房屋被查封了還可以住嗎？財產被查封可以撤銷嗎？
10 Jul, 2025
問題摘要：
房屋被查封後仍可居住，查封只是暫時禁止處分該不動產的保全措施，不代表立即失去占有與使用權。若執行確無實益，或符合法定免責事由，可聲請法院撤銷查封，但需具體證明查封不符效益原則。法院於處理查封及拍賣程序時，仍應秉持比例原則與債權保全原則，在保障債權人權益的同時，不過度侵害債務人基本生存與居住權。建議債務人若遇查封，應積極應對，諮詢律師尋求分期清償、協議承受或救濟管道，以免因錯失時機造成重大財產損失。
律師回答：
大家腦中浮現的是不是執行人員拿著封條，東貼西貼，貼完的東西就不能碰，甚至房子門口被貼就不能進去呢?其實不全然如此，上面說的狀況僅適用在「動產」，也就是車子、珠寶或古董等等；至於土地或房子這類的「不動產」，則是會由執行人員對執行項目施行測量後，以公文的方式貼在不動產上。
當房屋被法院查封時，債務人是否仍能繼續居住，常令人疑惑。實際上，「查封」是強制執行程序中的一項保全措施，目的是禁止債務人對該不動產為任何處分行為，如贈與、轉讓或設定他項權利，以確保將來執行時得以拍賣變價清償債權人債務。
至於被查封後，屋主還是可以繼續使用房子直到確定被拍賣掉。而房子裡面的東西，除非債權人有透過「動產」查封的程序，不然屋主一樣都可以帶走；也就是說，查封房子並不代表房子裡的東西都有被查封喔!
查封本身並不等同於立刻剝奪債務人對房屋的使用權利，因此依據強制執行法第78條規定，若查封不動產由債務人自行保管，債務人仍得繼續使用或管理該房屋；若保管人為第三人，法院仍可許可債務人在必要範圍內繼續使用。也就是說，在法院實際拍定交屋前，債務人仍可居住於查封中的房屋，不會立刻被驅離。至於房屋內部動產，若法院僅就不動產查封，並未辦理動產查封程序，那麼房屋內的傢俱、衣物、家電等物品仍屬債務人自由處分之物，法院無權限制或沒收，除非債權人另聲請對該等動產實施查封。
查封程序係根據強制執行法第76條實施，包含揭示、封閉或追繳契據等方法，其中「揭示」通常指將法院查封的公告文書張貼於不動產明顯處，以公告於眾，並非像動產查封那樣以封條方式貼封全屋。執行法院於查封時會作成查封筆錄，載明查封原因、地點、現況、債務人與債權人身分、查封方式等事項，並由相關人員簽名確認(強制執行法第77條)。
若債務人或屋內占有人拒絕配合法院調查或提供虛偽資料，法院得依強制執行法第77條之1規定處以罰鍰，甚至裁定管收債務人。這些措施顯示法院在查封程序中具高度權限與程序保障，但仍須遵守正當法律程序，不得任意剝奪債務人居住或基本使用權。
至於查封後是否可撤銷，則須視具體情況而定。除如債權人同意或其他可以提出異議對之訴載事由，查封應具備「實益」，也就是執行後能產生回收債權的可能性，否則即屬「無益查封」。當不動產已設定抵押權予銀行，且市價不足以清償該抵押債權與執行費用時，法院原則上不得再進行查封，否則屬於徒勞無功的程序。
但法院於實務上，會先通知債權人說明是否堅持執行，若債權人仍願意負擔風險，可採取下列兩種方式繼續執行：(1)提出證明，表示拍賣後仍有價金剩餘可供分配；或(2)自行指定一個高於抵押債權及執行費用總額的「最低拍賣底價」，即便拍賣未能成功分配任何金額，該拍賣仍可進行。因此，即使債務人主張其財產已不足償還抵押權人債權，也不當然當作撤銷查封之依據，除非能明確證明執行毫無實益(強制執行法第80-1條)。
此外，查封亦可作為迫使債務人還款的談判手段。即便查封後房屋最終未被拍定，僅查封本身即可對債務人造成心理與信用壓力，促使其積極協商清償或分期付款。實務上常見情況為債務人對銀行貸款持續繳息，卻因其他債權人對該不動產查封拍賣，導致銀行不得不行使抵押權提前清償本息，造成債務人無法保住房產，此即查封之「策略性」價值體現。若債務人遲遲不還款，卻仍繼續安居於高價不動產，對債權人極為不利，因此許多債權人即使明知拍賣後無法獲得清償，也仍堅持查封、聲請拍賣，以作為壓力手段。
在房屋查封後進入拍賣程序時，若順利拍定，法院將就拍賣價金進行清償分配，優先償還第一順位抵押權人，其次為次順位抵押權人與一般債權人。若拍賣三次皆未成功，則進入特別變價程序，此時債務人或其親屬可透過承受等方式取回房屋所有權，或協助引介投標人提高拍定價格，有時甚至債權人自己也會考慮承受，將拍定房屋納為債務抵充。
-債務-強制執行-執行方法-拍賣-不動產拍賣-查封
(相關法條=強制執行法第76條=強制執行法第77條=強制執行法第77-1條=強制執行法第78條=強制執行法第80-1條=刑法第139條)
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