的權利設定問題。為了保護抵押權人的權益，即所有者在抵押物上設定了其他權利或與第三人成立租賃關係，抵押權人如何以法律手段避免拍賣價值可能受到不當的影響。

權利的設定與抵押權的保護

按「不動產所有權人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。」；民法第866條第1項、第2項訂有明文。不動產所有權人在抵押物上設定了地上權或其他利用權利（如租賃），這些權利的設定不應影響到原有的抵押權。這意味著抵押權的存在與效力應優先於後來設定的其他權利。

不動產所有權人在設定抵押權後，仍可以在該不動產上設定其他的物權，如地上權或租賃關係，而這些權利的設立理應不影響先前設定的抵押權。然而，若這些後設權利實際影響了抵押權人行使權利的效益，特別是在拍賣過程中導致價值減少或抵押權受滿足程度下降，執行法院有權介入，依抵押權人的聲請或職權終止這些權利，以確保抵押物能以最合適的狀態被拍賣。

執行法院的介入

當這些後設權利（如租賃或地上權）實際影響到抵押權人行使抵押權（特別是在抵押物的拍賣過程中）時，執行法院有權依抵押權人的請求或依職權終止這些權利。這是為了保證抵押權人能夠在抵押物的拍賣中獲得足夠的清償。

如果拍賣過程中存在地上權或租賃關係，且這些權利被判定為影響了抵押權人的權益，執行法院可以在拍賣前除去這些權利。這確保了拍賣能夠在不受這些權利影響的狀態下進行，最大化地保護抵押權人的利益。

租賃關係的除去：

若不動產的租賃關係影響到了抵押權的實施（例如，減少了潛在買家的出價意願，影響抵押物的市場價值等），執行法院有權依抵押權人的申請或依職權終止該租賃關係。這樣可以保證抵押物能以無租賃狀態被拍賣，從而保護抵押權人的利益。

不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上設定地上權或其他權利或出租於第三人，因而價值減少致其抵押權所擔保之債權不能受滿足之清償者，執行法院得依聲請或依職權除去後拍賣之（強制執行應行注意事項第57條第4款；釋字第119號解釋、院字第1446號解釋意旨參照）。

執行法院得依聲請或依職權除去後拍賣之因抵押權係不占有抵押物之擔保物權，故不動產之所有權人於設定抵押權後，仍得就該不動產與第三人成立租賃契約。抵押權人於實行抵押權時，如因該不動產仍存有租賃關係，致投標人投標之意願降低等足以影響抵押權人實行抵押權之情事，執行法院自得依抵押權人之聲請或依職權終止該不動產之租賃關係後，再行拍賣。此按「不動產所有人，設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權及其他權利；但其抵押權不因此而受影響，為民法第八百六十六條所明定。是以辦理強制執行事件應行注意事項第五十七項第四款明白揭示，不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上設定地上權或其他權利或出租於第三人，因而價值減少，致其抵押權所擔保之債權不能受滿足之清償者，執行法院得依聲請或依職權除去後拍賣之」（最高法院86年台抗字第441號）。

再租賃或轉使用關係除去

如果因為後設權利的存在而影響到抵押權人的權益，法院有權終止這些權利並以無租賃或無其他負擔的狀態拍賣抵押物。這種法律條款賦予了執行法院相當大的權力來保護抵押權人的權益，確保其可以通過拍賣抵押物來滿足其債權。經抵押物所有權人同意或認許使用抵押物之第三人，再將執行標的之抵押物出租或提供次第三人使用，與抵押物所有權人自為者無異；本於同一法理，執行法院亦得將該影響抵押權行使之第三人與次第三人間租賃及使用關係除去而強制執行。

民法第866條規定：「不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，成立第一項以外之權利者，準用前項之規定。」對於修正施行前成立之法律關係，得以之為法理予以適用。準此，倘不動產所有人設定抵押權後，將該不動產交付他人使用，同意其出租，致抵押權人實行抵押權受有影響者，法院自得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。民法第866條雖僅有「不動產所有人」之明文，惟該法條旨在排除影響抵押權人行使抵押權之障礙，是經抵押物所有權人同意或認許使用抵押物之第三人，再將執行標的之抵押物出租或提供次第三人使用，與抵押物所有權人自為者無異；本於同一法理，執行法院亦得將該影響抵押權行使之第三人與次第三人間租賃及使用關係除去而強制執行（最高法院98年度台抗字第911號裁定意旨）。

除去租賃權，法院所為准駁之處分或裁定，並無確定實體上法律關係存否之效力：

不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上固得設定地上權或其他權利，但其抵押權不因此而受影響，民法第八百六十六條定有明文。又不動產所有人設定抵押權後，如與第三人訂立租賃契約而影響抵押物之售價以致抵押權無法受清償者，該租賃契約對於抵押權人不生效力，抵押權人因屆期未受清償，聲請拍賣抵押物時，執行法院自可依法以無租賃狀態逕予執行，亦經司法院以院字第一四四六號解釋在案。故祗須其租賃權係發生在抵押權設定之後，且影響抵押物之售價以致抵押權無法受清償者，法院即可為除去租賃權之裁定。而抵押權人聲請執行法院除去租賃權，法院所為准駁之處分或裁定，並無確定實體上法律關係存否之效力，實體上就法律關係有爭執之人，為求保護其權利，仍應另提起訴訟，以求解決（最高法院86年台抗字第160號）。

當抵押權人因抵押物價值受到租賃契約影響而無法得到債權滿足時，抵押權人可以聲請執行法院根據其權利狀態，終止該租賃契約並以無租賃狀態進行抵押物的拍賣。此舉旨在恢復抵押物的市場價值，以便抵押權人能夠通過拍賣程序回收其債權。如果有關抵押權的實施或租賃契約的有效性存在法律上的爭議，執行法院的裁定或處分不具有確定法律關係存在與否的效力。在這種情況下，涉及的當事人需要通過提起訴訟來解決實體法律關係上的爭議，以保護其合法權益。

聲請異議：

終止租賃關係的決定是強制執行的一部分，這表示執行法院在行使其職權以保護債權人權利的同時，也尊重了法定程序。這種處理方式確保了所有相關方的合法權益得到考慮。若不動產所有者或租客不同意執行法院的處分，他們不能直接提起抗告，而必須依照強制執行法第十二條的規定，向執行法院提出異議。

最高法院74年台抗字第227號判例表示：「執行法院認抵押人於抵押權設定後，與第三人訂立之租約，致影響於抵押權者，得依聲請或職權除去其租賃關係，依無租賃狀態逕行強制執行。執行法院所為此種除去租賃關係之處分，性質上係強制執行方法之一種，當事人或第三人如有不服，應依強制執行法第十二條規定，向執行法院聲明異議，不得逕行對之抗告」。

建築物和土地的不可分割性

建築物與其所在的土地通常被視為不可分割的一體。這意味著，在設定抵押權後如果土地所有人對該土地進行建築或出租，這些行為在法律上需要被視作對抵押權潛在的影響。如導致抵押物價值降低，影響了抵押權人的權益，抵押權人有權要求這些非原始狀態的權利被移除，以恢復物件的市場價值。抵押權人自得聲請法院將土地所有人與第三人訂立之房屋租賃關係除去後，將房屋與土地併付拍賣。

如因成立在後之租賃契約存在而致拍賣價格偏低影響到抵押權人受償之權利，執行法院得依抵押權人之聲請或依職權將地上權或租賃關係除去後，使該不動產回復到未設定地上權或租賃關係之狀態，再進行拍賣。已拍定移轉之不動產，此時原所有人能否拆除，端視是否有併予拍賣。

依強制執行法第98條之規定，拍賣之不動產於拍定人領得法院發給之權利移轉證書時起，即取得該不動產之所有權，毋須等待過戶登記完成或點交該不動產。因此，自該不動產之權利移轉後，原所有人即不得再行使用、處分或收益。

抵押權為擔保物權，不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，固仍得為使用收益或設定地上權及其他權利，但如影響抵押物之交換價值者，對於抵押權人不生效力。故土地所有人於設定抵押權後，如在抵押之土地上營造建築物，致影響於抵押權者，抵押權人得將該建築物與土地併付拍賣；如與第三人訂立租約，致影響於抵押權者，抵押權人則得聲請法院除去其租賃關係，依無租賃狀態逕行拍賣。而土地與房屋雖為各別之不動產，惟房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，倘土地所有人於設定抵押權後，在抵押之土地上建屋出租於第三人，致影響於抵押權者，抵押權人自得聲請法院將土地所有人與第三人訂立之房屋租賃關係除去後，將房屋與土地併付拍賣（最高法院85年台抗字第643號）。

拍定後仍予保留事後不得請求除去

抵押權設定後所設定的租賃、地上權或其他使用權利原則上不應影響抵押權的行使。然而，如果地上權存在於抵押物上並被納入拍賣過程，這將直接影響抵押物的市場價值及抵押權人的權益。如果執行法院在拍賣過程中沒有依抵押權人的聲請或依職權除去前揭的使用關係，而是將存在的地上權作為拍賣物的一部分進行公告和拍賣，地上權將被視為拍賣合約的一部分。這意味著地上權將繼續存在，被新的買家購得。一旦拍賣完成，並且拍賣條件明示保留前揭的使用關係，則買家將接受包含前揭的使用關係的不動產。在這種情況下，前揭的使用關係地上權不會因為抵押權行使而自動消除，買家也無權要求除去該地上權。

又抵押人於抵押權設定後，將抵押物設定地上權於第三人，致影響於抵押權者，對於抵押權人雖不生效，但執行法院倘不依聲請或依職權除去該地上權，而為有地上權存在之不動產拍賣，並於拍賣公告載明有地上權存在，拍定後仍予保留之拍賣條件者。則該地上權非但未被除去，且已成為拍賣契約內容之一部。應買人投標拍定後，執行法院固無依抵押權人之聲請，將該地上權除去之餘地，應買人亦無聲請除去之權（最高法院77年台抗字第339號）。

綜上，抵押權人在聲請拍賣前應評估是否要求法院除去此類地上權、租賃或其他權利，以確保抵押物的價值最大化。為了保護抵押權人的擔保權益，確保抵押物的拍賣回收債權。法律在保護債權人和促進交易效率之間尋求平衡的努力。當不動產的租賃或其他設立的權利對抵押權的實現造成實質性的影響時，這條規定賦予執行法院以適當的法律手段來調整權利狀態，保障債務的清償。