所有人虛設租賃關係以阻擾債權人之強制執行時債權人應如何救濟？

10 Jul, 2025

問題摘要：

面對債務人以虛偽租約阻撓強制執行之行為，債權人可透過提起確認訴訟、聲請法院除去租賃關係或於點交程序中主張無正當占有等方式進行救濟，並可輔以異議聲明、假處分保全及查封前調查實據等手段預防與應對，以保障自身受償權益不致因虛設法律行為而喪失實益。法院於審理相關爭議時，應重視租賃關係成立時間與抵押權、查封時間之先後關係，並從實質事實出發審查租約履行情形，排除形式上之虛構法律行為，方能有效防杜債務人以虛設租約惡意對抗債權之執行效果，實現強制執行程序之公平與正義。

律師回答：

所謂的點交，就是案件拍定後，法院會安排時間，陪同拍定人將標到的法拍屋清點交付，將房屋的「使用權」移交給買受人。倘若點交房屋遭到債務人或其他第三人佔有，拒絕交屋時，可以依照強制執行法第99條，請法院利用公權力排除。那要是法拍屋註明不點交的話，法院就只負責將房屋的「所有權」交由買受人，不包含「使用權」的移交，必須由買受人自己與佔用人交涉協調交屋事宜。

當債務人或不動產所有人為阻撓債權人實現債權，而與親屬、友人或實際不存在的第三人虛設租賃關係，藉此製造「不點交」之外觀，使不動產在法院拍賣時附帶承租人占有，導致法拍價格明顯降低甚至流標，此等行為已嚴重干擾債權人之強制執行權利，債權人即應依法採取實質救濟手段，避免因虛偽租約而損害其清償受償權。

強制執行法第98條規定，不動產經拍賣確定後，原則上買受人自取得法院所發權利移轉證書日起，取得該不動產所有權，且附隨於不動產之地上權、永佃權、地役權、典權及租賃關係，除非該權利係於抵押權設定之後，並對抵押權實行造成影響者，得經法院裁定除去，否則買受人須一併承受。

第99條則規定，拍賣不動產若於查封後為債務人或第三人占有者，法院應予解除其占有並點交買受人或承受人，但若第三人於查封前即占有，法院原則上不予排除，造成實務上點交與否之分野。

因此，虛設租賃關係若早於查封前構成，占有人即獲得形式上合法占有地位，法院將不排除其點交，即便買受人取得所有權，亦須另循民事訴訟程序排除占有人，造成法拍實益受損。

債務人正是利用此一漏洞，於知悉法院即將查封拍賣不動產前，迅速與第三人訂立形式租約，或將房屋「出租」予其親人或配偶，甚至直接將自己或子女之名義轉換為承租人，使該不動產於拍賣公告時被註明為「不點交」，致使潛在買受人卻步。面對此種情形，債權人可透過數種法律途徑救濟，其一為提起確認租賃契約無效之訴。

依民法第87條，當事人以虛偽意思表示為法律行為者，其行為無效；若債權人能提出具體事證證明債務人與承租人係通謀虛偽，租賃關係未經實際履行，或無租金支付、無居住事實、未報稅或無水電使用記錄，即可向法院提起確認租賃契約無效之訴，請求法院判決該租約不生法律效力，繼而排除第三人之占有，法院若判決確定，可據此重新聲請點交程序，完成不動產交付。其二，若債權人為抵押權人，且虛偽租約簽訂於抵押權設定之後，債權人即可依強制執行法第98條但書規定，聲請執行法院除去該租賃關係。

依據最高法院74年台抗字第227號判例及86年台抗字第588號裁定所示，若抵押人設定抵押權後，私下與第三人簽訂租賃契約，導致拍賣標的遭承租人占有而妨害抵押權實現者，抵押權人可向執行法院聲請除去該租賃，法院若審認租約有礙清償程序，得裁定排除後再行拍賣。第三，債權人亦可於法院作成拍定後點交程序中，依強制執行法第99條主張原占有人並無實質租賃權利，或其占有係為前條第2項但書排除之情形，請求法院逕行點交。尤其當債權人已完成拍定，並持有權利移轉證書，若占有人無正當權源占有，且於查封後始進入或無租賃事實支撐，法院得認該占有人不具正當占有地位，得請求以警力協助強制排除，並課予相關執行費用。

實務操作上，若債權人未能即時排除虛偽租賃，亦可選擇向法院聲明異議（強制執行法第12條）或聲請暫緩執行，並提供證據證明該租約為虛設，請法院暫緩點交程序，俾利於民事確認訴訟完結後，再依實質租賃關係重新決定是否應交付使用權。惟須注意此異議並不當然停止執行，僅為防止執行爭議擴大之暫時性手段，法院對異議理由若認為有可採信之處，方可准許暫緩。

補充而言，債權人可於查封拍賣前主動蒐集債務人不動產之使用狀況，如報稅紀錄、租金交易記錄、水電繳費單據、房屋保險或住戶申報資料，於發現異常時即提前提起確認訴訟或聲請假處分，使債務人難以再以虛設租約規避拍賣效果。若租約未曾報稅、未曾依房屋稅列報為出租，或承租人身分與債務人密切關聯、無實際使用事實，法院通常將推定該契約係虛構，其法律上無效之可能性極高。

故拍賣之不動產於查封前經出租人出租者，法院於查封時將不排除承租人之占有，拍定人亦須承受該租賃關係（民法第425條第1項參照），此即所謂「拍定後不點交」之不動產，實務上此種不動產之拍賣價格較低，拍定之機會亦不高，故債務人為避免所有之不動產遭法院拍賣，常會設定虛偽租賃關係以為阻撓，此時債權人如能證明債務人與承租人間租賃契約係通謀虛偽（民法第817條第1項參照），自得訴請法院確認債務人與承租人間虛偽租賃契約為無效；倘債權人係不動產抵押權人，而債務人所訂定租賃契約成立在後者，債權人並得聲請執行法